거래침체 지방만 규제지역 '핀셋조정'.."집값 자극 가능성은 적어"

'상승폭 낮고 미분양 증가세' 대구·대전 등 지방 위주 규제지역 해제
"청약 활기·미분양 해소 효과..활력 저하 지역이라 과열 우려 적다"

원희룡 국토교통부 장관이. 2022.6.29/뉴스1 © News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 윤석열 정부 출범 이후 첫 주거정책심의위원회에서 규제 지역이 일부 해제됐다. 집값 과열 가능성이 여전한 수도권은 규제 지역을 유지하되, 미분양 증가세가 뚜렷한 지방을 위주로 핀셋 조정이 이뤄졌다.

전문가들은 해제 지역 주택 거래에 일부 숨통이 트일 것으로 기대했다. 다만 부동산 시장에 침체 분위기가 만연한 만큼, 주택 추가 구매로 인한 시장 자극은 적을 것이란 전망이 나온다.

국토교통부는 30일 2022년 제2차 주거정책심의위원회를 개최해 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 심의 및 의결했다.

이에 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구를 투기과열지구에서 해제됐고, 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군, 경북 경산시,전남 여수시·순천시·광양시는 조정대상지역에서 벗어났다.

시장에서는 이번 규제 완화로 대상 지역 주택 거래에는 일부 숨통이 트일 것으로 예상했다.

함영진 직방 데이터 랩장은 "전반적인 주택 시장의 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "청약조건이 세대주에서 세대원까지 확대되고 전매제한이 해제되면서 청약 시장이 다소 활기를 띨 수는 있을 것"이라며 "대구나 대전 일부 지역은 주택구입 수요자들의 관심이 높은 지역인 만큼 소폭의 미분양 해소 효과가 있을 것"이라고 예상했다.

다만 이번 규제지역 조정이 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 분석이 나왔다. 조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다, 매매가 상승이 정체된 상황에 대출 이자까지 상승하면서다. 이에 규제지역 해제로 인한 집값 불안 재확산도 한동안은 낮을 것으로 전망됐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "투기 수요는 미래 가치 상승에 대한 기대감이 높을 때 주로 유입되기 때문에 지금처럼 가격이 정체된 상황에서는 큰 변동 요인이 되기 어렵다"며 "특히 미분양이 많은 지역은 그 물량이 해소되기 전까진 과열 우려가 적다"고 설명했다.

최근 시장 활력이 저하되면서 비규제 및 저평가지역을 찾아다니는 외지인 주택 매입이 줄어든 상황이다. 이에 과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입됐던 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세 끼고 주택을 사들이는 갭투자 움직임이 많지 않으리라고 판단된다는 것이다.

일각에서는 이번 규제 지역 해제로 분양가가 오를 수 있다는 우려가 제기됐지만, 최근 시장 상황에 따르면 큰 문제가 없을 전망이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "문제 되지 않을 것"이라며 "미분양 물량이 있는 지역인 만큼 무리하게 분양가를 높이기엔 수요가 받쳐주기 어렵다고 본다"고 말했다.

전문가들은 향후 복잡한 규제지역 제도를 손질할 필요가 있다고 조언했다. 현 제도는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역, 고분양가관리지역, 미분양관리지역 등으로 세분돼 있으나 세금·대출·청약·정비사업 등 규제지역끼리 중복·중첩되는 규제내용이 많다.

함 랩장은 "복잡한 규제지역에 대한 병합과 규제 강도에 대한 명확한 시그널 재정립이 필요하다"며 "가격이 조정되는 곳과 오르는 지역이 동시에 나타나고 있는 만큼 한층 명확한 규제지역 지정 기준과 단계별 규제 내용 및 단계별 수위 제시 등 명징한 신호를 시장에 제공할 필요 있다"고 조언했다.

seunghee@news1.kr