[성공예감] 윤 정부 부동산 정책, 한마디로 말하면 이것 - 채상욱 작가 '사야 할 집 팔아야 할 집'

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■ 프로그램명 : 성공예감 김방희입니다
■ 방송시간 : 7월 14일(목) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김방희 소장 (생활경제연구소)
■ 출연 : 채상욱 작가 (『사야 할 집 팔아야 할 집』, 부동산 애널리스트)

- 부동산 올해 상반기 상승세 꺾여.... 시장 참여자들 하락 전망이 하반기 영향 줄 듯
- 최근 수년간 소득 대비 주택 가격 상승 폭 높았던 상황
- 주택 가격 결정 요소에는 GDP, 대출 시장, 수요와 공급 중요하게 작용
- 주택 시장, 유동성에 민감하게 반응... 유동성 감소 기간 진입하며 안정세 유지할 것
- 윤 정부, 주택 공급 더 늘리고 가계부채 관리하면서 시장 부동산 매입 의지 줄어
- 갭투자 경우, 내년 하반기쯤 집값 하락하면 ‘역전세’ 이슈 불거질 것
- 새 정부, 시장에 크게 관여하지 않는 입장... 세율 낮추고, 민간 중심 임대차 시장 안정화 추구
- 주택 총량보다 구체적인 수요와 질을 따져야... 소득 높아질수록 주거 품질도 높아져야
- 4년 이상 거주 필요 시 집 구매 권유... 실수요 중심으로 부동산 시장 변화 중
- 신축 아파트 대규모 공급 지역이 주택 시장의 주인공... 구매 시 염두에 둘 만

◇김방희> 주택 시장은 예고된 바입니다마는 상당히 안정적인 흐름에 이어서 하향세가 뚜렷해지고 있습니다. 올해 5월까지 주택 거래량을 봤더니 60%가 감소했고 아파트 가격도 지금 하락 추세입니다. 금리 인상 때문에 ‘영끌’ 하신 분들 지금 부담이 상당히 커진 상황이거든요. 정부가 세금과 규제 완화 같은 걸 통해서 공급 확대를 꾀하고 있는데 이게 지금 제대로 진행되고 있는지도 궁금하고요. 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될지 내 집 마련 전략은 어떻게 짜볼 수 있을지 언제쯤 영끌을 하지 않고 집 사는 걸 계획해 볼 수 있을지 오늘은 『사야 할 집 팔아야 할 집』의 저자이시죠. 채상욱 작가와 함께 얘기를 좀 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

◆채상욱> 네, 안녕하세요. 채상욱입니다.

◇김방희> 저는 유튜브 이름 듣고 호기심이 생겨서 구독하기 시작했는데 채상욱 심부름센터. 심부름센터 하면 흥신소 이런 게 생각이 나는데 원래는 부동산 애널리스트 출신이시죠.

◆채상욱> 네, 2011년부터 2020년까지 여의도에서 건설 부동산 섹터 애널리스트를 했습니다.

◇김방희> 그러니까 오늘 모신 이유를 또 저희가 여쭤보지 않을 수 없는데 최근에, 특히 지난해 금리 앞에 집값 장사 없을 것이다. 이런 예고를 할 때도 많은 부동산 전문가들. 셋에 두 명은 그래도 부동산 가격은 계속 올라간다고 전망했거든요. 채 작가는 그런 분은 아니시잖아요.

◆채상욱> 저는 한 주택 가격이 좀 오버슈팅 했다고 2년 전부터 생각하고 있어서 좀 비싸다고 항상 인식하고 있긴 했습니다.

◇김방희> 워낙 겸손하게 말씀해 주셔서 그렇지 사실 아까 여의도 경험과 관련해서 하나금융투자에 있으면서 베스트 애널리스트 부문에서 9년 연속 빠지지 않고 등장할 정도로 부동산 분야의 전문가 기반을 닦으신 분인데 유튜브에서는 워낙 유명 인사신데 다만 부동산 유튜버들이 지난 한 2~3년간 상당히 파격적인 전망도 많이 했고 폭락 사태가 온다든가 혹은 계속 오른다든가 그러면서 어쨌든 관심들은 많이 쏠렸는데 최근에 부동산 분위기가 좀 진정이 되면서 유튜브나 강연하실 때 조금 현장 분위기를 실감하고 계세요?

◆채상욱> 유튜브에서는 조회 수가 아무래도 인기의 척도가 될 텐데 최근에는 확실히 경제나 투자 관련된 채널의 전반적인 조회 수가 감소를 했고요. 그리고 아마도 제가 생각할 때도 저도 개인적으로 그렇지만 소비자들이 투자나 이런 부분에 대해서 과잉 정보를 너무 빈번하게 받고 있는 부분에 대해서 피로감을 많이 느끼는 것 같아요. 그러니까 굳이 내가 이것까지 알아야 되는 정보였던가 하는 부분을 지금 좀 깨닫고 그래서 지금은 피가 되고 살이 되는 그런 채널들만 보려고 하시는 경향이 있는 것 같습니다.

◇김방희> 흥미로운 건 어제 저희가 전해드렸는데 2030세대들, MZ 세대가 경제 정보를 어디서 주로 습득하는가 하는 조사를 했더니 한 1년 전까지만 해도 유튜브 같은 개인 방송, 퍼스널 미디어를 통해서 습득했다가 1위 응답이었는데 최근에 보니까 다시 이런 성공예감 같은 일종의 매스미디어, 뉴스를 통해서 얻는다 하는 지적이 나오더라고요. 그러니까 그런 걸 반영하는 어떤 흐름이라고 봐야 되겠죠.

◆채상욱> 네, 그런 것 같습니다.

◇김방희> 정보 과잉이라는 표현을 했는데 너무 많은 그것도 상반되는 정보를 투자자들이 좀 얻었던 게 아닌가 싶기도 하고.

◆채상욱> 두 가지인데 주류 매스미디어가 유튜브 시장에 적극적으로 진출한 것도 큰 것 같고요. 그리고 유튜브가 정책으로 매스미디어 뉴스들을 전면에 띄워주거든요. 그래서 좀 더 종전보다는 뉴스를 많이 보게 되는 것 같고요. 아마도 YTN이든 KBS든 MBC든 뉴스가 최근에 유튜브 첫 화면으로 뜨시는 분이 굉장히 많으실 텐데 이게 유튜브 정책으로 그런 부분이 많이 올라오고 있어서 그런 것 같고 두 번째는 개인 채널들 같은 경우에는 아무래도 좀 더 자극적인 발언이라든가 자극적인 전망들을 하는 경향이 있다거나 하다 보니까 그런 부분에서 좀 보수적이지만 논리 있고 근거 있는 그런 채널들을 선호하게 되면서 다시 매스미디어 쪽으로 관심들이 넘어가는 것 같습니다.

◇김방희> 집값이 너무 뛰었다는 전망, 판단을 하셨던 분이니까 지금 바로 결론부터 여쭤보죠. 일단 분명한 건 상승 사이클이 꺾였는데 이게 단기적인 현상으로 머무를 건지 장기적인 하락 추세인지 이 부분에 대해서는 또 엇갈리는데 어떻게 보세요?

◆채상욱> 상승 추세가 꺾인 것은 올해 상반기고 그리고 부동산 가격 지표를 발표하는 데가 부동산원하고요. 종전의 감독원에서 가격 공시 기능을 이관 받아서 부동산원에서 하고 있고 그리고 KB에서도 하고 있거든요. 그래서 두 지표 모두 다 전국 기준으로 주택가격 마이너스를 발표한 게 6월 말입니다. 그래서 6월 말 기준으로 지금 약 4주째 정도 주택 가격 마이너스를 기표하기 때문에 현재는 공식적으로 하락장에 진입했다고 대부분의 전문가들이 발언을 하고 있습니다. 다만 부동산원은 올해 초부터 마이너스를 기표했고 KB는 6월 돼서야 마이너스를 기표했기 때문에 그 지표 간의 해석 차이로 인해서도 올해 상반기에는 아니다. 하락이다, 아니다, 보합이다, 이런 논의가 조금 있었는데 현 기조로 봤을 때는 하락폭이 확대되고 있는 구간이어서 올해 하반기에는 지금보다는 주택 가격이 좀 더 내려갈 것으로 보고 있고요. 그리고 여러 가지 설문조사에서 결국 시장은 시장 참여자들이 결정하게 되는데 그래서 시장 참여자들의 6개월 전망치는 지금까지 틀려본 적이 없는데요. 얼마 전에 부동산 114에서도 고객들을 대상으로 전망을 했는데 2022년 하반기에 대해서는 하락 전망이 상승보다 높게 나왔는데요. 한 40% 정도 높게 나왔는데 이런 전망은 처음이었습니다. 그래서 그만큼 지금 주택시장에 대해서 보수적으로 보고 있는 것 같습니다. 그리고 전망도 전망인데 지금 주택 가격이 좀 높다고 말씀을 드렸던 거는 주택 가격의 고평가, 저평가를 판단하는 여러 가지 기준이 있겠지만 소득 대비 몇 배냐라든가 소득이라는 기준이 또 애매할 수가 있어서요. 도시근로자 평균 소득인지 1인 소득인지 주택의 자가인 경우에만 소득인지 등등 여러 가지 기준들이 달라서 소득 대비 주택 가격에 대한 적정성 논란도 있지만 그럼에도 불구하고 이 PIR이 한국 기준으로 지금 현재 역대 최고 수준이기 때문에 다른 나라와의 비교 적정성 논란을 차치하고 같은 기준을 계속 사용했던 한국 안에서 현재 PIR이 전국 기준으로 거의 약 10배에 육박하고 서울 같은 경우에는 거의 20배에 육박하기 때문에.

◇김방희> 부동산 가격 대비 소득 비율인데.

◆채상욱> 소득 3분위이신 분이 주택 가격 3분위인 그런 주택을 살 때 10년에서 20년 이 정도 걸리고 이게 2017년 정도만 하더라도 전국 4배, 서울도 한 9배 정도였거든요. 그래서 그때보다 평균적으로 2에서 2.5배 정도 상승을 했고 그리고 우리 국가 전체로 보더라도 국가 GDP 대비해서 주택 가격 전체의 시가총액 이거를 나눌 수가 있는데요. 주택의 시가총액을 GDP로 나눌 수가 있는데 이것도 한국의 장기 평균은 2.2배였거든요. 저희가 예를 들면 2000조 원의 GDP면 주택 시장이 한 4500조면 2.2배 정도 되는 거잖아요. 현재 그게 3배를 넘어가고 있어서 그래서 장기 평균을 한참 상위했기 때문에 그 얘기는 저희가 벌어들이는 소득 대비해서 주택 가격의 상승폭이 최근 몇 년 동안 매우 높았고 그게 이어져 왔다. 그렇게 설명드릴 수 있을 것 같습니다.

◇김방희> 네, 그러면 올해 하반기 하향 안정세 혹은 하락세는 분명해 보이지만 많은 분들이 고심하는 건 이게 길어져서 내년까지도 추가적으로 더 하락하느냐 이런 걸 텐데 그런 질문이 나오면 보통 뭐라고 채작가께서 답하세요?

◆채상욱> 네, 일단 주택가 일단 가격만을 얘기를 한다면 가격을 전망하는 게 사실 가장 어렵거든요. 그런데 주택 가격을 결정하는 세 가지 큰 지표라고 한다면 하나는 우리나라 GDP이고요. 한국 자산이기 때문에 한국의 GDP가 굉장히 중요하고 어제 한국은행 금통위에서도 얘기했지만 저희 잠재성장률을 여전히 2%로 보고 있기 때문에 GDP는 좀 플러스 요인이 되는 거고요. 저희가 계속 성장하는 경제이니까 두 번째가 대출 시장이거든요. 바로 또 어저께랑 연결되지만 지금 대출 금리라든가 대출 관련 정책들 이런 것들이 결국 집은 소득 플러스 대출로 사니까 이 대출 환경이 굉장히 중요한데 이 부분이 지금 마이너스로 나오고 있고요. 대출이 그리고 마지막으로는 수요하고 공급이거든요. 수요, 공급이 있는데 거시경제 환경이랑 대출이 얼마만큼의 증폭을 갖고 오냐 이게 주택시장의 핵심인데 수요 공급 측면에서 시장에서는 지난 몇 년 동안 주택 가격이 상승해 오니까 그냥 공급이 부족하다. 공급이 부족하니까 주택 가격이 오르지 이러면서 계속 얘기해 왔던 것 같은데 2020년 말 기준으로 주택 공급 정도를 살펴보더라도 저희가 주요 선진국을 다 따라왔고 서울만 하더라도 주요 선진국 대도시들의 주택 공급 수준을 어느 정도 따라온 상태여서.

◇김방희> 공급 자체가 절대적으로 부족하다는 건 사실이 아니다.

◆채상욱> 네, 이제 부족해서 올라간다는 주장을 하기에는 근거가 좀 약해진 것 같습니다. 그래서 그렇게 세 꼭지로 볼 수 있는데요. 저희가 주택 시장이 지난 약 30년 동안 봤을 때 가장 큰 폭으로 상승했던 때가 IMF 극복하는 98년부터 2007년까지였고요. 두 번째가 17년부터 21년까지거든요. 그런데 이 두 가지 기간을 잘 보시면 이게 결국 가계 대출이랑 금융정책이랑 연결이 되는 건데 IMF 때는 기업이라는 경제 주체가 파산을 하니까 그래서 그 당시에 가계는 재정 건전성이 굉장히 양호했거든요. 그래서 부채 중심으로 성장을 해야 되는데 그 당시 경제정책 방향이 가계들에게 대출을 일으켜서 경제 성장을 좀 하자 이런 생각이었고 그래서 주택담보대출을 5대 은행으로 확대를 하고 원래 주택은행에서만 처리를 하다가 그리고 신용대출하고 카드와 같은 그런 담보대출과 신용대출 시장 양쪽으로 굉장한 성장을 일으키면서 그게 소위 말하는 유동성으로 포장이 되어서 주택시장에 들어왔고 그리고 그 국면에 재건축이라는 것도 한국에 처음 도입되면서 사업도 재건축이라는 굉장히 신선한 사업에다가 유동성도 굉장히 폭증하고 있는 그런 구간에 정부 정책도 가계 유동성을 확장하는 그런 정책을 쓰다 보니까 또 그 당시에는 공급 레벨도 굉장히 저조했고요. 이래서 거의 3박자가 맞아 떨어지면서 2000년 초반부터 2007년까지 어마어마한 상승을 했고요.
그리고 두 번째는 2014년에도 그 당시 거시경제 황장이 그렇게 좋지 못했거든요. 글로벌 금융위기 회복 못한 상태였고 유럽 재정위기 영향도 있었고 우리나라도 좀 성장률이 둔화를 해가는 국면이었고 08년 금융위기의 부실 PF 채권 같은 걸 처리 못하는 상황이다. 보니까 또 정가의 부도로 주택을 한번 부양해야 되겠다. 이렇게 하면서 그때부터 다시 주택 공급 감소 정책하고 그리고 대출 정책 지금은 기억 하신 분이 적은데 최경환 경제부총리가 2014년 6월에 부총리로 지정되면서 부동산 시장은 여름인데 겨울옷을 입고 있다. 이렇게 얘기를 했거든요. 그래서 부동산과 관련된 모든 규제를 벗기는 과정에서 7.24 정책을 발표하면서 LTV가 왜 7년 전에 LTV 50%로 묶여 있냐 전체 70%로 열자고 하면서 두 번째 부채 사이클을 그때부터 일으키게 됩니다. 그래서 가계부채가 원래 60조 정도씩 증가하다가 2015년부터는 소위 100조 시장을 열게 되고 130조, 100조, 110조 월에 10조 이상 빌리는 어마어마한 사이클이 2015년 16년, 17년 이렇게 이어져 왔는데요.
소위 유동성으로 올라왔는데 19년 말부터 정부의 적극적인 대출 규제 강화로 인해서 그 사이클이 꺾일 뻔하다가 20년에 저희가 다 알고 있는 코로나 사태로 대출이 다시 130조 이상으로 2년 연속 어마어마하게 성장을 하면서 그 대출 사이클이 지금 만 5년 이상 이어져 왔거든요. 그것이 작년 말부터 가계를 벌써 두 번이나 썼잖아요. 한국 역사에서 가계를 경제 회복을 위해서 두 번이나 썼는데 그러다 보니까 가계부채 규모가 GDP 한 배를 건드리기 시작을 하고 이제는 가계부채를 좀 관리해야 되겠다는 정책 방향이 작년 말에 바뀌게 되고 그러면서 저희가 알고 있는 DSR 규제나 LTV 규제나 이런 것들을 이제는 기재부가 주도해서 쓰게 되거든요.
그러면서 올해 상반기만 말씀을 드리면 작년 상반기 이 시점에 우리나라 가계는 월에 10조씩 빌리면서 54조 원을 빌려서 그걸로 주식이랑 부동산 코인에 투자를 했는데요. 현재는 마이너스 1조 5000억으로 돈을 아예 빌리지 않고 아예 상환을 하고 있습니다. 특히 신용대출은 아예 상환을 하고 있고 주택담보대출이나 전세대출은 그런 물건들이 있으니까 조금 밖에 있지만 합산하면 순상환이거든요. 그래서 주택시장이 이런 유동성에 영향을 확실히 받고 있는 그런 국면에서 지금은 이런 유동성 사이클을 감소시키는 기간으로 들어갔기 때문에 그래서 금리 레벨도 중요하고 여러 가지가 중요하지만 전체적으로는 자산 시장에 그렇게 플러스 요인이 많지 않아 보이고 그래서 상당 기간 안정세로 진입하지 않겠는가 이렇게 생각하고 있습니다.

◇김방희> 그렇군요. 세 가지 변수를 거시경제 환경, GDP 그다음 대출, 수요, 공급 이렇게 꼽아주셨는데 외형적으로 보면 이자 공포 그러니까 금리가 계속 오르면서 그래서 집값 잡은 건 금리다 이런 지적을 하는 분도 있고 그런데 장기적으로 과연 그럴 것이냐에 대해서 의문을 제기하는 분들은 물가가 막 오르니까 금리를 올리고 있는 건 맞지만 물가 오름세 자체는 부동산에 대한 수요를 일으키는 쪽이니까 원래 실물 자산이고 하니까 그런 요소들 변수들을 얘기하면서 지금 말씀해 주시는 장기 하향 안정세라는 거에 반론을 제기하는 분들도 있는데 금리나 물가 영향은 어떻게 보세요?

◆채상욱> 원래는 금리, 물가, 성장률 3개가 한 박자로 같이 움직이는 것이 가장 바람직한 방향이 되는 건데요. 그래서 고물가나 고금리라는 게 반드시 나쁜 것이 아니고 그거를 커버할 수 있는 고성장세가 나온다면 고물가가 용인이 되는 거거든요. 그런데 현재 우리의 잠재 성장률이 약 2%대 레벨인데 물가는 6% 핵심은 거의 4%대 정도 나오고 있기 때문에 그래서 거시경제와 무관하게 현재 물가 레벨이 너무 높으니까 선제적으로 50BP 올려서 일단 물가부터 잡겠다. 이게 한국은행 기본 스탠스고 현재 기준으로 본다면 연말에 이렇게 2.75나 3% 정도 될 것 같고 특별한 변수가 없으면.

◇김방희> 한국은행 총재가 가이던스를 언급했죠.

◆채상욱> 네, 다른 어떤 경제적인 변수나 경기 위축이 있다면 정책이 바뀔 수도 있다고 발언을 해서 그건 그렇게 보고 있는데요. 지금의 물가 상승은 부동산 때문이 아니라 결국 물가 때문에 금리를 올리는 부분이어서 그래서 금리 인상이 확실히 구매력의 위축을 갖고 오고 있고요. 그리고 단순한 금리를 또 이런 금리를 결국 왜 올리냐라든가 대출 정책을 왜 바꾸냐라는 그런 더 큰 눈으로 봤을 때 앞서서 말씀드린 것처럼 이미 가계라는 카드를 두 번이나 써가지고 한국 경제를 두 번이나 부양을 했거든요. 그래서 여기서 더 부채로 몰아넣어서 극복하게 할 것이냐에 대해서 지금은 그게 아니라고 얘기를 하고 있는 상황이고 그러다 보니까는 가계에게 다시 상당한 그런 레버리지 마켓을 열어주지는 않을 거라고 생각을 해서 여기서 그러면 변수가 되는 거는 주택 공급이나 수요가 되는 부분인데 주택 공급 부분에서 이미 2020년 말 기준으로 한국이 1000명당 주택 수 418호, 오피스텔 포함하면 430호까지 와서 이미 OECD 평균에 도달을 이미 해버렸고 미국보다 많은 상황이 됐거든요. 서울도 마찬가지고요. 그래서 타입별로는 부족한 게 있을 겁니다. 저희가 1인 가구, 2인 가구, 3인 가구, 4인 가구 이상 있을 때 지금 40제곱미터 이하 소형 주택이 너무 작아서 주거 품질이 굉장히 열악한 게 존재하는데 한국은 34평 아파트 중심이다 보니까 1, 2, 3, 4인 가구를 다채롭게 담지 못하고 어떤 특정 평형대가 과 공급되어서 쏠림이 있긴 하거든요.

◇김방희> 일종의 미스매치가 벌어지고 있죠.

◆채상욱> 그러니까 그런 부분별 어떤 세그먼트별 수요 공급 부족에 대한 이슈는 있겠지만 전체 주택 레벨로는 이미 어느 정도 공급이 좀 됐고 새 정부도 박근혜 정부랑 좀 달랐던 거는 박근혜 정부는 주택 가격 부양하기 위해서 전폭적인 공급 축소 정책을 썼거든요. 신도시도 없애버리고 이런 형태의 보금자리 주택 50만 개 있는 것도 아예 날려버려서 공공임대 시장에도 어마어마한 충격을 줬는데 새 정부는 그냥 문재인 정부의 200만 호 주택 공급 정책을 승계했고 자기들이 50만 원만 추가해서 청년 역세권 주택이랑 원가 주택만 거기 더해서 250만 호를 공약으로 냈고 아마도 원희룡 장관이 8월에 낸다고 하셨으니까 취임 100일 차에 국토부 주택 공급 계획이 250만 플러스알파로 여전히 250만 플러스알파를 계획을 하고 있거든요. 그래서 주택 공급 수준에서도 주택시장, 주택 가격을 부양하기 위해서 공급을 줄이는 이런 정책과 180도 다르게 그냥 주택 공급 열심히 하겠다. 이게 기조다 보니까 그러니까 주택이 과연 과거처럼 2014년 박근혜 정부 때 정책처럼 굉장한 부족이 날 가능성이 적어 보여요. 그래서 공급도 어느 정도 문제가 없는 국면에서 대출 시장은 굉장히 큰 정책적으로 가계 부채 관리 모드로 들어가면서 금리 환경을 좀 부담스러운 환경으로 가니까 자연스럽게 시장에서는 부동산에 대한 매입 의지가 위축이 되고 그리고 이런 부분이 거래로 연결이 돼서 활력도 많이 줄어들고 이런 국면이고 이게 단기간에 정리될 것 같지는 않다고 보고 있습니다.

◇김방희> 단기간에 이런 이슈들이 정리될 것 같지 않아서 상당 기간 하향 안정세가 유지될 것으로 전망하고 계신데 그럼 문제가 벌써 또 두 가지가 떠오르는 거죠. 그런 전망 하에서라면 첫 번째는 지난 한 2년간 이른바 패닉 바잉을 한, 남한테 뒤처지는 게 싫어서 영끌에서 사들인 젊은, 비교적 상대적으로 젊은 부동산 실수요자들 같은 경우 이자 부담이 크게 늘면서 굉장한 고통을 호소하고 있는데 그런 한 10여 년 전 주택 가격이 하락했을 때 하우스 푸어족을 연상케 하는 그런 상황이 또 벌어지는 건지 이게 우선 궁금하고요. 두 번째는 실제 예상했던 것보다 더 하락할 경우에 집값이 그것이 경제 전반에도 상당한 영향이 있을 수 있거든요. 이른바 자산 디플레이라는 게 벌어져서 굉장히 경기가 어려워질 수 있는데 두 가지 문제에 대해선 어떻게 생각하세요?

◆채상욱> 첫 번째 소위 고점 매입을 하고 부담을 느끼는 경우가 그런 경우에 대해서는 08년에도 사례가 있었고 너무 친한 지인도 그 당시에 가장 최고가 분양주택을 매입을 하고 그리고 그거를 분양을 계속 갚아 나가면서 몇 년간 상당히 고생했기 때문에 그런 부분이 있을 거라고 생각을 하는데요. 다만 자가로 구입을 하고 자가로 거주를 하면서 생활하는 경우에는 그냥 최선을 다해서 아마도 대출을 상환해 나갈 거라고 생각을 하고 있는데요. 제가 우려하는 부분은 전세를 끼고 주택을 산 경우에

◇김방희> 갭 투자한 경우에.

◆채상욱> 전세를 끼고 주택을 산 경우에 21년 4분기가 그러니까 작년 하반기가 우리나라 기준으로는 전세가격 거의 정점이었거든요. 그래서 내년 하반기가 되면 2년이 돌아오고 물론 지금은 임대차 갱신권을 쓸 수 있지만 임차료가 조금 안정화되는 국면에 갱신권을 쓰기보다는 임차료를 낮춰달라고 요구할 가능성이 높아서 그래서 2019년 상반기에도 이런 걸 소위 역전세라고 하는데 2년 전 전세가격 대비해서 빠지는 거를 역전세라고 부르는데요. 내년 하반기 정도에 역전세 관련한 이슈가 조금 올라올 거라고 생각을 하고 있고요. 그리고 단순히 임차료가 내려가는 게 아니라 지금은 전세 대출 금리가 4%를 넘어서기 시작하면서 전월세 전환율이 대출 금리보다 싸다 보니까 임차인들도 그냥 월세를 내는 게 좀 더 주거비를 낮추는 게 돼버리는 거예요.

◇김방희> 은행에 돈 내느니 집주인한테 내는 게 낫다 그런 얘기들이 올라오고

◆채상욱> 원래 그러니까 2%로 전세 대출을 받을 수가 있을 때는 월세는 3.85%니까 전세가 무조건 쌓기 때문에 전세 대출을 충분히 받아왔는데 지금은 전세 대출 4.5% 정도인데 월세는 3.8%니까 월세를 사는 게 더 싸긴 하거든요. 그리고 우리나라 시장이 완전히 붕괴한다고 생각하는 사람은 없고 뭔가 이런 사이클 속에서 기회를 잡으려는 사람들이 좀 있을 거라고 생각하다 보니까 또 목돈을 전세로 넣기보다는 좀 쟁여뒀다가 월세로 주거비를 부담하면서 나중에 살 기회가 오면 사볼까 이런 생각을 하시는 분들이 또 있을 거다. 그러니까 확실히 그 월세에 대한 선호가 올라가면서 작년에 전세 끼고 집을 샀는데 그 전세 가격이 최고가인 단지들에서는 내년부터는 문제가 발생할 거라고 생각을 하고 있습니다.

◇김방희> 집값 자체가 한 20%, 30% 떨어져서 우리 경제 전체에 타격을 주는 시나리오 물론 최악의 시나리오입니다마는 그럴 경우 가계부채 문제도 더 악화될 테고 다양한 문제들이 벌어질 텐데 그럴 가능성은 거의 없나요?

◆채상욱> 그런 상황이 온다면 결국 그러니까 가계부채의 적정성하고 우리나라 성장률하고 결국에는 우선순위를 어디 둬야 되는 그런 의사 판단을

◇김방희> 정책 당국이 해야 된다.

◆채상욱> 해야 될 거라고 생각이 되고요. 아마 경제 성장률이 그때는 좀 더 중요하게 받아들여질 것 같긴 하거든요. 지금은 어느 정도 잠재성장률이 있고 그냥 위축된다 위축된다 하지만 그래도 성장률이 플러스로 나오고 있으니까 그래서 그냥 이런 금리를 올리더라도 이런 체력이 있다는 게 전반적인 생각인데 만약에 소비가 너무 극도로 위축되고 GDP가 정말 현저한 영향을 받게 된다면 그때는 부양책을 쓰시겠죠. 가계 부채도 중요하지만 경제 성장, 일단 살리고 보자 약간 이런 생각으로 부양책을 쓸 거라고 생각을 하고 있습니다.

◇김방희> 지금 집값 자체와 관련된 전반적인 전망을 했고요. 개인들이 어떤 판단을 해야 될지에 대해서 고려할 요소들 몇 가지를 따져보겠습니다. 현 정부 정책과 관련된 거 얘기를 좀 나눠야 되는데요. 가장 많이 얘기한 게 세금 이슈였거든요. 새 정부로 바뀌면서 세금을 많이 완화해 주겠다. 이런 거였는데 부동산 관련. 지금까지 나온 건 딱히 많지는 않아요. 양도세라든가 종부세를 언급은 했는데 어떻게 될까요? 이 세금 문제는 이번 정부에서 그리고 그건 어떤 영향을 미치게 될까요? 수요 문제에서.

◆채상욱> 일단 새 정부의 기본 골자는 정부가 소위 낄끼빠빠라고 낄 때 끼고 빠질 때 빠져야 된다고 생각하는 거고 그 얘기는 시장에 너무 고관여를 하지 말자 이런 게 콘셉트이거든요. 여기서 말하는 고관여는 매우 여러 종류인데 세금 부분에서도 2020년 7.10 때 취득세, 보유세, 양도세 모두 다 상당히 높여놓은 부분을 그냥 원래 원 세율로 돌아가자는 게 지금 새 정부의 큰 골자이고

◇김방희> 그런 것 같아요.

◆채상욱> 다만 원 세율로 돌아가기 위해서는 국회 통과를 해야 되는 이슈가 너무 많다 보니까 이거는 좀 중장기적인 과제로 가자 다만 1년 정도는 한시적으로 주택의 양도소득세에 대해서는 일반 과세로 하겠다는 그런 정도의 계산이 나왔고요. 세제 정책 말고도 새 정부 주택정책이 지향하는 바는 저희는 문재인 정부가 주택 부동산 정책을 하도 많이 쓰다 보니까 그래서 맞든, 틀리든지에 대해서 내용이 뭔지는 알잖아요. 뭐냐하면 주택시장 안정화하겠다는 게 투기수요 억제하겠다. 그러니까 실수요자 보호하고 투기수요 억제하겠다라고 해서 그런 워딩을 하도 많이 하시다 보니까 들어서 저희가 알고 있는데 윤석열 새 정부에서는 그런 워딩을 하나로 요약해서 파악하기가 좀 어려우시죠. 그거는 다만 하나로 요약한다면 지금은 소위 시장 자율화가 기본 콘셉트이 되긴 하는 건데요. 여기서 새 정부는 저한테 만약에 이 질문을 한다고 하면 임차 시장 안정이라고 꼽고 싶고요.
새 정부 주택 공급 정책이나 주택 정책의 제1순위는 임차 시장 안정이고요. 그래서 얼마 전에 발표됐던 6.21 부동산 정책에서도 임대차 시장 안정화 방안이 첫 번째 부동산 정책으로 발표가 되었고 다만 임차시장 안정을 위한 방법들은 다를 수밖에 없는데 문재인 정부에서는 공공임대주택 시장을 굉장히 확대해서 키웠다면 지금 새 정부에서는 민간 임대시장, 소위 다주택자나 기업형 임대주택자들을 다시 한 번 부양을 시켜가지고 민간을 중심으로 하는 임차시장 안정화를 목표로 하고 있습니다. 그래서 주택임대 사업자도 다시 살려야 하고 살릴 예정이고 이게 공약이고요. 또 기업들한테 임대주택만 지어서 임대 사업을 해라 이렇게 혜택도 줄 생각이고 이런 것들은 다 발표가 되지 않았는데요. 또 긴 연장선 안에서 어저께 역세권 청년주택이라는 게 첫 번째 청약이 있었거든요. 서울시에서도. 역세권 청년주택이나 원가 주택 같은 그런 임차 시장 안정이나 자가 안정으로 조금 정부가 방점을 두고 있다고 말씀을 드리고 싶어요. 그래서 이전 정부와의 가장 큰 차이는 가격이 목표가 아니라는 게 좀 차이인 것 같고요.
종전 정부에서는 집으로 돈 못 벌게 하겠다. 또는 주택 가격을 안정화하겠다. 이런 가격에 방점을 둔 정책들을 많이 썼는데 새 정부는 가격은 모르겠고 내버려두면 시장에서 알아서 그런 시장의 원리가 작동을 할 것이고 우리는 주거 임대시장 안정화하고 전체적인 주택 퀄리티 높이는 데 집중을 하고 그리고 공급도 신도시만 지어서 계속 양적으로 확장하면 나중에 공실이라든가 이런 문제가 있으니까 수요가 있는 곳에 주택 공급을 하기 위해서 구도심을 적극적으로 개발을 하고 그래서 재건축이나 재개발 리모델링 같은 거를 더 활성화시키겠다. 약간 이런 거고 세금도 너무 또 손대면 안 되니까 좀 낄끼빠빠 해서 다 정상화시키면 단기적으로 가격이 위축이 되더라도 장기적으로는 이게 낫다 이러면서 가고 있는 거거든요.

◇김방희> 그렇게 구분해 주시니까 확연히 정리가 되는 것 같기는 한데 지금 몇 가지 질문이 있어서 이거 답변 좀 부탁드리겠습니다. 그러고 나서 공급 측면 좀 따져보고 최종적으로 어떤 선택들을 해야 될지 얘기를 나눠보죠. 사야 할 집, 팔아야 할 집 채상욱 작가와 함께 하고 있는데요. 4222번 님은 궁극적인 의문인데 이런 의문이 가끔 듭니다. 전국에 빈 집 많은데 왜 이렇게 늘 주택이 부족하다고 하나요. 해 주셨네요. 어떻습니까?

◆채상욱> 그냥 그거는 주택의 양적인 측면하고 질적인 면이 있는데 사람은 누구나 소득을 올리고 소득을 높이고 싶어 하고 소득이 높아지면 주거 품질을 높이고 싶어 하고 그에 따라서 가장 질이 낮은 주택들이 점점 멸실이 되고 더 좋은 주택들이 인입이 되면서 주택시장의 퀄리티가 올라가거든요. 그거를 주택의 연식이나 주택의 1인당 주거면적 이런 걸로 저희가 또 양적으로 개량할 수도 있긴 한데요. 1인당 주거면적도 10년 전에 저희가 25제곱미터로 한 7평 정도였는데 지금은 33제곱미터로 10평대로 올라왔거든요. 평수가 늘어난 것도 주거 품질이 좋아진 거예요.

◇김방희> 그러니까 총량으로만 주택을 봐서는 안 되고 더 구체적인 수요, 공급의 측면을 봐야 된다는 말씀이신 것 같은데.

◆채상욱> 양뿐만 아니라 질도 중요하다는 말씀이죠. 그래서 그런 공실 주택은 여러 가지 원인이 있는데 정비사업 공실도 있고 순수 공실도 있고 등등이 있는데 앞으로도 그런 공실들은 계속 존재할 거고 그러니까 결국 완벽한 공급이라는 건 없기 때문이잖아요. 공실들이 나오는 게 완전. 그리고 예를 들면 우리나라 인구가 지금 몇 명이냐 지금 물어보면 지금 당장 태어나고 있는 사람이 계량되는 게 있을 수가 있는데 그래서 기준을 갖고 가지 않습니까? 오늘 24시 기준으로 몇 명, 이런 식으로 21년 말 기준으로 몇 명 이렇게 기준을 가져가는데 그것처럼 완벽한 공급은 있을 수 없고 계속 공실들은 있을 거라고 보시면 될 것 같고 다만 주거 퀄리티 높이는 시도는 계속 있을 거고 그렇기 때문에 계속 신규 주택이 공급이 돼야 되고요. 소득이 늘어나는 계층들이 존재하기 때문에 그게 적정량 공급 되냐 아니냐 이런 것들이 좀 더 주택시장에 민감한 이슈입니다.

◇김방희> 1473번 님은 최근에 집값 가장 많이 떨어진 곳 하면 세종이잖아요. 세종시에 청약 당첨이 됐는데 혹시 분양가보다 집값이 더 떨어지는 경우도 생길 수 있을까요.

◆채상욱> 세종은 분양가 상한제 적용 지역이고 작년, 재작년에 상당한 상승을 했던 지역이어서 주택 가격 하락세가 나오고 있음에도 불구하고 분양가보다는 여전히 높은 수준이고요. 그리고 세종이 이렇게 환상형으로 반지처럼 1234567 권역으로 공급하고 이런 공급 계획이 있는데 정부의 계획이니까 시장과 무관하게 계속 공급을 하더라고요. 그래서 확실히 공급이 많아지니까 미분양도 많이 나오고 그다음에 시장도 조정이 있고 이런 것 같고요. 그리고 투자자들이 과거에는 지방이라든가 광역시 이런 지역으로 전세 끼고 가고 했었는데 현재는 다주택을 보유하는 것에 대한 부담이 여전히 높은 상황이고 새 정부의 세법 개정은 아직 없기 때문에 수요가 많이 위축이 됐고 또 대전이랑 세종은 같이 봐야 되는데 대전도 비슷한 상황이어서 전체적으로 가장 약세가 있는 데가 이 지역이고 이런 경향이 좀 이어질 거라고 보고 있습니다.

◇김방희> 이제 공급 얘기를 상세하게 할 시간은 없고 그래서 개인들의 선택과 관련한 얘기를 해봐야 되겠습니다. 우선 하향 안정세가 어느 정도 지속된다고 그러면 집값이 좀 더 떨어지는 걸 기다려야 되는 겁니까. 지금 집 사도 됩니까? 하는 질문들 많이 하실 거 아니에요. 채 작가한테.

◆채상욱> 다만 저는 집을 사는 기준이 가격이어서는, 가격의 상승이나 하락이어서는 판단이 어려우실 거라고 생각을 하고요. 지금 집을 사는 기준은 해당 지역에 4년 이상의 거주를 확실히 해야 된다고 생각했을 때 자기 구매력에 맞춰서 하시는 게 적합하다고 생각을 하고.

◇김방희> 실수요에 한해서 사라는 말씀이신 거죠?

◆채상욱> 네, 올해부터 좀 많이 달라진, 작년부터 달라진 거는 임대차법 때문에 저희가 4년의 임차를 선택할 수가 있게 되면서 종전에는 2년 단위로 임대차를 계속 변경해야 되는 장기 주거의 불안이 굉장히 컸어요. 전세로 이사 한 세 번 가면 완전 넋다운되고 적응하면 또 이사 가야 되고 이런 문제가 커졌었는데 그래서 집을 산다는 게 전세보다 훨씬 비싸지만 그럼에도 불구하고 해당 지역에 계속 거주할 수 있으니까 그런 이점이 커서 주택을 선뜻 실수요자들이 샀는데요. 현재는 임차가 어쨌든 4년 정도는 거의 보장이 되다 보니까 4년이 꽤 긴 기간이고요. 그래서 그냥 지금 집을 사는 이유는 4년보다 더 오래 살아야 되면 집을 사야 된다고 생각을 하거든요.

◇김방희> 해당 지역에.

◆채상욱> 네, 그 얘기는 여기에 완전 나는 정착해야 될 것 같다. 그런 생각이 드시면 거기를 매매를 선택하시는 것이 옳아 보이는데 그냥 4년 정도의 임차로 우리 집이 생활하는데 애 키워 가는 데 큰 문제가 없을 것 같다고 생각이 되면 지금 반드시 자가를 사야 되냐 그건 아니라고 생각을 하고요. 다만 임차와 자가의 차이점이라는 게 존재하기 때문에 결국 저울질을 하셔야 되겠으나 임차인들 입장에서는, 그러니까 수요자들 입장에서는 2년 전보다는 상황이 너무나 좋아졌죠. 주택시장이 조정 받아서가 아니고 어쨌든 4년 주거를 제공을 해 주니까 선택지가 굉장히 넓어져 버려서 이것 때문에 지금 확실히 실수요자의 주택 매수세도 굉장히 위축이 되고 있는 것 같은데요. 결국에는 저희가 집을 산다는 게 과거 몇 년 동안은 돈 벌려고 샀는데. 이제 다시 그냥 그래, 내가 여기서 그냥 임차로 4년 살면서 투자는 다른 걸로 하고 그다음에 그런데 여기 우리가 한 10년 살겠다, 20년 살겠다. 그냥 여기 쭉 살자 이러면 그때는 매수를 선택하시는 게 맞다고 생각합니다.

◇김방희> 실수요를 중심으로 부동산 시장이 조금씩 바뀌고 있다. 이런 말씀이신데 마지막으로 책 제목도 사야 할 집 팔아야 할 집이니까 제가 아까 사야 할 집 얘기를 했는데 사야 할 집 팔아야 할 집이니까 투자의 관점에서 실수요가 아니라 사야 할 집과 팔아야 할 집의 기준은 뭡니까? 투자의 관점에서는 어떤 변수를 가장 지금부터는 주목해야 됩니까?

◆채상욱> 네, 그거는 한국 부동산 시장이 지난 거의 70년 동안 늘 시장에서 각광받고 인기가 있었던 그런 지역은 어디냐면 강남이다 이런 재미없는 답변이 아니고요. 그 지역이 어디냐면 늘 신축 아파트 단지가 대규모로 공급되는 지역이 항상 주택 시장의 주인공이었습니다. 그게 70년대, 80년대 강남이었고 80년대 말에는 목동과 상계동이었고 90년대로 가니까 1기 신도시였고 2010년대로 오니까 2기 신도시였고 2010년대 말이 되니까 1기, 그러니까 구도심의 재정비 사업 서울도 강북 지역이 다시 핫해진 게 2010년대 중반부터인데 재개발이 많아지면서 신축 주거가 많이 공급되면서거든요. 그래서 앞으로 사야 할 집은 미래에도 신축 주거지가 공급될 지역이고요.
윤석열 새 정부의 주택 공급 공약 사항 새 집이 공급될 때는 두 군데가 있는데 하나는 3기 신도시이고요. 두 번째는 구도심의 재건축, 재개발 리모델링이거든요. 그런데 재건축 재개발 리모델링 관련해서 여러 가지 불확실성이 높아지고 있는 그런 국면인데 리모델링이 그나마 가장 빠르게 처리할 수 있을 거라고 생각해서 만약에 지금 어떤 특정 지역의 장기 거주를 염두에 두고 계신 분이 그래, 세상 말 다 좋다 그런데 나는 집으로 돈도 좀 벌고 싶은 마음이야 약간 이렇게 생각을 하신다면 미래에 신축이 될 그런 정비 사업지를 선택하시는 게 좋은 생각이라고 생각이 되고요. 그리고 팔아야 할 집은 반대로 이런 신축이 주는 프리미엄을 잃어가는 지역이라고 말씀을 드릴 수가 있을 것 같거든요. 그러니까 2008년에도 버블 세븐이 많이 올라서 빠졌다기보다는 2000년대 초반에는 이들 지역이 전부 신축이었어요. 그러니까 1기 신도시가 94년, 5년에 준공이 됐는데 97년 IMF인데 IMF 끝나고 99년 정도 돼보니까 여기가 준공 5년 차 엄청난 신축이었던 거예요. 그래서 아파트가 이렇게 좋냐 하면서 상당한 각광을 받다가 2000년대 중반, 2008년 정도 넘어가니까 준공 15년 차 정도 돼가면서 신축이 주는 그런 프리미엄이 사라지고 다른 더 멋있는 집들이 등장을 하고 이러면서 선호도가 바뀌게 됐던 부분인데요.

◇김방희> 알겠습니다.

◆채상욱> 그래서 이런 거를 염두에 두시고 선택하시면 좋을 것 같습니다.

◇김방희> 신축이 대규모로 등장할 것이냐 이런 것들을 기준으로 삼으라는 얘기였습니다. 물론 이건 투자와 관련된 관점이었고요. 채상욱 작가와 함께했습니다. 오늘 여러 가지 신선한 아이디어들을 많이 들었습니다. 고맙습니다.

◆채상욱> 네, 감사합니다.

KBS