[집피지기]상가주택도 아파트처럼 비과세 받을까요?

기사내용 요약
올해부터 12억 넘는 상가주택 주택부문만 1세대 1주택 비과세 적용
상가주택 10년간 보유하고 거주했다면 장기보유특별공제 20% 혜택

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 최근 독자로부터 메일 한 통을 받았습니다. 독자는 은퇴 후 노후 대비용으로 거주도 해결하고, 월세 수익을 받을 수 있는 상가주택을 마련했다고 합니다. 다만 올해부터 상가주택을 매도하면 양도소득세가 발생한다는 얘기를 듣고, 실제 양도세를 얼마나 내야 하는지 궁금하다는 내용의 메일이었습니다.

상가주택은 상가와 주택이 복합된 건물과 부속토지를 말합니다. 지난해까지 주택 연면적이 상가 연면적보다 큰 상가주택은 건물 전체가 주택으로 간주됐습니다. 모두 주택으로 간주돼 1세대 1주택 양도세 비과세 적용 대상이었습니다.

하지만 올해부터 상가주택에 대한 양도소득세 비과세 기준이 달라졌습니다. 특히 12억원이 넘는 고가 상가주택의 경우 상가 부분은 더 이상 주택으로 간주되지 않습니다. 1주택 양도세 비과세가 주택 부분에만 한정됐습니다.

올해부터 상가와 주택을 별도로 구분해 과세를 합니다. 주택 연면적이 상가 연면적보다 큰 상가주택의 실거래가가 12억원 이하면 기존과 동일하게 전체 12억원까지 비과세가 가능합니다. 하지만 실거래가가 12억원을 넘을 경우 주택 연면적이 상가 연면적보다 크다 하더라도 상가 부분은 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

1세대 1주택 기준은 주택의 부수토지 중 도시 지역 내 토지는 주택정착 면적의 5배(도시 지역 외 토지 10배)까지 비과세가 적용됩니다. 수도권 내 토지 중 주거·상업·공업 지역 내 토지는 3배까지만 주택 부수토지로 간주하고 비과세가 적용됩니다.

매매가가 12억원을 초과해도 1세대 1주택에 해당하면서 10년간 보유하고 거주했다면 주택 부분에 한해 장기보유특별공제를 80%로 적용받을 수 있으나, 상가 부분은 장기보유특별공제를 20%만 적용됩니다.

또 주택 부분이 상가 부분보다 같거나 작으면 주택과 상가를 각각 나눠 과세합니다. 예를 들어 주택 부분을 7억원에, 상가 부분을 8억원에 매도한다고 가정하면, 주택은 실거래가 12억원 이하이기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있고, 상가 부분 8억원에 대해서만 양도세가 부과됩니다.

예를 들어 취득가액을 4억원으로 가정하면 양도차익 4억원에 장기보유 특별공제 20% 적용하면 양도소득금액은 3억2000만원입니다. 여기에 세율 40%를 적용하면 양도세는 1억260만원이 됩니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.

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