'깡통전세 주의보'..내 보증금 지키는 방법은

[돈이보이는창]계약전 소유자·채무관계 꼼꼼히 확인
'근저당권+보증금' 집값 70% 넘으면 '깡통전세' 위험
확정일자 서둘러야 보호..국토부, 내달 전세사기 대책

[이데일리 박종화 기자] 고공 행진하던 집값이 조정을 받으면서 전세 사기나 ‘깡통 전세(매매 가격이 전셋값과 같거나 그보다 낮은 주택)’ 위험성도 커지고 있다. 전셋값을 지키기 위해선 세입자도 꼼꼼히 준비해야 한다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.

KB국민은행에 따르면 올해 전국 주택 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 여섯 달 내리 상승하고 있다. 특히 연립주택 전세가율은 6월 기준 68.2로 전체 평균(63.1)보다 높다. 전세가율이 높아지면 매매 가격 하락이 임대차 시장에 미칠 위험성도 커진다. 매매가와 전셋값 차이가 줄어든다는 뜻이기 때문이다. 다른 주택 유형보다 빌라 세입자 사이에서 깡통전세나 전세 사기 걱정이 큰 이유다.

이 같은 우려를 해결하려면 계약을 맺기 전부터 꼼꼼히 준비해야 한다. 가장 기본이 되는 건 부동산 등기부, 건축물대장 등 부동산 공부를 꼼꼼히 따져보는 일이다. 김예림 부동산 전문 변호사(법무법인 덕수)는 “소유자가 누구인지 따져보는 게 가장 중요하다”며 “등기부상 소유자가 신탁사일 경우 신탁원부까지 확인해 신탁자(신탁한 실소유자)까지 확인해야 한다”고 조언했다. 신탁자로부터 임대차 계약에 관한 사전 동의를 받고 신탁사 계좌로 임대차보증금을 이체한 후 영수증까지 받지 않으면 보증금 반환 등 임대차 계약상 보호를 받기 어렵다. 계약을 맺을 때도 상대방이 집주인이 맞는지, 대리인이라면 집주인 위임을 제대로 받았는지 확인을 잊어선 안 된다.

계약을 맺으려는 집 가치가 정확히 얼마나 되는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 일반적으로 주택에 설정된 근저당액과 전셋값을 합쳐서 집값의 70%를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험이 크다고 본다. 소유자는 물론 등기부상 채무도 꼼꼼히 봐야 하는 이유다. 그간 빌라는 정확한 시세 산정이 어려웠지만 최근엔 빅밸류(빌라시세닷컴), 하우스시세 등 프롭테크 기업들이 빌라 시세 산정 서비스를 제공하고 있다.

계약서도 허투루 써선 안 된다. 계약서 상 특약이 전셋값을 지켜주는 역할을 할 수 있기 때문이다. 김예림 변호사는 “집주인이 바뀌면 세입자가 중간에 계약을 해지할 수 있다. 집주인이 바뀌면 즉시 통보하고 그렇지 않으면 계약이 자동으로 해지되도록 특약을 넣어두는 게 좋다”고 말했다.

계약을 맺으면 확정 일자를 서둘러 받아야 한다. 확정 일자 다음날부터 세입자로서 법적 보호를 받을 수 있기 때문이다.

보증금 반환 보증 가입도 필수다. 보증금 반환 보증은 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 대신 세입자에게 돌려주는(대위변제) 보증상품이다. 다만 전셋집에 설정된 담보 금액이 주택 가격의 60%를 넘으면 가입할 수 없다는 게 단점이다.

정부도 다음 달 말까진 전세 사기·깡통 전세 대책을 내놓을 계획이다. 원희룡 국토교통부 장관은 이달 초 자신의 유튜브에서 △세입자에 집주인 세금 체납 내역 고지 △신혼부부·사회 초년생에 대한 보증금 반환 보증 보증료 경감 △허위매물 단속 강화 등 정책 방향을 소개했다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)