복비 아끼려 가족 간 아파트 직거래..매매자료 안 챙겼다간 세금 폭탄

[돈이 보이는 창]5월 서울아파트 직거래 첫 20% 돌파
시가 대비 3억원·30%이상 낮으면 증여세 추징될 수도
당사자 확인·권리 관계·등기부등본 등 반드시 파악해야

[이데일리 하지나 기자] 집값 급등에 따른 중개료 부담과 증여 증가 등으로 직거래 비중이 급증하고 있다. 공인중개사를 통하지 않는 만큼 직거래의 위험 부담도 커질 수밖에 없다. 계약 상대방이 등기부상의 실제 소유주가 맞는지 철저히 확인하는 등 각별히 주의해야 한다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전체 거래 건수는 1737건으로 이 중 직거래가 353건에 이른다. 직거래 비중은 20.3%다. 중개·직거래 여부를 공개한 지난해 11월 이후 20%를 넘어선 것은 이번이 처음이다. 직거래 비중은 지난해 11월 9.4%를 기록한 이후 △12월 12.5% △1월 19.4% △2월 12.3% △3월 13.4% △4월 8.7% 등 10% 안팎을 유지하고 있다.

직거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 거래하는 방식이다. 중개수수료를 아끼려는 목적도 있지만 대부분 가족이나 친인척 등 특수 관계에서 세금을 회피하기 위한 수단으로 활용한다. 5월 직거래 비중이 급증한 것도 종합부동산세 등 보유세 과세기준일 6월1일을 앞두고 다주택자의 증여 거래가 늘어난 것으로 보인다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

그러다 보니 직거래는 중개거래보다 비교적 저렴한 가격으로 거래된다. 심지어 시세 대비 절반 가격에 거래가 이뤄지기도 한다. 지난달 17일 서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 84㎡는 16억원(13층)에 직거래됐다. 같은 평형대 아파트가 같은 달 31억원(7층)에 매매된 바 있다. 송파구 잠실동 파크리오 전용 84㎡는 5월 12억6500만원(26층)에 직거래가 이뤄졌는데 이는 전달 중개거래로 이뤄진 매매가격 23억6000만원의 절반 수준이다.

다만 세법에서는 시가보다 3억원 이상 혹은 30% 이상 차이가 나면 양도세나 증여세를 줄이기 위한 편법 거래로 간주한다. 여기서 말하는 시가는 거래일 전 6개월, 후 3개월의 기간중에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액이 있을 때 그 금액을 말한다. 이뿐만 아니라 해당 아파트와 면적 등이 유사한 아파트의 매매가액 등도 포함한다.

특히 가족 간 거래는 세무당국에서 증여로 판단하면 추가로 증여세를 추징할 수 있다. 또한 특수관계자 간에는 양도세 부당행위 계산 부인 규정이 적용돼 시가의 95%만 벗어나도 시가대로 다시 양도세를 계산한다. 따라서 매매대금 이체영수증 등 실제로 매매가 이뤄졌음을 입증할 수 있는 증거를 마련해야 한다.

이어 매매대금의 출처까지도 확인할 수 있기 때문에 과거 기간에 대한 소득자료도 준비해야 한다.

이외에도 직거래 시 거래 사고 위험성이 큰 만큼 철저한 준비가 필요하다. 우선 계약하는 상대방이 실제로 주택 소유자가 맞는지 주민등록증, 주민등록등본, 등기부등본 등을 통해 확인을 반드시 해야 한다. 만약 대리인과 계약을 하면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하고 실제 소유주와 전화통화로 확인해야 한다. 등기부등본을 통해 권리관계를 파악하는 것도 중요하다.

전문가들은 해당 부동산에 가등기나 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정돼 있다면 매매를 신중히 판단해 야한다고 조언한다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 “신뢰가 담보되지 않기 때문에 무엇보다 당사자 확인이 가장 중요하다”며 “또한 세입자 문제, 등기부등본 확인, 부동산거래신고 등 기존에 공인중개사에게 부여됐던 역할을 모두 챙겨야 한다”고 말했다.

하지나 (hjina@edaily.co.kr)