생애 처음 집 산다면 '3분기' 기다려라..LTV 80%로 완화

[DSR 3단계, 내 삶이 바뀐다]

[편집자주] DSR규제 마지막 단계가 7월부터 시행된다. 지금까지 '남' 얘기였던 DSR 규제가 '내' 얘기가 된다. 대출 관련한 내 삶이 바뀐다.

생애 처음으로 집을 사는데 자금이 모자르거나 대출 한도가 낮아 고민인 사람은 올 3분기를 기다려보면 좋다. 생애 최초 구매자를 대상으로 LTV(주택담보대출비율) 상한선이 소득과 지역에 상관없이 모두 80%로 완화되기 때문이다. '50년 만기' 보금자리론도 등장한다.

금융위원회는 생애 최초 주택구매자의 주택구입 목적 주택담보대출의 경우 주택 소재지역 주택가격, 소득과 관계없이 LTV 80% 이내에서 취급을 허용하는 내용을 담은 감독규정 변경예고를 30일 마무리한다. 이후 규제 심의, 금융위 의결 등을 통해 3분기 중 시행할 예정이다.

기존 생애 최초 주택구매자는 주택가격(8~9억원 이하)과 소득 부부합산(1억원 미만) 등의 조건이 있었고, LTV 상한선도 규제 지역에 따라 50~70%의 제한을 받았다. 하지만 3분기부터 주택가격과 소득 등의 조건은 사라지고 LTV는 80%로 통일된다. 4억원이었던 대출한도도 6억원으로 늘어난다.

기존에는 생애최초 주택구매자가 투기과열지역인 서울에서 7억5000만원인 아파트를 구매하려면 LTV 50%를 적용받아 대출이 3억7500만원까지만 가능했다. 하지만 바뀐 제도에서는 LTV 80%를 적용받아 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있다.

완화된 'LTV 80%'는 원칙적으로 시행일 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 다만 규제시행일 이전에 대출 신청을 했으나 아직 실행되지 않은 대출은 완화된 규정을 적용할 수 있다. 예컨대 7월 중 대출을 처음 신청했으나 규제시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우에도 완화된 규제가 적용된다.

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청년층 DSR 강화, 장래소득 반영으로 극복…9월 변동→고정금리, 안심전환대출 접수

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하지만 생애 최초 주택구매자도 DSR 규제(은행 40%, 비은행 50%)를 피해갈 수는 없다. 이에 금융당국은 장래소득 증가 가능성은 높으나 현재 소득이 낮은 청년층(만 39세 이하)을 대상으로 장래소득 반영을 확대한다. 20대는 최대 51.6%, 30대는 최대 17.7%까지 소득증가율을 적용할 수있다.

50년 만기 보금자리론과 적격대출도 오는 8월 등장한다. DSR이 적용되는 상태에서 만기를 늘리면 원리금 상환 금액이 낮아져 대출 한도를 늘릴 수 있다. 신용대출 5000만원(금리 4.25%)을 갖고 있는 부부소득 연 3000만원인 가구가 40년 만기 보금자리론(금리 4.6%)을 이용하면 최대 2억9000만원까지 빌릴 수 있지만 50년 만기를 이용하면 3억1000만원까지 늘어난다.

이와 함께 대출 초기에 상환하는 원리금이 적고, 시간이 지날수록 상환금액이 커지는 체증식 상환을 40년 보금자리론에도 이용할 수 있다. 만 39세 이하 차주가 대상으로 소득이 적은 대출 초기 상환부담을 줄일 수 있다. 또 조기상환수수료가 7월부터 1.2%에서 0.9%로 인하된다.

주담대 상환 부담을 줄일 수 있는 프로그램도 하반기 가동된다. 변동금리 주담대를 장기·고정금리로 바꿔주는 안심전환대출 접수를 오는 9월 중순부터 받는다. 11월 중·하순부터 대환이 시작될 예정이다.

올해는 주택 시가 4억원 이하, 부부합산 소득 7000만원 이하인 차주가 대상이다. 주택가격이 낮은 사람부터 순차적으로 신청을 받을 예정이다. 대출한도는 최대 2억5000만원이다. 시행시점 기준 보금자리론 대비 최대 30bp(0.3%포인트) 낮은 고정금리를 적용한다.

금융당국 관계자는 "금융사가 자체적으로 건전성 관리를 위해 최대로 허용하는 LTV는 80%보다 낮을 수 있다"며 "다만 LTV가 80% 보다 낮을 경우 서울보증보험 등에서 취급하는 모기지보험을 활용해 추가대출이 가능하다"고 말했다.

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김남이 기자 kimnami@mt.co.kr

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