약세장 피난처의 굴욕..리츠株, 금리 뛰자 '줄줄이 신저가'

약세장 속 피난처로 꼽히던 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 개인 투자자들에게 실망감을 안겨주고 있다. 금리인상 여파를 피해가지 못하면서 줄줄이 52주 최저가를 기록하고 있어서다. 경기 침체로 상업용 부동산 가격이 하락하면서 자산 매각 시 손실에 대한 우려도 투자심리를 악화시키고 있다.

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금리인상 탓...리츠주, 52주 신저가 속출

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15일 한국거래소에 따르면 주식시장에 상장된 20개 종목 중 18종목이 올 6~7월 52주 신저가를 기록했다. 이 중 코람코에너지리츠, 이리츠코크렙, 롯데리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH프라임리츠, NH올원리츠는 15일 신저가를 찍었다.

또 한국거래소에 따르면 KRX 리츠 TOP 10 지수는 지난 6월부터 15일까지 18.6% 떨어졌다. 같은 기간 코스피 지수의 하락폭(-12.4%)보다 더 컸다.

이는 올 상반기와 비교했을 때 180도 달라진 모습이다. 올 들어 리츠는 전 세계적으로 인플레이션이 확대하자 주목을 받았다. 리츠는 일반 펀드와 달리 변동성이 적은 부동산에 투자하고 꾸준한 배당 수익이 나오기 때문에 인플레이션을 피하기 좋은 투자처로 꼽힌다.

하지만 예상보다 더 가파르게 진행된 금리인상에 맥을 못추게 됐다. 리츠는 투자자의 자금과 은행 대출 등으로 부동산에 투자해 임대 수익과 시세 차익을 배당하는 상품이다.

금리 인상기에는 부동산 매입 등을 위해 받은 대출의 금리가 오르면서 수익이 하락하고 리츠의 배당금이 줄어들 가능성이 커진다.

이에 리츠 평균 수익률도 상반기 8%대에서 6%대로 떨어진 상황이다. 이마저도 추가적으로 더 조정될 수 있다는 전망도 나온다. 아울러 향후 부동산 가격이 조정을 받게 될 경우 리츠주들이 편입한 기초자산 가치 하락도 불가피하다.

이경자 삼성증권 연구원은 "조달금리가 100bp(1bp=0.01%포인트)오르면 리츠의 배당 수익률은 0.8~1.5%포인트 하락한다"며 "최근 금리상승 속도가 빠르고 그 폭이 예상을 상회하기 시작하면서 리츠의 배당여력 축소를 우려하기 시작한 것으로 보인다"고 말했다.

이자 부담이 늘어나자 리츠들은 유상증자를 통해 자금 조달에 나서고 있다. 삼성증권에 따르면 올해 리츠·인프라펀드 업계 유상증자 규모는 2조원대에 이를 것으로 예상된다.

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주가 저점? 장기투자로 기회일까

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전문가들은 리츠의 주가하락을 금리 급등에 따른 일시적 현상으로 보고 향후 제도개선을 통해 노후 대비 자산으로 리츠를 주목해야 한다고 강조한다. 현재 리츠협회는 향후 연금저축펀드의 상장리츠 투자 허용을 비롯해 배당주기를 월배당으로 단기화하는 제도 등을 추진하겠다는 방침이다.

조준현 한국리츠협회 회원·정책본부 본부장은 "현재 연금저축과 유사한 제도인 퇴직연금은 상장리츠 투자가 허용돼있다"라면서 "금융위원회의 유권해석을 명확하해 연금저축계좌를 통해 상장리츠에 투자할 수 있도록 허용할 예정"이라고 말했다.

그는 이어 "인컴형(현금흐름형) 투자자들의 증가로 인해 배당주기 단축 요구가 확대되고 있지만 리츠는 중간배당 주기 단축이 불가능하다"면서 "이익의 중간배당을 잇회 결의로 정할 수 있도록 예외를 허용하는 제도개선을 통해 월배당을 추진하려고 한다"고 덧붙였다.

수급적으로도 올 하반기부터 주가가 반등할 수 있다는 분석도 있다. 지난 12일 퇴직연금의 사전지정운용제도(디폴트옵션)가 시행되면서 상장 리츠를 편입하는 상품이 대거 출시될 것으로 전망되기 때문이다. 다만 리츠가 투자한 부동산 종류를 살펴야 한다는 설명이다.

이경자 연구원은 "연말로 갈수록 금리안정 가능성이 높고 임대료 인상 역시 점진적으로 이뤄지고 있다는 점에서 고배당을 유지할 수 있는 K-리츠의 펀더멘털은 양호하다"며 "금리 인상분의 임대료 전가력이 강한 오피스 리츠나 자금조달에 전문성을 지닌 기업스폰서형 리츠를 중심으로 투자종목을 선별할 것을 권유한다"고 말했다.

배상영 대신증권 연구원은 "상대적으로 마스터리스 구조의 장기 임차 계약 비중이 높은 국내 리츠의 경우 경기 영향이 적은 방어적인 성격을 띠고 있다"며 "금리 정점 확인 후 진입을 추천하며 장기적인 관점에서 저평가 구간이라 판단한다"고 말했다.

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구경민 기자 kmkoo@mt.co.kr

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