서울시, '역세권 장기전세' 35층 규제 폐지.. 용적률 최대 700% 완화

서울시, '역세권 장기전세' 35층

[파이낸셜뉴스] 서울시가 주택 공급 확대를 위해 '역세권 장기전세 주택'에 일률적으로 적용하던 '35층 규제' 룰을 폐지하기로 했다. 또 준주거지역 용적률이 최대 700%까지 완화되고, 고밀 개발이 가능한 '1차 역세권 범위(250m→350m)'는 2024년까지 2년 더 연장된다. 정비구역 해제지역에서도 재개발 방식으로 사업 추진이 가능해진다.

■준주거 지역 용적률 최대 700% 완화
서울시는 이런 내용을 포함한 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정, 30일부터 시행한다고 밝혔다.

'역세권 장기전세주택'은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 도시정비형 재개발사업, 주택건설사업, 건축허가 등 3가지 방식으로 추진된다.

오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며, 현재 66개 사업지에서 1만7572가구 규모로 추진 중이다. 이중 준공 및 입주 물량은 9개 사업지, 1375가구다.

우선 '역세권 장기전세주택' 공급 확대를 위해 준주거지역 용적률을 기존 500% 이하에서 최대 700%까지 완화한다. 용적률은 '서울도시기본계획(2030)'에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등적으로 적용된다.

도심·광역중심·지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 700%까지, 지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지, 비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.

일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수 규제를 폐지해 '서울도시기본계획'에 따른 중심지·용도지역별 높이 관리 기준을 따르도록 했다.

용적율 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. 건축법에 따라 준수해야 하는 채광창 이격거리, 인동거리 개선 없이는 완화된 용적률까지 짓는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.

기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 4분의1로 정했다면, 앞으로는 용적률 400~500%까지는 1.2배,500~600%까지는 1.5배, 600~700%까지는 2배 이내로 완화 받을 수 있다.

다만, 완화에 따른 주변 지역 일조, 도시경관 훼손 영향을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 진행하고, 관련 위원회 심의를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획이다.

■'1차 역세권' 완화 2년 더 연장
지난 2020년부터 올해까지만 적용하기로 했던 1차 역세권 범위 완화(250m→350m)는 오는 2024년까지 2년 더 연장한다. 민간사업의 불확실성을 감안해 연장하기로 했다고 서울시는 설명했다.

역세권 범위는 승강장 경계로부터 500m 이내지만 용도지역 상향은 '1차 역세권' 내에서만 허용된다. 그 범위는 승강장 경계로부터 250m까지가 원칙이다.

그동안 '주거지역'으로 한정됐던 사업 대상지도 확대한다. 기존에 역세권 장기전세주택 사업 대상지에서 제외됐던 '준공업지역'은 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능해진다.

주거지역 중에서도 재정비촉진지구의 경우 사업이 불가능했지만, 앞으로는 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 사업이 허용된다.

'역세권 장기전세주택' 건립에 다소 불리하게 작용했거나 운영기준상 명확하지 않았던 체계를 합리적으로 조정한다. 주택법에 의한 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 정비(예정)구역 해제지역에서 '도시정비형 재개발' 방식도 사업이 허용된다.

아울러 커뮤니티 지원시설은 의무 설치가 아닌 '권장' 설치로 개선하고, 최근 재정비한 서울시 지구단위계획 수립기준의 규제완화 사항을 반영해 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적도 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대한다.