분상제 개편에.. "내 집 마련 언제" 복잡해진 셈법

하반기 분양시장 전망
갈등 겪던 문제 반영 정비사업 '속도'
개편안 적용땐 분양가 최대 4% 올라
금리도 상승.. 실수요자 부담 커질 듯
부담 줄이려면 개편안 적용전 청약을
서울 경쟁률 내리막.. 2021년 25% 수준 '뚝'
하반기 당첨 확률 높이는 기회 될 수도

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 하상윤 기자

정부가 주택공급의 걸림돌로 지목된 분양가상한제 개편안을 내놓으면서 청약수요자들의 셈법이 복잡해졌다. 그간 재건축·재개발 조합 등이 제기한 문제가 개편안에 상당수 포함되면서 정비사업 추진에 속도가 붙을 것이란 관측이 나오는 반면, 분양가 상승으로 그만큼 목돈을 마련해야 하는 부담도 커질 전망이다.

30일 부동산R114에 따르면 올해 민간택지 분양가상한제 대상 지역에서 공급 예정인 아파트는 모두 43개 단지, 4만2690가구다. 이 중 35%에 해당하는 18개 단지(1만5041가구)가 아직 분양 일정을 잡지 못한 것으로 조사됐다. 수도권의 상당수 재건축·재개발 단지가 분양가 산정 문제로 갈등을 겪으면서 분양 일정이 계속 지연된 탓이다. 서울의 경우 6월까지 분양 물량이 3173가구에 그쳐 당초 예정됐던 연내 공급계획(2만8566가구)의 11% 수준에 그쳤다.

국토교통부가 최근 내놓은 분양가상한제 개편안은 분양가를 산정할 때 세입자 주거이전비, 영업 손실보상비, 명도소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비용(이자), 조합 총회 개최 경비 등 정비사업 필수 비용을 반영하기로 했다.

급등한 원자재 가격을 적기에 반영할 수 있도록 기본형 건축비 조정 제도를 개정한다. 매년 3월과 9월에 건축비 인상폭을 발표하는데 그외 비정기 조정 요건을 완화해서 최근과 같은 원자재 가격 급등 상황에 신속하게 대응할 수 있게 됐다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사에도 원자재 가격 상승을 반영해주기 위해 ‘자재비 가산 제도’를 도입하기로 했다.

한국부동산원에는 ‘택지비 검증위원회’를 신설해 민간택지 택지비 산정 검증을 주관하게 한다. 택지비 검증 기능을 강화하고 검증 결과의 신뢰도를 높이기 위한 차원이다. 그간 부동산원의 검증 기준이 들쑥날쑥이라는 비판이 제기된 만큼 검증위를 통해 검증 과정을 투명하게 개선하고, 감정평가사의 의견 진술 기회를 부여하는 등 신뢰도 제고에 나선 것이다.

부동산원의 시뮬레이션에 따르면, 이번 분양가상한제 개편안이 적용되면 분양가는 최대 4% 올라갈 것으로 전망된다. 분양가가 단시간에 큰 폭으로 상승하지는 않을 것이란 게 정부의 예측이지만, 최근 청약시장의 인기가 예전만 못하다는 점이 변수다.

부동산원 청약홈에 따르면, 올해 상반기 서울 아파트 평균 청약경쟁률은 29.7대 1로 지난해 상반기 124.7대 1과 비교하면 저조한 수준이다. 청약 당첨 커트라인(최저가점)도 44.5점으로 지난해 상반기 61.1점과 비교하면 꽤 낮아졌다. 서울에서도 미분양 단지가 늘어나고 최근에는 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’가 세 차례 무순위 청약에도 모집에 실패하자 최대 15%의 할인 분양에 나서기도 했다. 최근 기준금리 인상과 대출규제 강화까지 겹친 상황이라 분양가 상승폭이 크지 않더라도 청약수요자들이 느끼는 부담은 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 우려가 나온다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “기준금리 인상에 따른 이자 부담이 커졌고, 집값이 고점이라는 인식에 주택가격도 정체되면서 주택 매매시장과 청약시장이 함께 탄력을 받지 못하고 있다”면서 “청약시장에서도 입지와 가격 조건이 좋은 지역으로 수요가 집중되면서 전체적인 경쟁률은 당분간 하락할 수 있다”고 내다봤다.

정부는 오는 8월까지 분양가상한제 개편을 위한 관계법령 시행규칙을 개정할 예정이다. 분양가 상승 부담을 피하려면 그 전에 청약 기회를 잡는 것이 좋겠지만, 특별공급 조건에 해당하는 청약수요자는 올 하반기에 경쟁률이 더 내려간 시점이 당첨 확률을 높이는 기회가 될 수 있다.

박세준 기자 3jun@segye.com