군산·전주 싹쓸이 한 외지인에 경고 "세금 내더라도 지금 파세요"

[부릿지-김기원의 쇼미 더 데이터!] 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표

금리인상, 대출규제 등으로 지방 부동산 시장이 전반적으로 침체된 가운데, 군산·전주 등의 급등세가 두드러진다. 세금이 중과되지 않는 공시가 1억원 미만 주택에 외지 투자자가 몰린 영향이다. 이들에게 "3~5년 동안 장기적으로 끌고 가겠다고 하면 모르지만 단기 투자용으로 매입했다면 지금이라도 팔아 현금화 시켜야 한다"고 조언했다. 1~2년 안에 급매물이 쏟아질 것이라는 게 김 대표의 예상이다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

▶이소은 머니투데이 기자
대표님, 저희 회사 기자가 쓴 기사를 하나 소개해드리려고 합니다. 최근에 울산, 대구 등 지방 아파트값이 줄줄이 하락하는 가운데 군산이랑 전주 아파트 가격 상승률이 톱을 찍었다는 기사예요. 외지인들이 세금 중과가 적용되지 않는 공시가 1억 원 미만 주택들을 싹쓸이하면서 이런 현상들이 벌어지고 있다고 기자는 분석을 했는데 이 지역들을 한번 살펴 봐주실 수 있으실까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지난 반년동안 어디가 제일 많이 올랐는지 데이터를 한번 보겠습니다. 여기서 매매증감률을 가지고 반기, 즉 반년을 가지고 했습니다. 제일 많이 오른 데가 어디예요? 마산 합포구. 14% 올랐거든요. 그다음에 강릉, 이천, 전주시 완산구. 안동시, 군산시, 춘천시. 말씀하신 군산과 전주가 여기에 들어가 있어요.

군산을 대표적으로 한번 보도록 하겠습니다. 전북 지역에서 분기에 제일 많이 오른 데가 어디죠? 군산이죠. 군산이 이제 3%로 가장 많이 올랐고요. 지금 매물이 어때요? 쌓이고 있죠. 그런데 다른 지역과 좀 다른 건 뭐예요? 거래량이 여전히 적지 않죠. 여전히 괜찮은 상황이고요. 그다음에 입주물량이 어때요? 24년에 좀 들어오기는 하지만 23년까지는 여전히 그렇게 많지 않은 상황입니다.

분석에 들어가서 리치고 시세를 넣고 투자점수를 보겠습니다. 투자점수라는 건 뭐냐면, 이 지역에 아파트가격에 영향을 미치는 모든 데이터를 다 집어넣어서 하나의 점수로 뽑아낸 거예요. 투자점수가 좋을 때 투자해야 됩니다. 투자점수가 좋음으로 들어가는 게 언제부터 좋음으로 들어갔냐면 19년 6월 달부터 군산이 좋음으로 들어갔습니다. 초록색으로. 군산의 아파트 가격이 언제 바닥을 찍었냐면 2020년 1월에 바닥을 찍었습니다. 이때 투자점수가 76. 3점으로 가장 좋았어요. 그리고 이제 급등을 했죠. 그러면서 지금 투자점수가 많이 떨어졌죠. 그래서 45점으로 거의 유의 근처까지 떨어졌습니다.

전세대비 이제 저평가 인덱스를 봐도 2020년 3월이 전세대비 저평가가 되게 좋았죠. 그리고 여전히 지금도 값이 플러스예요. 괜찮습니다. 여전히 전세대비해서 괜찮고 소득 대비해서도 여전히 아직 전고점 안되죠. 많이 올랐지만, 소득대비해서 여전히 아직은 올라갈 여지가 좀 더 있어 보이죠. 입주물량은 이정도인 상황이고요. 미분양 거의 없고.이 정도 놓고 보면 지금 허리에서 가슴 사이 어느 정도? 올라왔다고 판단해볼 수 있는 거고요. 그래서 실거주 하실 분들 같은 경우에는 당장은 아니지만 한 1, 2년 안에 나올 수 있는 그런 급매물을 잡으시는건 유효할 수 있다.

▶이소은 머니투데이 기자
대표님, 군산이랑 전주에 지금 외지인들이 몰려가서 아파트를 싹쓸이 했기 때문에 오른 거잖아요. 그것도 혹시 볼 수 있나요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
외지인들이 얼마나 투자했는지는 좀 볼 수 있는 데이터고요. 보시면 관할 시도내가 있고, 시군구가 있고. 관할 시도내라는 거는 뭐냐면 군산은 전북이 있죠. 그러니까 전북 사람은 군산 아파트를 산 거예요. 이거는 뭐다? 실수요다. 실수요가 언제부터 많아졌어요? 19년 12월 달. 군산 아파트가 딱 바닥을 찍던 그 정도 시점에 실수요가 이렇게 확 들어온 거고요. 시군구라는 거는 뭐냐면 군산 사람이 군산 아파트를 사는 겁니다. 이거는 19년 7월, 8월 두 달 연속해서 많아졌죠. 그러니까 실수요자들이 움직인 거는 19년 말부터라고 보고 있고요.

여기서 비중이 많은 게 어디에요? 관할 시도의 기타는 전북 빼고, 서울 빼고 나머지 지역에서 군산 아파트를 산 건데, 이거는 그렇게 많지는 않은데, 어디가 많아요? 왜 이렇게 서울 분들이 군산 아파트를 이렇게 많이 사셨죠? 19년 12월 달부터 이제 많아졌죠, 이때 30건. 많아질 때 47건. 서울 사람들이 그래도 적지 않게 지금 사고는 있잖아요. 외지 투자가 이제 좀 2020년 초중반부터 늘은 거는 확실하다. 그리고 누가 제일 많이 샀냐? 2020년 3월부터 보겠습니다.군산에서 사는 사람들이 군산 아파트를 제일 많이 샀고요. 그다음에 서울 사람들이 또 많이 샀습니다, 서울 사람들이. 그다음에 이제 전주시 이렇게 이런 지역들도 좀 이제 산 거죠. 2020년 3월 달 이후로는 군산이 전북에서 제일 이제 투자자들한테 인기가 있었던 지역이다 라는 게 이렇게 데이터에서 확인이 되고 있죠.

▶이소은 머니투데이 기자
지금은 들어가는 게 맞는 건가요? 어떤가요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
나는 허리에서 가슴 사이에 사도 괜찮다 하시면 사시는 건데, 투자의 격언이 있잖아요. 무릎 밑에서 사서 어깨 위에서 팔아라. 어쩌면 지금이 단기적으로는 어깨 이상일 수도 있어요. 왜냐하면 부동산 시장 이외에 여러 가지 이제 금융시장 상황이 너무나도 지금 안 좋기 때문에.

▶이소은 머니투데이 기자
군산이랑 전주나 최근에 많이 올랐던 안동이나 이런 곳들 앞으로는 집값이 어떻게 될지.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그걸 하기에 제일 좋은 게 뭐냐면, 투자 점수예요. 시군구 중에서 인구 15만 명 넘는 지역들 중에서 투자 점수가 제일 좋은 데가 여기에요. 그나마 좋음에 들어가는 게 9등까지네요. 9등인 안동을 한번 보자고요. 안동의 투자 점수가 언제가 좋았어요? 2020년 10월 달이 제일 좋았고요. 좋음에 들어가서 처음 들어간 게 19년 7월입니다. 21년 한 5월 달까지는 좋았어요.

근데 지금 이미 투자 점수가 많이 떨어졌죠? 전국에서 탑 9등도 그래요. 제일 안 좋았던 게 이제 18년 3월 달에 제일 안 좋았는데, 근데 지금은 어때요? 이때랑 별로 차이가 없죠? 그러면 지금 뭐예요? 이런 지역들도 지금은 투자를 하기에 적합하지 않다. 제가 말씀드립니다. 내 집 마련은 무릎 밑에서 하세요. 아무리 데이터를 해도 정확한 저점은 잡기 힘들 수 있습니다. 하지만 무릎 밑이라면 살 수 있잖아요.

▶이소은 머니투데이 기자
군산, 안동, 전주 등도 앞으로는 떨어질 거다?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 제일 좋은 거제가 여전히 좋음에 있어요. 원래라면은 거제 지금 해야 돼요. 그런데 부동산이라는 건 그 지역이 주변에 영향을 미치는 게 있거든요. 경남이 여전히 데이터가 좋은 데가 많아요. 김해나, 창원 시내고, 마산이고 보시면 이렇게 웃고 있는 거거든요. 거제도 투자 점수 좋잖아요. 통영도 괜찮고. 그래서 원래대로 라면은 괜찮아요. 아직은 투자해도 돼.

근데 문제는 뭐냐면 요 주변에 대장지역. 부산이죠. 근데 부산에 투자 점수는 어때요. 유의가 많아요. 그 얘기는 무슨 얘기다? 부산에 아파트시장은 앞으로 꼬꾸라질 일 밖에 없습니다. 안 좋아질 거예요. 올해 가을? 이게 인제 부산도 매물이 너무 많이 쌓이고 거래는 거의 없습니다. 수도권이나 너무 비슷해요. 이미 내놔도 안 팔려. 근데 아직 본격적인 하락은 시작 안 했죠. 빠르면 올해 가을에나 늦어도 내년 초중반은 부산도 하락세가 시작이 될 겁니다. 그러면 하락이 어떻게 되겠어요. 주변에 안 좋은 영향을 미치겠죠. 그러면 이 지역들도 충격파가 당연히 옵니다.

▶이소은 머니투데이 기자
만약에 군산에 최근 1년간 투자를 한 사람은 어떻게 의사 결정을 해야 되나요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
나는 그냥 뭐 3년이고, 4년이고, 5년이고 계속 들고 가겠다. 이런 분들은 들고 가시는 거고. 근데 지금 뭔가 위기가 올 거 같고. 위기가 왔을 때 기회를 잡으려면 현금이 있어야 돼요. 근데 나는 현금 비축이 별로 없어요. 그럼 세금을 많이 내더라도 팔아야죠. 지금이라도. 다시 기회를 잡아야 되니까.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 김이진 PD
편집 이상봉 PD
디자인 신선용 디자이너

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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