오늘부터 생애최초 LTV 80%로 완화, 대출 1억 이상에 DSR 적용

오늘부터 바뀌는 '대출 규제'
DSR 3단계 규제 시작되지만
긴급 생활자금 등 일부 예외

시중은행 대출창구. 한겨레 자료사진

1일부터 금융기관 대출 상환액이 연 소득을 과하게 넘지 않도록 하는 대출규제가 강화되는 한편, 생애최초 주택구매자 등 실수요자에 대한 주택담보대출 규제는 다소 완화된다.

지난달 16일 금융위원회가 발표한 ‘새 정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안’에 따르면, 7월1일부터 소득 수준을 넘는 과도한 가계부채 확대를 막기 위한 차주(개인) 단위 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 3단계’ 규제가 시행된다. 전체 금융기관에서 빌린 돈이 1억원을 넘을 경우 연간 원리금 분할 상환액이 차주 연 소득의 40%를 넘지 않도록 하는 ‘디에스아르 40%(비은행권 50%) 규제’가 적용되는 것이다.

예를 들어, 현재 4천만원 한도의 마이너스 통장(금리 연 4.58%·신용등급 2등급)을 가지고 있는 사람이 서울에서 시세 6억 원짜리 아파트를 사기 위해 금리 연 3.79%로 돈을 빌려 30년 동안 원리금 균등 분할 상환한다고 가정해보자. 이 사람은 지난 6월 말까지는 총 대출액이 2억원 초과 시 적용되는 디에스아르 40% 규제에 따라 대출을 1억6천만원까지 받을 수 있었는데, 7월부터는 대출 가능 금액이 1억1040만원으로 줄어든다.

다만 정부는 당장 이달부터 디에스아르 규제 강화에 따라 실수요자의 생계자금 대출조차 지나치게 제약되는 상황을 막기 위해 규제 일부를 보완하기로 했다. 현재는 신용대출 한도가 ‘연 소득 범위 이내’로 제한돼 있지만 7월부터는 이런 제한이 폐지된다. 예컨대 소득이 1억원인 사람이 대출금리 연 5%에 5년 동안 신용대출을 받는다고 가정할 경우 현재는 한도가 1억원(디에스아르 25% 수준)밖에 나오지 않지만 이달부터는 디에스아르 40% 적용을 받더라도 대출한도가 연 소득의 1.6배 수준인 1억6천만원까지 나온다. 이뿐 아니라 긴급한 생활안정자금 목적으로 대출을 받으려는 것이 증명돼 여신심사위원회 승인을 받은 경우라면 총 대출액이 2억원을 넘지 않으면 디에스아르 40% 규제를 적용받지 않는다. 사실상 긴급 생활안정자금을 필요로 하는 이는 디에스아르 3단계 규제에서 제외해 주는 셈이다.

이에 더해 7월부터는 생애 처음으로 주택을 구매하는 이들에 대한 총부채상환비율(LTV) 상한이 소득, 주택 가격, 지역과 상관없이 80%로 완화된다. 엘티브이가 완화되더라도 여전히 디에스아르 3단계 규제의 적용을 받긴 하겠지만 소득이 높은 이들 가운데 생애최초 주택구매자에 해당한다면 대출 한도가 오르는 효과를 누릴 수 있을 것으로 보인다. 최근까지는 주택을 구매한 적이 없는 무주택 가구의 경우 부부합산 연 소득이 1억원을 넘지 않고, 집값이 투기·투기과열지역의 경우 9억원, 조정대상지역 경우 8억원 이하라야 엘티브이(투기지역 60%, 조정대상지역 70%) 우대를 받을 수 있었다. 하지만 7월부터는 생애최초 주택구매자라는 조건만 맞추면 주택가격, 부부합산 소득 조건 등 상관없이 완화된 엘티브이 80% 우대조항을 적용받을 수 있다.

노지원 기자 zone@hani.co.kr