투기과열지구·조정대상지역 17곳 해제.. "매수 의지 기대보다 낮을 듯"

정부가 일부 지방에 투기과열지구와 조정대상지역을 해제했다. 부동산 전문가는 매물유통이 자유롭겠지만 매수자들의 매입 의지는 높지 않을 것이라고 진단했다. /사진=뉴스1

정부가 대구 수성, 대전, 경남 등 6개 시군구를 투기과열지구를 해제하고 대구 7개 도시와 경북, 전남 등 11곳을 조정대상지역에서 해제했다. 세종시와 수도권은 잠재적인 매수세가 유지되고 있다는 판단에 따라 현행 규제를 유지하기로 했다. 이번 규제 완화 발표로 세부담이 한층 경감되고 매물유통이 자유로워진다는 것이 전문가의 의견이다. 다만 매수자 입장에서는 이들 도시의 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것이라고 내다봤다.

30일 국토교통부는 주거정책심의원회를 통해 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)'을 심의·의결했다. 지방권 투기과열지구에서 해제되는 6개 시군구는 ▲대구 수성구 ▲대전 동구 ▲중구 ▲서구 ▲유성구 ▲경남 창원 의창구다. 조정대상지역에서 해제되는 곳은 지방 11곳으로 ▲대구 동구 ▲서구 ▲남구 ▲북구 ▲중구 ▲달서구 ▲달성군 ▲경북 경산시 ▲전남 여수시 ▲순천시 ▲광양시로 이들 지역은 5일 규제지역에서 해제된다.

대구의 경우 수성구를 제외하고 나머지 지역이 모두 규제가 풀렸다. 다만 세종은 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약 경쟁률이 여전히 높고 잠재적인 매수세가 유지되고 있다는 판단에 따라 현행 규제를 유지한다는 것이 정부의 입장이다. 수도권 역시 ▲안산시 단원구 대부동동 ▲대부남동 ▲대부북동 ▲선감동 ▲풍도동이 투기과열지구와 조정대상지역에서 동시에 해제됐다. 인근 화성시 서신면(제부도)도 조정대상지역 규제가 풀린다.

정부는 수도권 역시 다수 지역에서 집값 상승세가 지속되고 있고 하락으로 전환된 지 얼마 되지 않았다는 입장이다. 또 미분양 주택도 많지 않아 당분간 규제지역을 유지하며 시장 상황을 모니터링하기로 했다고 밝혔다.

부동산 업계는 집값 하락과 상승이 혼조세를 보이는 현 주택시장 상황과 향후 경기위축에 따른 집값 변동성을 고려한 지방위주의 제한적인 규제지역 해제였다고 바라봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택가격상승률, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 아파트 입주량 등 관련 수치가 과거와 달리 안정된 모습을 보이거나 향후 침체 우려가 있는 일부 지자체에서 규제지역 해제를 적극 요청한 부분이 반영된 것"이라고 말했다.

5일부터 이들 지역은 세금·대출·분양·정비사업 등 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워진다.

투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역별 규제내용에 차이는 있겠으나 규제지역에서 해제된 지역들은 거래세(다주택자 취득세 중과·2022년 5월10일~2023년 5월9일 양도 시 중과 배제)와 소득세(단기보유 양도소득세 중과(1년 미만 60~70%)·다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제 등), 보유세(2주택이상 보유자 종합부동산세 추가과세·세부담상한 상향), 정비사업 지위양도 제한 등 관련 규제 완화 효과로 세부담이 한층 경감되고 매물 유통이 자유로워질 것으로 업계는 내다봤다.

전매제한과 재당첨제한, 가계대출(2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출(주담대) 금지, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 묶였던 규제가 풀리며 청약과 주택구입 여신부담이 낮아질 전망이다.

함 랩장은 "전반적인 주택 시장의 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다"고 설명했다.

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복잡한 규제지역에 대한 병합·규제 강도에 대한 명확한 재정립 필요

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다만 매수자 입장에서는 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지 않을 것으로 내다봤다. 조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주담대 이자부담을 고려하지 않고 주택을 구입하는 것이 쉽지는 않을 것으로 보고 있다.

최근 이들 지역은 입주물량 증가로 인해 공급부담이 현실화 돼 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구입을 기대하기는 제한적이다. 대출이자 부담과 주택거래 활력 저하로 비규제와 저평가지역을 찾는 외지인 주택 매입이 줄고 매입 실익도 높지 않다는 판단이다.

과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입되던 공시가격 1억 이하 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자 움직임이 많지 않을 것으로 판단돼 규제지역 해제로 인한 집값 재불안 확률은 한동안 낮다는 분석이다.

함 랩장은 "현재 규제지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역, 고분양가관리지역, 미분양관리지역 등 종류가 상당하다"며 "세금·대출·청약·정비사업 등 규제지역끼리 중복되는 내용이 많아 상위규제와 하위규제의 개념이 모호하다"고 진단했다.

이어 "가격이 조정되는 곳과 오르는 지역이 동시에 나타나고 있는 만큼 보다 명확한 규제지역 지정 기준과 단계별 규제 내용, 규제 순위(1~4단계) 제시 등 명확한 시그널을 시장에 제공할 필요가 있다"고 제시했다.

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