1억9000만원 아파트, 전세가 1억8000만원..커지는 '깡통전세 주의보'

5개월 새 37%P 상승한 전세가율
올해 전국 전세가율 100% 넘어서
매매가와 비슷한 '깡통전세' 우려
충북·전북 등 지방 110% 넘기도

경기 평택시의 1138가구 규모의 A아파트(59㎡)는 최근 남향 8층 매물이 전세 1억8000만원에 거래됐다. 세를 놓은 집주인은 6개월 전 이 아파트를 1억9000만원에 구입했다. 전세가격과 매매가격이 불과 1000만원밖에 차이가 나지 않는다. 이 아파트의 전세가율은 94.7%이다. 집주인은 사실상 대출 하나 없이 세입자의 돈으로 집을 산 셈이다.

부동산 업계에서는 통상 전세가율이 매매가격의 70%를 넘으면 ‘깡통전세’라고 한다. 집을 경매에 넘겼을 때 평균 낙찰가율이 70%이기 때문이다. 경기가 좋지 않을 때는 낙찰가율이 그 이하로도 떨어진다. 낙찰가율이 낮을수록 임차인이 회수할 수 있는 보증금도 줄어든다.

‘거래절벽’ 장기화 조짐과 함께 전국의 아파트값이 하락세로 돌아서면서 깡통전세 우려가 커지고 있다. 임차인이 보증금을 회수하기 어려운 아파트가 늘어나고 있다는 얘기다.

17일 한국도시연구소가 분석한 전국 아파트 실거래가 자료를 보면 2021년 이후 전국적으로 실거래가는 하락하고, 전세가는 증가하는 추세로 들어서면서 전세가율이 상승한 것으로 나타났다. 전국 전체 주택의 평균 전세가율은 2020년 65.1%에서 올해 5월 기준 87.8%까지 치솟았다.

가장 큰 문제는 지방 아파트다. 올해 전국 아파트 평균 전세가율은 처음으로 100%를 넘어섰다. 서울 등 일부 시도를 제외한 전국 대부분 아파트 전세시장이 ‘깡통전세’로 돌아선 셈이다.

아파트값이 상대적으로 높아 전셋값이 매매가격을 쫓아오기 어려운 서울(54.1%)은 아직은 깡통전세 우려가 적다. 그러나 지방 아파트는 대부분 깡통전세 경고음이 켜진 상태다.

지난 5월 기준 전국 아파트 전세가율은 108.8%다. 불과 5개월 전인 2021년 전국 아파트 전세가율(71.8%)보다 37%포인트나 상승한 것이다.

특히 지방의 전세가율이 큰 폭으로 상승했다. 올해 5월 기준 충북의 아파트 전세가율은 111.9%를 기록했다. 뒤이어 전북 110.5%, 경북 109.8%, 충남 108.0%로, 모두 전세가율이 100%를 초과했다. 이 지역은 집값보다 전세가가 더 비싸다는 말이다.

이 같은 현상은 현재 조정기를 겪고 있는 세종(49.0%)과 서울(51.7%), 경기(73.9%) 등을 제외한 모든 시도에서 비슷하게 나타나고 있다. 부산의 아파트 전세가율은 80.9%를 기록했으며, 경남 99.6%, 대구 95.2%, 인천 83.0%, 광주 84.0%, 대전 90.0% 등으로 집계됐다.

지난 2~3년 동안 아파트값 상승세에 따라 전세가도 동반 상승했지만, 올해 들어 지방을 중심으로 아파트값이 급격히 하락하면서 상대적으로 전세가율이 높아진 것이다. 전세시장은 임대차 3법 이 시행된 이후 하방경직성이 더욱 커진 상태다.

최은영 한국도시연구소장은 “주택가격 대비 보증금 비율이 높아 임차 가구가 보증금을 회수하지 못하는 피해를 예방하기 위해 보증금을 주택가격의 일정 수준 이하로만 받을 수 있도록 하는 등 보호책을 마련할 필요가 있다”고 제언했다. 또 “임차 가구가 지불하는 보증금이 갭투기로 악용되는 한국 임대시장의 특성을 고려해 신규 계약에 대한 임대료를 규제하는 방안도 고려해볼 필요가 있다”고 밝혔다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com