서울 3도심 빼곤 '돈맥경화'.. 상업용 빌딩도 거래절벽 온다[한은 사상 첫 빅스텝]

서울 3도심 빼곤 '돈맥경화'... 상업용 빌딩도 거

[파이낸셜뉴스] 한국은행이 기준금리를 0.50%p 인상하면서 서울 업무·상업용 빌딩 거래도 얼어붙을 것으로 전망된다.

서울시내 근린생활시설 등 상가의 경우 일부 지역에서 매매가격이 소폭 떨어지는 조정국면이 발생할 것으로 보인다. 다만, 올해까지는 서울 핵심지구의 오피스 빌딩 매매가격은 임차 수요가 여전히 높기 때문에 보합을 유지할 것으로 전망된다.

상반기 업무·상업용 부동산 매매 27% 감소

13일 알스퀘어에 따르면 한국부동산원을 통해 반기 기준으로 서울 업무·상업용 부동산 매매 거래액 추이를 분석한 결과, 올해 상반기 매매가 합계는 이달 7일 기준 13조9612억원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간과 비교해 27.4% 감소한 수치다. 업무·상업용 부동산에는 오피스, 상가, 숙박시설 등이 포함된다. 6월 거래가 아직 통계상 모두 잡히지 않았다는 점을 감안해도 거래액은 줄었다. 올해 1~5월 거래액은 전년 같은 기간보다 7.2% 감소했기 때문이다.

기준금리가 크게 오르면서 강남과, 도심, 여의도에서 공실을 찾아보기 힘들 정도로 호황인 임대차 시장도 거래에 악영향이 우려된다. 경영난을 겪거나 투자를 제때 받지 못한 기업들이 늘면서 오피스 수요가 꺾일 수 있기 때문이다. 더욱이 업무·상업용 부동산 임차 및 매매 모두 50% 이상 대출을 통해 자금을 마련하는 경우가 대부분이다 보니 금리 부담으로 거래는 줄어들 것으로 보인다.

서울 외곽·저가 빌딩부터 거래 줄어... 양극화 현상

다만, 서울 외곽·저가 빌딩부터 거래가 줄고 가격이 하락하는 양극화 현상도 나타날 수 있다고 봤다.

도심권역(CBD), 여의도권역(YBD), 강남권역(GBD) 빌딩은 수요가 높아 거래 및 매매가격이 상승하는 분위기지만 이를 제외한 지역은 조정국면에 들어갈 수 있다는 것이다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “금리 인상에 따른 경기 둔화와 설비 투자 감소로 오피스 수요 증가가 둔화될 수 있다"며 "임차사가 운영비용을 줄이기 위해 서울 핵심권역에서 상대적으로 임대료가 저렴한 서울 기타 권역으로 이전할 가능성도 있다"고 말했다.

전문가들은 서울 업무·상업용 부동산 거래가 줄어든다고 해서 매매가격이 하락 국면에 접어들 가능성은 낮다고 분석했다. 임대차 계약기간이 있기 때문에 금리인상에 따라 바로 부동산 임대료 등이 영향을 받지도 않기 때문이다. 반면 50억원 이하 꼬마빌딩 경우 금리 부담에 시세 보다 떨어진 급매 물량이 일부 나올 것으로 봤다. 대출 이자 부담이 커졌기 때문이다.

사상 초유의 0.5%p 기준금리 인상으로 상업용 부동산에도 찬바람이 불고 있다. 남산에서 바라본 서울 도심권역.

강남권역은 공실률 1.1%... 대기수요 여전히 많아

부동산 컨설팅 업체 컬리어스가 발표한 '올해 2·4분기 오피스 시장 동향' 보고서에 따르면 서울의 오피스 공실률은 전분기 대비 0.8%p 하락한 3.2%로 나타났다. 강남권역 공실률은 1.1%로 오피스 대기 수요가 많다. 삼성부동산공인중개사무소 박현민 대표는 “개인이 법인을 세워 자금력을 총동원한 꼬마빌딩 경우 대출이 70% 이상인 경우도 있어 이자부담을 크게 느끼고 있는 상황”이라고 말했다.

서울 업무·상업용 빌딩 임대료가 대폭 오르진 않을 전망이다. 일반적으로 금리가 오르면 빌딩 임대사 입장에서 이자 부담을 임차사에 전가하기 위해 임대료를 올리지만 물가 상승, 코로나19에 따른 경기둔화로 임차사의 사정이 열악한 상황이기 때문이다. 임차사가 임대료를 부담할 여유가 없다는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 “빌딩은 금리영향 외에도 지역적 상권의 특성상 편차가 크게 나타난다”며 “상업용 부동산 임대료는 공실률의 영향을 받는다”고 말했다.
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