"임차인 구해놨습니다".. 확산하는 선임대 후분양 상가, 믿어도 될까
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분양에 앞서 임차인을 유치한 후 분양에 나서는 '선임대 후분양' 상가 거래가 신도시를 중심으로 확산하고 있다.
30일 분양업계에 따르면 경기도에 들어서는 A상가는 선임대 후분양 방식으로 분양을 준비 중이다.
다른 지역에서도 선임대 후분양 방식을 사용하는 상가는 종종 볼 수 있다.
지난 3월 준공된 고양시 일대의 B상가도 선임대 후분양 방식으로 분양 중이다.
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분양에 앞서 임차인을 유치한 후 분양에 나서는 ‘선임대 후분양’ 상가 거래가 신도시를 중심으로 확산하고 있다. 정상 거래라면 투자자 입장에선 수익이 보장되는 장점이 있다. 그러나 가계약 상태인데 임차인을 구해뒀다고 홍보하는 사례가 있고, 이로 인해 실제 수익률도 홍보 시 약속한 내용과 다를 수 있어 유의해야한다는 지적도 나온다.
30일 분양업계에 따르면 경기도에 들어서는 A상가는 선임대 후분양 방식으로 분양을 준비 중이다. 이 상가에는 반려견과 함께할 수 있는 수영장과 아카데미 등을 포함해 커피·음식점 등이 입점할 예정이다. 전체 공간 중 100%는 계약이 완료됐으며, 모든 계약은 단순 임차의향서 형태가 아닌 임대차계약 형태로 체결됐다는 게 업체 설명이다.
이 상가의 경우 운영사가 건물을 직접 관리하면서 인테리어와 임차업체 관리 등을 도맡고 있다. 분양 관계자에 따르면 이 회사는 전국 11곳에 비슷한 유형의 상가를 운영하고 있거나 오픈할 예정이다.
다른 지역에서도 선임대 후분양 방식을 사용하는 상가는 종종 볼 수 있다. 지난 3월 준공된 고양시 일대의 B상가도 선임대 후분양 방식으로 분양 중이다. 분양 관계자에 따르면 상가는 전체 90여실로 구성돼있는데, 이 중 임차인이 채워진 일부 호실을 후분양 방식으로 분양하고 있다. 해당 호실은 시행사가 직접 임차계약을 맺어 관리하는 방식으로 운영된다고 한다. 분양 관계자는 현재 스크린골프장과 카페 등이 입점을 앞두고 있다고 홍보하고 있다.
선임대 후분양은 준공 전후로 임차를 희망하는 업체들에게 입점의향서(ROI) 혹은 임차확약서(ROC)를 받고 수분양자를 모집하는 방식을 말한다. 의향서와 확약서에는 어떤 업종이 들어오는지, 임대조건은 어떻게 되는지 등이 명시되며, 분양대행사는 이를 활용해 분양수익을 높인다. 완공 시점에 분양과 입점을 동시에 진행해 투자자 입장에서 공실 없이 임대료를 챙길 수 있다는 매력이 있다.
최근에는 특히 신도시를 중심으로 선임대 후분양을 홍보하는 사례가 늘고 있다. 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 이후 상가 투자 열기가 시들해지면서 분양 실적이 좋지 않은 사례가 종종 나왔기 때문이다. 특히 좋지 않은 입지일수록 필수로 사용해야하는 마케팅 방법으로 자리잡았다.
그러나 전문가들은 선임대 후분양 조건을 내건 상가라고 하더라도 모두 투자가치가 있는 것은 아니라고 조언한다. 입점의사가 확인됐다고 하더라도 의향서 단계는 단순 입점 의향만 취합한 것이기 때문에 법적인 구속력이 없고, 이 경우 분양 과정에 홍보했던 수익률도 맞춰지지 않을 가능성이 있다는 이유에서다.
전문가들은 4가지 항목을 확인해야 한다고 조언한다. ▲계약 주체가 시행사인지 ▲시행사가 선임대 계약금을 보관하고 있는지 ▲선임대 임차인과 직접 면담 및 확인이 가능한지 ▲계약서는 없고 입점의향서만 있는 것은 아닌지 등이다.
위 4가지 항목은 계약의 구속력을 확인하기 위한 절차들이다. 우선 계약 주체가 상가 시행 주체와 체결되지 않고 분양영업사원으로 돼있다면 선임대 계약이 허위일 가능성이 크다. 마찬가지로 계약서상 거래자들 간에 계약금이 정상적으로 오가지 않고 영업사원이 계약금을 보유하고 있다면 거짓 계약일 가능성이 높다.
아울러 입점의향서가 아닌 임차확약서를 받은 단지인지를 확인해야 한다. 입점의향서는 구속력이 없으며, 임차확약서가 계약의 성격을 띠기 때문이다. 임차인을 직접 만나 임차 의지를 파악하는 것도 계약의 안전성을 확인하는 장치가 될 수 있다.
조헌성 상가정보연구소 본부장은 “입점업체를 가계약 상태로 맞춰놓은 후 선임대 절차가 마무리됐다고 홍보하는 경우도 있다”면서 “준공 후 입점을 약속했던 업체가 실제로 들어오지 않는 경우가 많은데, 수분양자 입장에서는 대응할 방법이 없다. 해당 상가의 가치를 제대로 판단한 후 계약하지 않으면 손해를 볼 수 있다”고 조언했다.
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