4억이하 주택, 4%대 고정금리 '안심전환대출'로 갈아타면 유리

이자부담 낮춘다.. 5Q로 알아보는 주택대출 정책

한국은행이 인플레이션 방어를 위해 기준금리를 빠르게 올리면서 은행 대출 금리가 동반 상승하고 있다. 1900조에 육박할 정도로 가계 부채가 불어난 가운데 대출자들의 상환 부담은 더 커질 수밖에 없는 상황이다.

이런 사정을 고려해 정부는 실수요 서민 주거 비용 경감을 위한 각종 금융 지원 대책을 내놓고 있다. 그간 기획재정부·금융위원회·국토교통부 등이 발표한 하반기 서민 주거 지원책과 관련 궁금증을 문답으로 정리했다.

◇Q1. 전셋값에 전세대출 금리까지 올라 부담이 큰데, 이사 가는 수밖에 없을까.

주택금융공사 보증을 받아 전세 대출을 받으면 금리가 비교적 싼데, 문제는 한도가 2억원으로 9년째 묶여 있다는 것이다. 정부는 10월부터 주택금융공사 전세 대출 최대 보증 한도를 기존 4억원으로 늘리기로 했다. 보증 대출로는 모자라 금리가 높은 신용대출을 받아야 했던 전세 세입자들이 대출 이자 부담을 덜 수 있게 됐다는 뜻이다.

◇Q2. 작년에 변동금리 주택 대출을 받아 아파트를 샀는데 요즘 금리가 너무 가파르게 오른다. 어떻게 하면 좋을까.

만약 주택이 4억원 이하라면, 연 4%대 고정금리 주택 대출로 갈아타는 ‘안심전환대출’로 바꾸면 유리하다. 오는 9월 중순 출시된다.

안심전환대출 금리는 신청 시점의 보금자리론 금리에서 0.3%포인트를 빼서 정한다. 연 소득 6000만원 이하인 만 39세 이하 청년이라면 추가로 금리를 0.1%포인트 더 깎아준다. 이달 보금자리론 금리가 4.60~4.80%이라는 점을 고려하면 하반기에 해당 금리가 연 5%를 돌파한다 해도, 안심전환대출 고정금리는 4%대가 될 것으로 보인다. 대출 한도는 2억5000만원이다.

◇Q3. 보유 주택의 가격이 4억원을 넘어, 올해 안심전환대출 자격이 없는데.

은행들이 판매 중인 ‘금리 상한형 주택 담보 대출’ 상품이 유용할 수 있다. 금융 당국이 은행권과 손잡고 내놓은 금리 상한형 주택 대출은 금리 상승 폭을 직전 금리보다 연간 0.45~0.75%포인트(은행별로 상이), 5년간 2%포인트까지만 인상할 수 있게 제한하는 상품이다. 금리 상승기, 6개월 단위로 변동금리가 조정되더라도 이자 상환 부담이 갑자기 늘어나는 것을 막을 수 있다. 신규 대출만이 아니라 이미 변동금리 주택 대출을 쓰고 있어도 기존 대출에 특약을 추가하는 형태로 가입할 수 있다.

◇Q4. 금리 상한형 대출 특약을 신청하려면 어떻게 해야 하나.

KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등을 비롯한 11개 은행에서 특약 신청이 가능하다. 보험에 추가하는 특약과 비슷하게, 금리 상한형 대출 특약에는 비용이 들어간다. 기존 금리에 특약 가입을 위한 추가 금리를 연 0.15~0.2%포인트를 더해 가입이 가능하다. 다만 은행별로 이벤트처럼 추가 금리를 면제해주는 경우가 있으니 문의하는 것이 좋다. 예를 들어 신한·우리·농협은행은 1년간 특약 가입비가 면제되고 기업은행과 수협은행 가입비를 종전보다 인하(최고 0.1%포인트)했다. 연간 금리 상한 폭도 은행마다 다른데, 대구은행이 0.45%포인트로 가장 낮다.

◇Q5. 대출받아 집을 하려니 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화돼 한도는 얼마 안 나와 고민이다.

DSR 규제를 유지하면서 대출 실수요자들의 금융 애로를 해소하기 위해 정부는 다음 달 초장기 주택 대출을 내놓는다. 다음 달 1일 주택금융공사가 50년 만기 초장기 주택 담보 대출(보금자리론, 적격대출)을 선보인다. 만기가 길어질수록 연간 갚아야 할 원리금 상환액이 줄어들어 결과적으로 대출 한도를 늘릴 수 있다. 이 초장기 주택 대출 상품은 만 34세 이하 또는 결혼한 지 7년 이내 신혼부부가 이용할 수 있다. 연간 원리금 상환 부담이 줄어드는 효과가 나지만 대출 기간의 총 이자 부담은 증가한다는 점을 유의해야 한다.

나이 등 요건을 충족하지 못해 주금공 초장기 주담대를 이용하지 못한다면 시중은행의 장기 주택 대출도 선택지가 될 수 있다. 지난 5월부터 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행 모두 주택 담보 대출 상품의 최장 만기를 35년에서 40년으로 늘렸다. 삼성생명·삼성화재와 한화생명·흥국생명·KB손해보험 등 보험사들도 40년짜리 주택 대출 상품을 취급하고 있다. 은행 DSR은 40%, 보험 등 2금융권 DSR은 50%라 대출 한도가 더 높다.