단독주택 토지-건물 별개 부동산 건물이 비과세 요건 갖췄더라도 토지에 대해선 양도소득세 적용 공익사업 등 위해 주택 '수용' 땐 건물-땅 따로 넘겨도 모두 비과세
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장
우리나라는 법률상 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급한다. 토지와 건물을 따로 소유할 수 있고 처분도 따로 할 수 있다는 의미다. 다만 ‘집합건물의 소유와 관리에 관한 법률’에 따라 ‘구분 소유’의 경우 각 호의 구분 소유자는 그 전유 부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다. 아파트나 집합상가는 건물과 토지(대지에 대한 구분 소유권 및 대지권)를 따로 처분할 수 없다는 뜻이다. 반면 집합건물이 아닌 단독주택 등의 경우엔 각각을 별개의 부동산으로 보기 때문에 따로 처분할 수 있다.
이런 이유로 단독주택은 토지와 건물 소유자가 서로 달라져 법정지상권이나 관습법상 법정지상권의 문제가 발생하기도 한다. 법정지상권이란 동일인에게 속하던 토지와 그 지상의 건물 중 하나 또는 양자 위에 설정된 저당권이 실행되면서 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자가 건물을 소유하기 위해 인정되는 토지 사용 권리를 말한다.
쉽게 말해 근저당권을 설정할 당시 토지 위에 건물이 존재했고 토지와 지상 건물의 소유자가 한 명이라고 가정하자. 추후 경매로 인해 토지와 건물 소유자가 달라질 수 있는데, 이때 건물 소유자를 위해 해당 토지에 대한 법정지상권이 성립하게 된다. 당사자 간 계약이 아니라 법률의 규정에 의해 당연히 성립하는 권리이며, 경매 과정에서 볼 수 있다.
경매로 인해 주택이 양도되는 경우도 소득세법상 양도에 해당한다. 즉, 매각의 방법이 경매라 하더라도 당초의 취득가액과 비교해 차익이 있다면 양도소득세를 내야 한다. 그런데 경매로 매각되는 부동산이 주택인 경우 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우라면 양도세가 12억 원까지 비과세된다. 매각 금액이 12억 원을 초과하더라도 보유 및 거주 기간에 따라 장기보유특별공제가 연 8%씩 최대 80%까지 적용될 수 있다.
법정지상권의 문제로 단독주택의 건물과 토지 중 일부가 따로 양도될 때도 이런 혜택을 받을 수 있을지 궁금해하는 사람들이 많다. 매각하는 과정에서 두 개 필지의 토지나 건물 중 하나가 먼저 팔린 후 이어서 다시 토지 일부에 대한 경매가 진행되는 경우 토지와 건물의 매각 시점이 서로 달라질 수 있기 때문이다. 단독주택 건물이 비과세 요건을 갖췄을 때 토지와 주택 건물을 하나의 부동산으로 보고, 주택 건물뿐만 아니라 토지에도 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하는 사람들이 종종 있다.
실제로는 그렇지 않다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의해 협의 매수 또는 수용되는 경우에는 일부가 시차를 두고 양도(수용)되더라도 일정 기간(5년 내)에 양도하면 잔존하는 주택이나 그 부수 토지를 종전 주택이나 그 부수 토지의 양도로 본다고 규정하고 있다.
따라서 수용의 경우엔 주택 건물과 토지가 따로 양도되더라도 주택에 대한 비과세가 모두 적용될 수 있다. 그러나 경매의 경우에는 이에 대한 예외 규정이 없다. 토지와 건물이 시차를 두고 따로 매각된 경우 소득세법 시행규칙 제72조 제2항에 따라 토지에 대해 비과세가 적용되지 않는다는 뜻이다. 부동산 세금은 이렇게 예상하지 못한 법규의 영향을 받는 경우가 종종 있다. 세금에 대한 꾸준한 공부와 사례 연구가 필요한 이유다.
