규제지역 풀었지만, 베이비스텝 택했다.."시장상황 매우 예민"

윤석열 정부가 일부 지역의 부동산 규제를 풀었지만 예상대로 '베이비스텝'(점진적 조정)을 택했다. 전국의 규제지역 대부분이 해제 요건을 충족했지만 전면적인 해제 대신 대신 미분양이 쏟아지는 대구 등 일부만 해제했다. 최근 주택가격이 전반적으로 안정세를 보이고 있지만, 언제든 국지적인 과열로 이어질 우려가 남아있는 등 시장상황이 매우 예민하다는 판단에서다. 앞으로도 단순히 주택가격 상승률뿐 아니라 개발호재 기대감 같은 심리적인 부분까지 충분히 고려해서 지역규제 지정·해제 여부를 결정할 것으로 전망된다.

30일 국토교통부는 '제2차 주거정책심의위원회(이하 주정심)'를 열고 투기과열지구 6곳, 조정대상지역 11곳 등 17개 규제지역을 해제하기로 했다. 이번 심의위원회에서 의결된 규제지역 조정안은 관보 게재가 완료되는 7월5일 0시부터 효력이 발생한다.

미분양 무덤으로 불리는 대구 7곳(동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군)과 전남 여수·순천·광양, 경북 경산 등 모두 11곳이 조정대상지역에서 해제됐다. 대구 수성구와 대전 일부 지역 및 경남 창원 의창구 등 6곳은 투기과열지구에서 풀렸다. 반면 규제지역 해제 기대감이 컸던 세종시와 수도권은 현행 규제지역으로 유지키로 했다.

대구는 수성구를 빼고 모든 지역규제에서 벗어났다. 수성구는 투기과열지구에서는 해제됐지만, 조정대상지역은 유지됐다. 수성구는 여전히 주택가격 누적상승률이 높고, 잠재적인 매수세가 남아있다는 이유다. 투기과열지구에서 벗어나면서 규제 수위가 낮아지는 효과가 있지만 큰 차이는 없다는 평가다. 주택담보대출비율(LTV) 한도가 종전 40%에서 50%로 상향되고 차주단위 DSR(총부채원리금 상환비율) 적용은 배제됐다.

김영한 국토부 주택정책관은 "대구 지역 규제 해제는 정성·정량적 측면을 모두 고려한 결정"이라며 "다만 수성은 최근 3년간 누적상승률이 높고 지역 내 최선호지라서 투지과열지구 지정은 해제하면서 조정대상지역은 그대로 유지하기로 했다"고 말했다.

반면 시장의 관심을 모았던 세종시는 지방권 중 유일하게 투기과열지구·조정대상지역 규제지역으로 남았다. 정부는 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있어 다른 지역과 달리 수도권에 준할 정도로 투자가 몰릴 수 있는 지역이라고 판단했다. 특히 지역 정비사업 등 개발호재나 수도권 광역급행철드(GTX) 교통망 등 지역별 특수성을 종합적으로 고려한 것으로 풀이된다.

추가적인 규제지역 해제는 시장 상황에 맞춰 적절하게 완급조절을 할 것으로 보인다. 과거에도 정량요건 등만 따져서 해제했다가 재지정하면서 시장에 혼란만 가중시켰다는 비판을 받았다. 김 정책관은 "해제지역을 보면 재과열 우려가 있는 곳들은 아예 제외시켰다"며 "전반적으로 이전과 같은 상승 분위기는 잦아 들겠지만, 앞으로 지역규제 지정·해제는 시장 상황을 신중하게 보면서 판단할 것"이라고 강조했다. 이어 "다만 금리인상과 경기변동폭이 커지는 상황에서 필요하다고 판단되면 12월 이전이라도 추가 주정심을 열어 해제 여부를 결정할 수 있다"고 덧붙였다.

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투기과열지구·조정대상지역 규제 어떻게 달라지나

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이번에 투기과열지구에서 해제된 6개 시군구 중 창원 의창구를 제외한 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구 등 5곳은 조정대상지역으로 지정된 지역들이다. 이 때문에 투기과열지구에서 해제됐다고 해도 조정대상지역 규제는 그대로 적용 받는다. 조정대상 지역은 대출, 세제, 청약 등에서 가장 강력한 규제를 받는다.

투기과열지구에서 조정대상지역이 되면 우선 가계대출 규제가 완화된다. 지금까지는 15억원 초과 아파트를 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없었지만 앞으로는 가능해진다. 담보인정비율(LTV)도 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%에서 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%로 각각 10% 완화된다.

DSR 규제 적용에서도 제외된다. 투기과열지구에서는 시가 9억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 받을 때 차주 단위 DSR이 적용되지만 조정대상지역은 DSR 규제가 없다. 총부채상환비율(DTI)도 40%에서 50%로 완화된다.

주택 분양권 거래도 쉬워진다. 투기과열지구에서는 소유권이전등기일까지 최대 5년간 전매가 금지되지만 조정대상지역에서는 3년으로 줄어든다. 청약 재당첨제한도 10년에서 7년으로 단축되며 분양가가 9억원을 넘어도 특별공급이 가능해진다.

정비사업의 조합원 지위 양도 제한도 풀린다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 양도가 금지되지만 조정대상지역이 되면 제한이 없다. 주택 취득 시에도 자금조달계획 신고 의무는 그대로 지지만 증빙자료 제출 의무는 사라진다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집값이 내려간다는데 굳이 규제지역을 모두 풀어 거래 활성화를 유도할 필요성은 제한적"이라며 "한번에 해제하는 식보다는 한단계씩 낮추는 등 단계적 완화가 적절해보인다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "현재 규제지역은 조정대상, 투기과열, 토지거래허가, 고분양가관리, 미분양관리 등 종류가 많고 중복되는 규제가 많아 상하위 개념이 모호하다"며 "보다 명확한 규제지역 지정 기준과 단계별 규제 수위를 제시할 필요가 있다"고 지적했다.

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이민하 기자 minhari@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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