내달 1일부터 개선된 고분양가 심사제 시행.."분양가 상승 불가피"

서울 시내의 한 재개발 공사현장 [강영국 기자]

주택도시보증공사(HUG)가 일부 개선된 고분양가 심사제도를 다음 달 1일부터 시행한다.

30일 HUG에 따르면, 고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무 중 하나다. 분양보증 발급 후 입주 시점에 고분양가 등으로 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 우려가 있어 적정한 분양가 설정을 통해 이러한 보증리스크에 선제적으로 대응하기 위한 리스크 관리 방안으로 활용된다.

앞서 HUG는 2016년 관련 제도가 도입된 뒤 지난해 2차례 제도개선을 진행했다. 비용을 분양가에 충분히 반영하지 못한다는 지적을 받아왔기 때문이다. 이번 제도개선에는 최근 원자재값 상승 등 사업 여건의 변화에 따른 공급 지연을 방지하고 추가적인 현장 요구를 반영하기 위해 이뤄졌다.

주요 개선 내용을 보면, 인근 시세 산정기준 개선 및 자재비 가산제도 도입 및 심사절차 간소화, 고분양가 심사평점표의 세부기준 전체 공개, 이의신청을 통해 일부 심사정보 공개 등이다.

먼저 인근 시세 산정기준이 바뀐다. 그동안 HUG의 고분양가 심사에서 시세 비교를 위한 '인근 사업장'은 동일 행정구역 500ｍ 이내, 준공 20년 이내, 사업 안정성·단지 특성 유사성 등의 기준에 따라 선정됐다. 그런데 앞으로는 준공 후 10년 이내 사업장을 우선 선정하는 것으로 개선한다. 만약 10년 이내 사업장을 3개 이상 선정할 수 없을 경우 15년, 20년 이내를 순차적으로 확대 적용한다.

또 고분양가 심사 과정에서 자재비 급등 요인을 반영해 주기 위해 자재비 가산제도를 도입한다. 분양보증 시점에 분양가상한제 최신 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 동안 평균 상승률보다 높은 경우 심사 상한에 일정 금액을 가산한다. 이번 제도 시행부터 다음 정기고시(9월)까지의 가산 비율은 0.32%를 적용한다.

심사 절차도 간소화한다. 그동안 정비사업장은 정비사업비 대출보증 발급 시와 분양보증 발급 시 2회에 걸쳐 고분양가 심사를 받았는데, 앞으로는 분양보증 발급 시 1회 심사해 정비사업의 추진 속도를 높인다.

고분양가 심사제도 개선안 [자료 출처 = HUG]

고분양가 심사 시 세부 평가 기준과 배점을 모두 공개하도록 해 예측 가능성을 높이고, 이의신청 절차도 신설한다. 분양 지연 등을 방지하기 위해 이의신청은 심사가격 통보 후 7일 이내, 인근 시세 대비 70% 이하인 경우에만 접수할 수 있도록 제한 요건을 뒀다.

분양가상한제 개편에 이어 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도가 일부 개선되며 주택공급사들은 시장 활성화에 한층 속도를 낼 것으로 긍정인 반응을 보이고 있다. 기존에 예고됐던 인근시세 산정기준 개선과 자재비 가산제도 도입과 함께 그동안 '깜깜이 심사'라는 지적을 받았던 심사 세부 기준 공개범위를 확대해 분양가 예측 가능성이 높아졌다고 환영하는 분위기다.

한 대형건설사 관계자는 "그동안 시행사와 시공사가 책정한 분양가가 반려당해도 왜 그런지를 몰라 막막함이 있었다"면서도 "이번 개선으로 평가 방식과 지표 등이 공개되며 객관적인 분석이 가능해졌다"고 평가했다. 그러면서 "분양가 논란이 잦아 사업 연기가 일상화되고 갈등이 커지는 경우가 많았는데, 분양가 리스크가 낮아질 것으로 기대된다"고 말했다.

다만, 6·21 대책의 분양가상한제 개편 더불어 고분양가 심사제도 개선으로 분양가가 상승이 불가피해 예비청약자들의 부담은 더욱 커질 전망이다. HUG는 심사제 개선으로 분양가가 0.5~1% 가량 상승할 것으로 예측했다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "60점 이상 청약가점이 높은 예비 청약자들에게서 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 박탈할 셈"이라며 "공급을 원활하게 한다는 측면에서는 긍정적이지만, 고금리에 대출도 막힌 상황에서 내 집 마련 수요자들의 허탈감은 클 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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