한달만에 고꾸라지는 부동산, 美 부동산 미래는? [추적자추기자]

[추적자추기자] 국내 아파트 가격 하락세가 심상치 않습니다. 가파르게 올랐던 집값이 지방과 경기도를 중심으로 수억 원씩 떨어진다는 뉴스가 나오며 투자자와 실거주자들의 마음을 불안하게 하고 있습니다. 국내만의 문제일까요? 아닙니다. 글로벌 경제위기를 촉발했던 서브프라임 모기지 사태가 발생한 지 불과 15년이 안 돼 미국에선 또다시 부동산 위기의 우려가 곳곳에서 터져나오고 있습니다. 무슨 일일까요.

미국 주택시장이 가파르게 얼어붙고 있습니다. 코로나19 바이러스 대유행 종료에 대한 기대감이 높아지며 작년부터 반등하기 시작했던 집값과 렌트비가 인플레이션 대세에 편승하며 가파르게 오르더니 불과 한 달 새 분위기가 반전되고 있습니다.

FRED에 따르면 미국의 올해 1분기 평균 주택판매가격은 50만7800달러입니다. 1년 전 2021년 1분기 평균 가격이 41만8600달러였던 것에 비하면 9만달러가량 상승한 셈입니다. 이처럼 올해 1분기까지 미국 주택시장은 꺾이지 않는 상승세를 보였습니다. 하지만 불과 최근 한두 달 사이 집값 하락 공포가 커지고 있습니다.

우선 연방준비제도(Fed)의 자이앤트스텝이 결정타가 됐습니다. 한 번에 금리 0.75%포인트를 올려버린 Fed의 결단 앞에 모기지 금리는 가차 없이 올랐습니다. 불과 1년 전 2~3%대였던 모기지 금리는 6월 말 6%까지 상승하며 주택 구매자들의 가슴을 철렁하게 했습니다. 게다가 새로 집을 사려고 했던 수요층 역시 주택 구입을 망설이는 결정적 이유가 됐습니다.

다행히 급등하던 미국 모기지 금리는 잠깐 쿨다운되는 분위기입니다.

자이앤트스텝 이후 급등하던 모기지 금리는 최근 2주 연속 하락했습니다. 프레디 맥에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 이번주 5.3%로 전주의 5.7%에서 40bp 하락했습니다. 경기침체의 두려움이 커지면서 금리 역시 꺾인 셈인데요. 2주 전 6%를 넘어서기도 했던 모기지 금리 하락으로 급한 불은 꺼졌다는 평가입니다.

하지만 여전히 금리 인상은 큰 걸림돌로 작용할 것으로 예상됩니다. 당장 7월에 추가 금리 인상이 예고된 가운데 이번에도 역시 0.75%포인트 인상이 유력하기 때문인데요. 잠깐 숨 고르기를 하고 있는 모기지 금리가 Fed의 추가 금리인상에는 속절없이 당할 가능성이 큰 상황입니다.

미국 경제 침체의 큰 걸림돌로 부각되고 있는 재고 문제 역시 부동산 시장에서 문제를 일으키고 있습니다. 6월 말 기준 부동산 재고는 전년 동기 대비 29% 급증했습니다. 올해 초부터 되살아난 주택구매 열기가 불과 6개월도 안 돼 꺼져가고 있는 것인데요. 이미 늘어났던 공급량은 시차를 두고 발생 중인 수요 감소에 시의적절하게 대응하지 못하고 있습니다.

이러한 시장 위기감은 당연하게도 가격 하락으로도 반영되고 있습니다. 지난해부터 본격적으로 엔데믹에 대비하며 도심을 중심으로 가파르게 급등했던 집값은 경기 침체 여파로 급격한 방향 전환에 나섰습니다. 주택 가격 상승률이 대표적인 지표입니다. 5월 기준 연간 주택가격 상승률은 전달인 4월보다 0.9%포인트 감소한 19.3%로 2006년 이후 가장 큰 감소폭을 기록했습니다. 이는 16년 만에 가장 큰 폭으로 떨어진 셈인데요. 특히 100개 대도시 중 97곳에서 가격 하락이 발생하며 전국적인 주택 가격 하락이 곳곳에서 감지되고 있습니다.

포브스는 12명의 주택전문가에게 향후 5년간 주택 시장이 어디로 향할 것인지를 물었습니다. 이에 대해 대부분 전문가들은 주택 구매 수요가 급격하게 감소하진 않겠지만 지정학적 불확실성과 거시경제의 위기로 인해 가격 조정이 불가피할 것으로 입을 모았습니다.

수요가 줄지는 않더라고 문제는 가처분 소득의 감소로 인해 수요가 구매로 이어지기가 어렵다는 것입니다. 인플레이션 부담으로 가처분 소득이 감소한데다 금리인상 여파로 가계 대출부담 역시 크게 늘어날 수 밖에 없는 상황입니다. 게다가 기업들 역시 실적 악화에 대한 우려와 비용절감을 위해 정리해고를 트렌드처럼 단행 중입니다. 이런 상황에서 일자리를 잃게되는 사람들이 늘어날 수록 집 구매는커녕 내 집에서 쫓겨나는 사람들이 넘쳐날 수 있다는 것입니다.

실제 최근 동네의 마트를 방문하다 보면 일자리를 잃었고, 아이들에게 밥을 사줄 돈이 없다며 구걸을 하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 아이들과 함께 말이죠. 이제 막 체감되기 시작한 이러한 실물경제의 위기 공포는 이제 막 시작일 수 있습니다.

전문가들은 우선 지금의 위기상황이 2008년 서브프라임 모기지 사태와는 다른 형태라고 분석하고 있습니다. 즉 당시와 같은 공포가 재현되진 않을 것이란 뜻이죠. 하지만 위기란 예측 불허의 형태를 띠고 있습니다 . 이번 하락 공포가 어떻게 극복될 수 있을지는 좀더 예의주시하며 살펴볼 필요가 있어 보입니다.

[추동훈 뉴욕특파원(chu.newyork@gmail.com)]