"주택 허물고 상가 짓습니다".. 엔데믹에 주택→상가 용도변경 '쑥'

“요즘 연남동이나 홍대입구 일대에 주택을 보유한 집주인 상당수가 주택을 근린상가로 바꾸고 있습니다. 거리두기가 끝나가면서 상권이 되살아나자 아예 용도변경을 염두에 두고 단독주택을 매입하는 사람도 있고요.”(연남동 일대 공인중개사 A씨)

코로나바이러스 감염증(코로나19) 엔데믹(풍토병화)으로 상권이 되살아나면서 주택을 상가로 용도변경하는 사례가 늘고 있다. 단독주택을 보유하고 있던 집주인들은 상가로 용도변경해 투자가치를 높이고 있으며, 투자자들도 저가로 낡은 주택을 매입한 뒤 상가로 용도변경하는 경우가 많다고 한다.

5일 찾은 연남동 일대 전경. 주택을 허물고 근린생활시설(상가)을 짓는 공사현장을 곳곳에서 볼 수 있다./최온정 기자.

11일 건축행정시스템 ‘세움터’에 따르면 올해 5월 서울에서 제1·2종 근린생활시설로 용도변경한 건축물은 총 528동으로 나타났다. 연면적으로는 10만8000㎡ 규모다. 월별 기준으로는 올해들어 가장 높은 수치이며, 코로나19 확진자가 3만명을 넘었던 2월 292동(6만3000㎡)과 비교하면 2배에 달하는 수준이다.

근린생활시설은 건축물 용도 분류 중 하나로 음식점과 사무소, 소매점 등 주택가와 인접한 곳에서 주민 생활 편의를 도울 수 있는 시설이 들어서는 시설물을 의미한다. 상가와 비슷한 의미로 쓰인다. 1종에는 슈퍼와 목욕장, 휴게음식점, 의원, 체육도장 등이 포함되며 2종에는 대중음식점, 극장, 영화관, 서점, 헬스클럽 등이 포함된다.

부동산 업계에서는 정부가 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자에 대한 주택 취득세와 양도소득세 규제를 강화한 이후 상가로의 용도변경이 증가한 것으로 보고 있다. 상가로 변경할 경우 주택을 하나 줄일 수 있어 절세효과가 있기 때문이다. 정부가 같은 해 9월 법을 개정해 다주택자의 종합부동산세(종부세) 세율을 종전 0.6~3.2%에서 1.2~6%까지 2배 수준으로 올리면서 관심은 더욱 높아졌다.

상가에 대한 담보인정비율(LTV)이 80%로 적용돼 주택보다 대출이 많이 나온다는 것도 상가의 매력 포인트다. 주택에 적용되는 LTV가 투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%인 것과는 대조적이다.

상가가 주목을 받으면서 당시 거래량도 급증했다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 지난 2020년 7월 서울에서 상가가 거래된 건수는 총 1245건으로, 3개월 전인 같은 해 4월(621건)보다 2배 가까이로 늘기도 했다.

물론 상가 매수 수요가 꾸준히 증가했던 것은 아니다. 정부가 지난해 비주택에 대한 LTV 한도를 70%로 낮추고, 토지거래허가구역 내 건축물에 대해서는 한도를 40%까지 낮추면서 상가 매수 열기가 다소 식었고, 거래량이 줄어들기도 했다. 그러나 올해들어 엔데믹으로 상권이 되살아나고 공실률이 낮아지기 시작하면서 상가에 대한 관심은 다시 높아졌다.

실제 한국부동산원 자료에 따르면 올해 1분기 서울의 소규모 상가 공실률은 6.2%로 작년 4분기(6.7%)보다 하락했다. 상권별로는 광화문의 경우 같은 기간 21.7%에서 12.7%로 떨어졌고, 남대문은 8.1%에서 6.9%로 하락했다. 강남권에서는 신사역 소규모 상가 공실률이 4.4%에서 0%로, 홍대·합정은 28.1%에서 16.7%로 떨어졌다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “상가 매수 수요가 살아나면서 일부 상권에서는 공급이 부족해졌다”면서 “연남동이나 강남 등 핵심 상권의 경우 엔데믹과 맞물려 투자가치가 더욱 높아지고 있는 만큼, 주택을 상가로 바꿔 자산가치를 높이려는 집주인은 더욱 늘어날 것”이라고 했다.

고준석 제이에듀 투자자문 대표도 “요즘 오피스나 사무실 수요가 급증하면서 주택가에 있는 조용한 사무실을 선호하는 창업자도 늘고 있다”면서 “용도변경을 해서 주택을 상가로 바꾸는 것이 집주인과 투자자에게 여러모로 이득이 되는 상황”이라고 했다.

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