'5억 폭락' 집값에 '내집마련' 주춤..대출규제 완화가 '거래' 이끌까

"금리 상승 등으로 대출 규제 완화 효과 제한적"
매수 심리 냉각.."군집행동으로 심화될 수도"

대구 도심 아파트 전경(뉴스1 자료사진) 2022.5.4/뉴스1 © News1 공정식 기자

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 1년 새 아파트를 포함한 집합건물 생애 최초 매수자가 30%가량 줄었다. 반면 미분양 주택은 급증했다. 금리 인상·경기 침체 등 하방 압력에 따른 것으로 분석된다. 하지만 올해 3분기 생애 첫 주택 구매자를 대상으로 한 대출 규제 완화가 전망되면서 부동산 매수 심리가 회복될지 관심이 쏠린다.

전문가들은 대출 규제 완화로 매수 심리를 살리기는 쉽지 않을 것으로 판단했다. 부동산 가격 하락을 점치면서 매수에 신중한 태도를 보이는 데다 금리 상승기에 대출 상환 등 여력이 부족할 가능성이 크기 때문이다.

11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난 6월 집합건물 생애 최초 매수자는 2만6087명으로 전년 같은 기간보다 1만명 수준 감소했다. 특히 그동안 내 집 마련으로 부동산시장을 이끌었던 2030세대(19~39세)의 경우 같은 기간 28%가량 줄었다.

집 살 사람이 사라진 상황에서 지난 5월 말 기준 전국 미분양 주택은 2만7375가구로 집계됐다. 이는 전년대비 75% 수준 증가한 수치다. 특히 같은 기간 서울 미분양 주택은 688가구로 지난해 동기(71가구) 대비 10배가량 늘었다.

이 같은 상황에서 정부가 생애 최초 주택 구입자의 집 살 여력을 늘리기 위해 주택담보대출비율(LTV) 상한선 완화 등을 추진하고 있다.

그동안 주택가격·소득 등에 따라 50~70%로 제한됐던 생애 최초 주택구매자 LTV 상한선을 주택가격·소득과 상관없이 80%로 변경하고, 기존 4억원이었던 대출한도를 6억원으로 늘리는 것이다. 다만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 현행 유지한다.

하지만 전문가들은 부동산 매수 심리 자극에는 회의적인 입장이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “가격 고점·금리 상승·경기 하향 등으로 대출 규제 완화 효과가 제한적일 수 있다”며 “지금과 같은 시장 상황에서 대상자들이 무리하게 주택을 구입하지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “DSR을 그대로 둔 채 LTV만 완화할 경우 매수 심리를 자극하기 어려운데 이용 가능한 사람이 크게 늘지 않을 수 있다”며 “금리 인상에 대한 공포가 심화되면서 주택을 구입하기보다 기다리겠다는 사람이 늘고 있고 이에 따른 거래절벽이 심각할 수 있다”고 강조했다.

부동산 매수심리 냉각은 곳곳에서 감지되고 있다. KB부동산이 발표한 서울 아파트 매수우위지수는 지난 4일 기준 33.9로 전주보다 3.3포인트 하락했으며 2019년 4월 22일(37.2) 이후 최저치다. 매수우위지수는 100을 기준으로 200에 가까울수록 매수자가 많다는 뜻이며 기준 미만은 그 반대다.

또 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 매매수급지수는 지난 4일 기준 86.8로 전주(87.0)보다 0.2포인트 떨어졌으며 지난 5월 9일(91.0) 이후 하락세다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 기준선인 100보다 수치가 낮을 경우 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

매수심리가 크게 떨어지면서 하락거래도 뚜렷해지고 있다. 수원 영통구 원천동 '광교 중흥S클래스' 전용 109㎡의 경우 올해 5월 20억2000만원에 매매됐는데 4월 같은 평형 매매가(25억1000만원)보다 약 5억원 하락했다. 지난해 6월 직전 신고가(27억원)보다는 약 7억원 떨어졌다. 내집마련을 원하는 실수요자의 추격매수 자체가 사라졌기 때문이라는 분석이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “요즘 생애 최초 주택구입 예정자를 만나보면 정보가 많고 머리가 좋은데 대출 규제가 완화된다고 해도 금리 문제 등으로 매매에 나서지 않을 가능성이 크다”며 “부동산 시장의 군집행동에 따라 (매수심리) 냉각은 심화될 수 있다”고 분석했다.

hwshin@news1.kr