강남역이 '한계선'이라더니..'임대 완판' 오피스 호황 끝나나

스타트업 '입주 전쟁'이 벌어지고 있는 서울 강남·여의도 등의 오피스 수요가 곧 줄어들 수 있다는 전망이 나왔다. 경기 악화로 경영난을 겪거나 투자를 제때 받지 못한 기업들이 늘어나면 서울 주요 지역 오피스에도 공실률이 높아질 수 있다는 것이다. 주요 스타트업들이 채용 등을 위해 강남역 인근으로 사무실을 앞다퉈 이전하는 등 최근까지 오피스 수요가 쏟아졌지만, 앞으로는 '비용 절감'을 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 서울 기타권역으로 옮기는 회사들이 늘어날 것이란 전망도 나왔다.

서울 상업용 부동산 거래액 27% 줄었다

11일 상업용 부동산 전문 스타트업인 알스퀘어가 서울 업무상업용 부동산 매매 거래액 추이를 분석한 결과 올해 상반기 매매가 합계는 이달 7일 기준 13조9612억원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간과 비교하면 27.4% 감소했다.

6월 거래가 아직 통계상에 모두 잡히지 않았다는 점을 고려해도 거래액은 줄었다. 올해 1~5월 거래액은 전년 같은 기간보다 7.2% 감소했다. 상업용 부동산 시장은 지난해 팬데믹에 따른 정부 유동성 투입 등으로 큰 수혜를 봤지만 올해 들어 상황이 달라진 것이다. 미국 금리인상에 따른 인플레이션과 투자 위축 영향이 크다는 분석이다.

현재 강남 오피스 시장은 주요 스타트업들이 몰리면서 공실이 거의 없는 상황이다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스의 '한국 임대차 오피스 시장 보고서'에 따르면 2분기 강남권역 공실률은 1.1%로 전기 대비 0.5%포인트 낮아졌다. 보통 자연 공실률을 5%로 본다는 것을 감안하면 아직까진 강남권 대형 빌딩에 빈 사무실이 거의 없다는 얘기다.

주요 스타트업들이 최근 정보기술(IT) 개발자가 근무지로 선호하는 강남역 인근으로 앞다퉈 사무실을 옮기는 등 수요가 늘었기 때문이다. 개발자들 사이에서 근무지로 '강남역에서 도보 1분 거리 OK, 3분 거리는 고민, 5분 거리는 거절'이라는 얘기가 돌면서 강남역이 '북방한계선'이라는 말이 나왔을 정도다.

"투자 못받은 기업들, 오피스 수요 꺾일 것"

하지만 전 세계적으로 스타트업 투자가 위축되면서 강남 등 주요 지역 임대차 시장에도 영향을 줄 수밖에 없다는 전망이 나온다. 알스퀘어 측은 "현재 공실을 찾기 힘들 정도로 수요가 넘치는 강남·도심·여의도 임대차 시장도 악영향이 예상된다"며 "고금리에 경영난을 겪거나 투자를 제때 받지 못한 기업들이 늘면서 오피스 수요가 꺾일 수 있다"고 전망했다.

'투자 경색' 시기에 수익성을 증명해내는 게 중요해지면서 임대료 부담을 줄이기 위해 사무실을 강남에서 외부 권역으로 옮기는 기업이 나올 것이란 분석도 나온다. 경기 악화로 투자 시장과 자금 회수 시장이 침체하자 스타트업의 자금 확보에 비상이 걸리면서 비용을 절감하려는 분위기가 임대차 시장에도 반영될 것이란 얘기다. 올 1분기 기준 강남 오피스(연면적 3만㎡ 이상)의 월평균 실질임대료는 3.3㎡당 11만7330원으로 1년 전보다 6.5% 상승했다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “금리 인상에 따른 경기 둔화와 설비 투자 감소로 오피스 수요 증가가 둔화될 수 있다”며 “임차사가 운영 비용을 줄이기 위해 서울 핵심권역에서 상대적으로 임대료가 저렴한 서울 기타권역으로 이전할 가능성도 있다”고 말했다.

고은이 기자 koko@hankyung.com

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