"집값 튈라" 서울·수도권 놔두고..'미분양 무덤' 지방만 풀었다

尹정부 첫 규제 지역 해제
투기과열 풀린 9억이하 아파트
LTV 40%서 50%로 대출 완화
조정대상 해제지역 양도세 감면
규제 해제 거론됐다 포함 안된
울산·파주 "역차별 받아" 울상
국토부 "연내 추가해제 검토"

◆ 부동산 규제지역 17곳 해제 ◆

30일 정부가 대전 동구·중구·서구·유성구 등 전국 17개 시·군·구의 투기과열지구 및 조정대상지역 지정을 해제했다. 사진은 대전 시내의 한 아파트 단지 전경. [사진 출처 = 연합뉴스]

윤석열정부가 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제하며 부동산 규제개혁의 첫발을 뗐다. 다만 이날 규제지역 해제는 "주택시장이 여전히 민감하다"는 이유로 제한적으로 이뤄졌다. 정부가 과감한 '규제 철폐'보다는 시장을 자극하지 않는 수준의 '규제 완화'에 무게를 두고 있음을 보여준 것이다.

30일 국토교통부는 집값 상승폭이 비교적 낮고 미분양 증가세가 뚜렷한 대구와 대전, 경남 지역 6개 시·군·구에 대한 투기과열지구 지정을 해제하고 대구 및 경북 경산시, 전남 여수·순천·광양시 등 11개 시·군·구는 조정지역을 해제했다. 이로써 전날까지 각각 49개와 112개이던 투기과열지구와 조정대상지역은 43개와 101개로 줄었다.

하지만 서울과 경기도, 인천 등 수도권과 세종은 여전히 투기과열지구로 묶여 있고 부산, 광주, 울산, 전북, 포항 등의 지역들도 여전히 조정대상지역으로 각종 규제를 받는다.

경기도에서 안산시 단원구의 4개 동과 화성시 서신면 등이 해제되긴 했지만 시·군·구 단위가 아닌 읍·면·동 단위의 해제인 데다 모두 도서지역이라 애당초 규제지역 지정이 잘못된 것 아니냐는 지적을 받던 곳들이라 큰 의미는 없다는 지적이 나온다. 서울과 수도권 지역의 규제를 풀어줬다가 자칫 시장에 "규제가 확 풀릴 것"이란 잘못된 신호를 주고 최근 하향 안정 조짐을 보이는 집값을 다시 자극할 수 있다는 우려가 작용한 것으로 풀이된다.

국토부 관계자는 "집값이 안정적 흐름을 보이기 시작한 것은 길게 봐야 작년 하반기부터 8개월 정도이며 그 이전 4년 넘게 지속된 급등세가 완전히 수그러들었다고 보기엔 시기상조"라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "이번 조치는 완급 조절 정도로 해석해야 한다"며 "규제지역 완화·해제라는 방향성은 유지하더라도 실제 적용은 점진적으로, 장기적으로 이뤄질 것"이라고 설명했다.

비록 일부 지역에 국한됐지만 이번에 해제된 지역의 부동산시장은 장기적으로 활성화될 가능성이 크다. 먼저 투기과열지구에서 해제된 대구 수성구와 대전의 4개구, 창원 의창구 등은 주택담보대출비율(LTV) 완화 혜택을 받을 수 있다. 투기과열지구로 묶여 있을 땐 실거래가 15억원 이상 아파트는 대출을 받지 못했고 9억원 초과 아파트는 LTV 20%, 9억원 이하 아파트는 40%를 적용받았지만 앞으론 9억원 초과는 30%, 9억원 이하는 50%가 적용된다. 총부채상환비율(DTI)도 40%에서 50%로 완화된다. 주택 분양권 전매제한도 최대 5년이던 것이 최대 3년으로 줄어들며 재건축·재개발 조합원 지위 양도제한 규제도 받지 않게 된다. 조정대상지역에서 해제된 11개 지역의 규제 완화폭은 더 크다. 대표적으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제를 면제받는다. 다주택자에 대한 종부세 추가 과세에서도 자유로워지며 정비사업 지위양도 제한 등 규제도 완화된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "규제 해제 지역의 세 부담이 한층 경감되고 매물 유통이 자유로워질 전망"이라며 "공급과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 수 있는 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대한다"고 내다봤다. 규제 대부분이 풀린 대구 지역 부동산시장 반응은 "좀 더 지켜봐야 한다"는 분위기다. 한 부동산 관계자는 "현장 입장에서 반가운 호재인 건 맞는다"며 "다만 금리 인상과 대출규제가 여전히 남아 있어 이 지역 주택시장에 다시 불이 붙을지는 조금 더 지켜봐야 한다"고 말했다.

반면 울산과 경기도 파주 등 해제 지역에 포함되지 못한 지역은 실망감이 크다. 파주의 한 공인중개사는 "집값이 최근에 지속적으로 빠지고 거래도 이뤄지지 않는 추세인데 규제지역 해제가 되지 않았다"며 "서울 등 주변 지역 때문에 역차별을 받는 느낌"이라고 전했다.

[김동은 기자 / 연규욱 기자]

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