서울 '역세권 장기전세주택' 준주거지 용적률 최대 700% 완화

서울시가 '역세권 장기전세주택(시프트)'의 준주거지역 용적률을 최대 500%에서 최대 700%까지 완화합니다.

그간 일률적으로 적용됐던 35층 층수 규제는 폐지하고 사업 대상지는 확대합니다.

서울시는 이런 내용을 골자로 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정하고 오늘(30일)부터 시행한다고 밝혔습니다. 

역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350ｍ 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업입니다. 

오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며, 현재 66개 사업지에서 1만7천572호 규모로 추진 중입니다.

이 가운데 준공 및 입주 물량은 9개 사업지, 1천375호입니다. 

시는 최근 전·월세 가격 상승 등으로 전세형 공공주택에 대한 관심과 수요가 높아지자 공급을 확대하기 위해 운영기준 전반을 손질했습니다. 

우선 준주거지역 용적률을 기존 500% 이하에서 최대 700%까지 완화합니다. 

기존에는 고밀개발이 가능한 1차 역세권 내 준주거지역에서 동일하게 500%의 용적률을 적용받았다면, 앞으로는 2030 서울도시기본계획에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등 적용됩니다. 

도심·광역중심·지역 중심 역세권이고 승강장 경계 250ｍ 이내는 용적률 700%까지, 지구중심 역세권이고 승강장 경계 250ｍ 이내는 600%까지, 비중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350ｍ까지 500% 내에서 완화됩니다. 

또한 시는 일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수 규제를 폐지해 건축물 높이를 완화합니다. 

중심지·용도지역 등과 관계없이 동일하게 35층 이하로 적용했던 것을 서울도시기본계획에 따른 중심지·용도지역별 높이 관리 기준을 따르도록 바꿉니다. 

채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화합니다.

기존에는 준주거지역의 채광 방향 이격을 높이의 4분의 1로 정했으나 앞으로 용적률 400∼500%까지는 1.2배, 500∼600%까지는 1.5배, 600∼700%까지는 2배 이내로 각각 완화할 수 있습니다. 

다만 시는 완화에 따른 주변 지역 일조 침해, 도시경관 훼손 등 부정적 영향을 최소화하기 위해 관련 분석을 필수로 진행하고 위원회 차원의 심도 있는 검토를 거쳐 완화 여부를 결정할 방침입니다. 

고밀개발이 가능한 '1차 역세권 범위' 완화 규정은 당초 올해까지만 적용하기로 했으나 2024년까지 2년 더 연장합니다. 

시는 지난 2020년 역세권 내 주택공급 확대를 위해 운영기준을 개정, 1차 역세권 범위를 승강장 경계로부터 250ｍ에서 350ｍ로 한시적으로 완화한 바 있습니다. 

그동안 '주거지역'으로 한정됐던 사업대상지도 확대합니다. 

기존에 역세권 장기전세주택 사업대상지에서 제외됐던 '준공업지역'은 공장 비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능해집니다. 

주거지역 가운데 재정비촉진지구도 원래 사업이 불가능했지만, 앞으로는 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서 사업이 허용됩니다. 

준주거지역에서 상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율은 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춥니다.

이를 통해 입지 여건에 따라 상가 수요가 낮은 지역의 공실을 줄일 계획입니다.

아울러 시는 역세권 장기전세주택의 용적률 적용 체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선했습니다. 

현재는 사업방식이 달라도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 '지구단위계획'의 용적률 체계를 따르고 있으나 앞으로 도시정비형 재개발사업은 '도시정비법'에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 '국토계획법'에 따른 지구단위계획 용적률 체계를 각각 적용받습니다. 

주택법에 따른 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 정비(예정)구역 해제지역에서는 앞으로 '도시정비형 재개발' 방식도 허용합니다.

또한 커뮤니티 지원시설은 '의무' 설치가 아닌 '권장' 설치로 바꿉니다. 

이밖에 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2천400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했습니다.

가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적은 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대합니다. 

김성보 서울시 주택정책실장은 "그동안 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다"며 "앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 현실에 맞게 조정해 나가겠다"고 말했습니다. 

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