"우리 시장도 엉망인데" 규제 해제 제외 부산 세종 '침울'..대구는 기대감 솔솔

대구 미분양 사업장 문의 늘어
가계약 형태의 실제 움직임도 포착
대기 공급물량 많아 시장 급반전은 난망
호가 수천 내린 물건 시장에 나와
규제 여전 세종 부산 매입문의 뚝 끊겨
청약경쟁률 높아 해제 요건 미충족

대구 미분양 물량 [사진 = 연합뉴스]

지역규제가 해제 발표 이후 대구 수성구, 달서구 등 일부 미분양 단지들을 중심으로 계약매매 문의가 늘고 있는 것으로 알려졌다. 분양가 기준 3억~6억원대 아파트들이 대부분이라 상대적으로 초기 투자 부담이 적기 때문으로 보이지만, 올해에 이어 내후년까지 대규모 공급물량이 대기하는 상황에서 실제 시장 분위기가 달라질지는 아직 알 수 없다는 게 시장 관계자들의 입장이다.

4일 주택업게에 다르면, 국토교통부가 오는 5일부터 대구 동·서·남·북·달서구와 달성군을 조정대상지역에서 해제한다. 투기과열지구였던 수성구는 조정대상지역으로 규제 수위가 내려간다비규제지역이 되면 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%로 늘어나고 각종 청약자격도 완화된다. 청약통장 가입 후 6개월만 지나면 1순위가 되고 세대원, 다주택 세대주도 1순위 청약이 가능하다. 분양권 전매제한 기간도 3년에서 6개월로 대폭 줄어들어 당첨 후 되팔기 쉬워진다. 투기과열지구에서 조정대상지역이 되면 대출 한도가 소폭 늘어 나고 재개발·재건축 조합원 지위를 자유롭게 전매할 수 있다.

이번 해제는 지난해부터 대구 주택시장이 침체를 겪고 있다는 판단 때문이다. 실제 대구 아파트값은 올 들어서만 3.4% 하락했다. 지난해 5월 말 1185가구였던 미분양 주택은 올해 5월 말 기준 6827가구로 급증했다. 이는 2011년 말(8672가구) 이후 최다치다. 최근 공급된 10여개 단지의 경 미분양 이후에도 입주가구를 채우지 못한 상황이다.

규제 해제가 가장 반기는 곳은 단연 미분양 사업장들이다. 달서구의 1900여 가구 규모의 한 사업장의 경우 하루 계약건수가 100건을 넘었다는 소문이 나돌기까지 했지만, 이들 계약은 실계약이 아닌 가계약 형태인 것으로 확인됐다. 분양 관계자들도 "규제 해제 발표 이후 시장 확성화 기대감이 문의가 크게 늘어난 것은 맞다"면서도 "실제 수요까지 연결될 지는 좀 더 두고봐야한다"고 말했다.

매매 시장 분위기도 아직 조용하다. 아실 자료를 보면, 지난 1일 대구 아파트 매물(3만2349건)은 일주일 전(3만2185건)보다 증가했다. 규제 완화 전보다 가격을 낮춰 시장에 매물을 내놓는 집주인들도 어렵지 않게 확인할 수 있다. 일례로 지난주 13억9000만원에 나왔던 수성구 범어동 '범어 센트럴 푸르지오' 전용 84㎡는 1일 호가가 13억3000만원으로 내려갔다. 지난달 30일 5억3000만원이었던 북구 대현동 '센트럴파크 대현' 전용 84㎡ 호가도 하루 만에 호가를 1000만원 낮아졌다.

일각에서는 대기 공급물량이 적지 않은 상황에서 급작스런 시장호황세 전환은 기대하기 어렵다는 진단도 나온다. 이미 적체된 미분양 물량들 중에서도 급매가 아니면 거래가 이뤄지지 않고 있기 때문이다. 동산R114 자료를 보면 대구의 올해 하반기 입주 예정물량은 1만1749가구다. 내년에는 3만5619가구, 2024년에는 2만1299가구가 대기 중이다. 상황이 이렇자 일부 신규 아파트 입주단지의 호가는 3년 전 분양가보다 4000만원 낮게 시장에 나오고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "하락세에서 반등하기 위해서는 쌓여 있는 미분양 주택이나 매물을 소화해야 한다. 규제 지역 해제로 대출 규제가 완화된 건 나쁜 여건은 아니다"며 "7~8월 거래량이 대구 부동산 시장 향방을 읽을 수 있는 가늠좌가 될 것으로 보인다"고 말했다.

규제 지역 해제 빠진 세종·부산 암울

규제 지역 해제에서 제외된 세종시와 부산시의 시장 분위기는 더 암울하다.

당초 지역규제 해제가 점쳐졌던 세종은 지방권 중 유일하게 투기과열지구·조정대상지역 규제지역으로 남았다. 세종은 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있어 다른 지역과 달리 수도권에 준할 정도로 투자가 몰릴 수 있다는 이유에서다.

이번 발표에 대한 반응은 세종시 온라인 커뮤니티를 통해 확인할 수 있다. 한 세종시 거주자는 "지난해까지 공무원특공으로 50%를 떼어내고 남은 물량을 기타지역과 나눠 청약한 결과 기록적인 경쟁률을 기록하며 분양을 통한 내집마련에 어려움을 겪어왔다"면서 "이제는 청약경쟁률 때문에 규제 해제도 못하겠다는 것이 말이 되느냐"며 어이없다는 반응을 보였다. 또다른 지역카페 한 회원은 "청약 경쟁률이 높은 것은 전국청약이 가능하기 때문인데 그것 때문에 규제해제지역에서 제외하다니 말이 되냐"며 "편의시설이나 인구는 지방 소도시인데 규제 수위만 수도권"이라고 비판했다.

국토균형발전을 위해 수도권 인구 분산대책으로 건설된 세종시는 2016년 이래 부동산 투기지역의 오명을 쓰고 2016년 '조정대상지역'으로 2017년 '투기지역 및 투기과열지구'로 지정돼 이른바 '부동산 3중규제'의 제한을 받으며 재산권 행사에 어려움을 겪어 왔다. 2016년부터 세종시에서 분양하는 아파트 1순위 청약에 지역제한이 없어지고 전국 청약이 가능해져 전국적인 아파트 급등의 여파와 맞물려 기록적인 청약경쟁률을 기록했다.

2019년까지도 세종시민은 공무원 특별공급과 전국에서 몰려오는 청약수요에 분양을 통한 부동산 취득은 어렵고 기존주택 매입은 트리플규제로 대출에 어려움을 겪고 재산권 행사에 제한을 받는 등 고통을 감수했다.

지난해 신규 분양되는 공급물량은 줄었으나 전국청약이 가능한 기타지역 청약으로 청약경쟁률이 사상 최고치로 치솟자 대전, 청주 등 인근도시에 비해 상대적으로 불이익을 받는 세종시민의 당해청약 100% 요구가 빗발쳤다. 이에 세종시에서도 기타지역 1순위 청약비율 축소를 국토부에 건의했지만 50%에서 40%로 10%포인트 감소했을 뿐 기타지역 청약은 여전히 유효하다.

공무원 이주대책의 일환으로 주어진 '공무원 특별공급'을 받은 공무원은 자녀 교육과 배우자 직업으로 가족 이주가 늦어져 1가구 2주택을 보유한 경우 예외 없이 '부동산투기범의 혐의'를 받아 왔다.

한국부동산원 주택가격동향조사에서도 세종시 집값은 작년 6월부터 올해 5월까지 7.04%포인트 하락했다. 지난달 27일 기준 세종시 아파트 매매가격은 0.31%포인트 하락해 전주(0.15%포인트 하락) 대비 2배 이상 내려간 전국 최대 하락폭을 기록했다.

부산 역시 14개 구에 지정된 조정대상지역이 지난달 30일 열린 국토부 주거정책심의위원회(주정심) 회의에서 한 곳도 풀리지 않자 불만섞인 목소리가 나오고 있다. 부산 해운대와 수영구처럼 핵심지역은 빼더라도 원도심과 강서구 등 좀처럼 시장 반응이 어려운 지역은 이번 회의에서 해제되리라 기대했으나 결국 부산은 전 지역이 조정대상지역으로 남게 됐다.

조정대상지역 해제를 통해 부동산 시장 반등을 노렸으나, 이마저도 어려워지자 지역 부동산 관계자들은 실망스런 시장 분위기가 역력하다고 전했다. 한 부동산 전문가는 "부산은 작년 11월부터 주택가격 상승세가 꺾이면서 보합세를 보이고 있다"며 "대출규제와 금리인상 등의 여파로 거래절벽이 이어지고 있다"고 말했다.

국토부의 주택통계 자료에 따르면 지난 5월 부산의 주택(모든 주택유형 포함) 매매 거래량은 4160가구로 지난해 5월(7803호)보다 46.7% 감소했다. 5년 평균값 대비로는 26.8% 줄었다.

일부 전문가들은 부산의 조정대상지역 해제가 어려운 상황이었다고 분석했다. 한 부산 내 주택 전문가는 "통계상 부산은 아직 아파트 매매가가 하락세를 보이지 않고 약세인 강서구는 아파트 청약경쟁률이 높고, 남구는 조정대상지역 해제 이후 재반등의 가능성이 있는 지역이라 규제 완화가 쉽지 않았을 것"이라며 "청약 경쟁률이 여전히 높다는 점은 부동산 시장에 대한 심리가 아직 살아있음을 보여주는 것이기 때문"이라고 설명했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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