5억 전세 월세 전환때 '임대료 5% 이하'로 올리면 상생 임대인

등록임대사업자도 상생 임대인 혜택
5% 올린 5억2500만원
보증금 뺀 나머지 금액
年 3.75% 전환율 적용
임차인이 바뀌거나
공실 기간 있었어도
2년 실거주 의무 면제
다주택자 비과세 혜택
양도할 때 1주택이어야

정부가 2024년까지 ‘상생임대인’에 대한 혜택을 확대하기로 한다. 상생임대인은 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도다. 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다.

전세를 연장하는 경우에는 보증금을 5% 이하로 올리면 혜택을 받을 수 있다. 전세를 월세로 전환하는 경우에는 법에서 정한 전·월세 전환율을 따져볼 필요가 있다. 전환율을 고려해 5% 이내에 해당하는 보증금과 월세액을 선택하면 상생임대인으로 지정될 수 있다.

 5억원 전세, 월세로 바꾸면?

전·월세 전환율은 민간임대주택특별법에 규정돼 있다. 법에 따르면 연 10%와 ‘기준금리+연 2%’ 중 더 낮은 비율을 전·월세 전환율로 규정하고 있다. 현재 기준금리가 연 1.75%이기 때문에 연 10%와 연 3.75% 중 낮은 연 3.75%가 전환율로 적용된다.

서울에서 5억원에 전세로 세입자를 받았던 임대인이 이를 월세로 전환하면서 상생임대인 혜택을 받기 위해선 이 전환율을 감안해 월세를 책정해야 한다.

우선 5억원에서 5%를 인상하면 5억2500만원이 된다. 만약 월세로 전환하면서 보증금을 2억원으로 책정했다면 나머지 3억2500만원이 월세 전환 대상 금액이 된다. 연 3.75%를 적용하면 1218만7500원이 나온다. 이를 12개월로 나누면 101만5625원이 월세 상한액이 된다. 100만원을 월세로 받으면 상생임대인 혜택을 받을 수 있고, 102만원을 받았다면 혜택이 박탈된다.

보증금이 1억원이라면 4억2500만원에 대해 같은 방식으로 계산해보면 된다. 이 경우 132만8125원 이하를 받아야 상생임대인이 될 수 있다. 보증금 7000만원은 142만1875원, 5000만원은 148만4375원까지 월세를 받아도 된다.

월세를 전세로 전환할 경우에도 동일한 방식의 환산율이 적용된다. 보증금 3억원에 월세 100만원을 받고 있던 사람의 경우 이를 전세로 환산하면 6억2000만원으로 계산된다. 여기에 5% 인상률을 적용하면 6억5100만원이 나온다. 이 금액 이하로 재계약하면 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.

 임차인 바뀌고 계약해도 상생임대인 인정

기획재정부는 이 내용을 포함해 상생임대인 적용 여부에 관한 문답서를 최근 공개했다. 임대주택의 가격 요건은 조만간 사라진다. 기존에는 기준시가 9억원 이하 주택만 상생 임대주택으로 인정했지만 시행령이 개정되면 가격 요건이 없어진다.

의무 임대기간은 2년으로 정해져 있다. 계약기간이 2년이라도 실제 1년만 임대했다면 기간을 채운 것으로 인정하지 않는다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 5% 이내 인상한 때에도 상생 임대차 계약으로 인정받을 수 있다.

다주택자는 최종 1주택이 됐을 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도세 비과세는 1주택자를 대상으로 운영되는 제도이기 때문이다.

전세를 끼고 집을 매수한 후 임차인과 재계약하는 경우엔 전세금을 5% 이내 올려도 상생임대인이 될 수 없다. 전세금 등을 5% 인상한 두 번째 계약이 아니라 새집 소유주의 첫 계약으로 인정되기 때문이다. 반면 임차인이 바뀌더라도 종전 계약에서 5%만 인상하면 상생임대인으로 인정해준다.

강진규 기자 josep@hankyung.com

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