상장 리츠, 3년새 자산 9배..兆단위 '공룡'도 속속 등장

[변동성 시대, 리츠가 답이다]
<상> 리츠 빅뱅 시대 열린다
올해 7개 상장·유증 2조대 전망
대형화 추세에 兆단위 리츠 4개
하반기 '대신글로벌' 합류 예정
정부 "5년 뒤 시총 60조" 목표
퇴직연금 운용 활성화 수혜 기대
업계, 관련 펀드·ETF 출시 봇물

[서울경제]

지난해부터 이어진 변동성 장에서 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 꾸준한 인기를 끄는 가운데 시장 규모가 급속도로 커지고 있다. 리츠 역시 하락장의 폭풍우를 완전히 피하지는 못했지만 꾸준한 배당을 지급하며 상대적으로 안정적인 수익을 투자자들에게 주고 있다는 점이 부각되고 있기 때문이다. 올해 총 7개의 대형 리츠가 증시에 상장할 것으로 예상되는 가운데 ‘조 단위’의 공룡 리츠들도 속속 탄생하고 리츠 빅뱅 시대가 열릴 것으로 전망된다.

29일 한국거래소에 따르면 국내 상장 리츠 20개의 시가총액 규모는 7조 6668억 원에 달한다. 2020년 말(4조 442억 원) 이후 1년 반 만에 몸집이 2배 가까이 불어났다. 견조한 투자 수요 속에서 증시에 데뷔하는 리츠가 늘어나고 기존 리츠들도 새로운 부동산 자산을 편입하며 규모를 키우고 있기 때문이다.

특히 올해에는 역대로 많은 리츠가 상장할 것으로 전망된다. 상반기에 이미 상장을 마친 코람코더원리츠·마스턴프리미어리츠에 이어 하반기 5개의 리츠가 상장을 추진하고 있다. 연말까지 리츠 시장 시총이 10조 원 가까이로 성장할 것으로 예상된다. 연도별 리츠 상장 건수는 2018년(2개), 2019년(2개), 2020년(6개), 2021년(5개) 등으로 규모를 지속적으로 키워왔다.

가장 빠른 상장이 예상되는 리츠는 KB자산운용이 야심 차게 준비 중인 KB스타리츠다. 벨기에 브뤼셀 소재 노스갤럭시타워와 영국 런던의 삼성유럽HQ 등 오피스 빌딩 등을 투자 자산으로 확보한 상태로 초기 자산 규모는 4320억 원이다. 대신증권이 창립 60주년을 기념해 내놓는 대신글로벌코어리츠 역시 하반기 상장을 계획 중이다. 유럽 소재 아마존 물류센터와 일본 A급 코어 오피스 등을 자산으로 담은 이 리츠는 초기 자산 규모만도 약 1조 원에 달할 것으로 예상된다. 이 밖에 로지스밸리신한리츠·인마크글로벌프라임리츠·다올물류리츠 등이 각각 연내 상장을 추진 중에 있다.

자산 규모 증가세는 더욱 가파르다. 올 5월 말 기준 국내 상장 리츠의 전체 운용자산(AUM)은 15조 원 수준으로 1년 반 만에 132% 늘어났다. 기간을 3년으로 늘리면 상장 리츠 성장률은 812%, 즉 9배에 달한다. 시장 선점을 노리는 운용사들이 리츠 대형화에 경쟁적으로 나서면서 자산 규모가 조 단위에 이르는 리츠 상품들 역시 늘어나고 있다. 현재 자산 규모가 1조 원 이상인 대형 상장 리츠는 롯데리츠(2조 4039억 원), 신한알파리츠(1조 8360억 원), SK리츠(1조 8799억 원), ESR켄달스퀘어리츠(1조 4432억 원) 등 4개다. 이에 상장을 앞둔 대신글로벌코어리츠까지 합세하면 조 단위 리츠는 5개로 늘어난다. 코람코에너지리츠(9875억 원), 제이알글로벌리츠(9631억 원) 역시 자산 규모가 1조 원에 거의 육박한다. 지난해 말 기준 자산 규모가 조 단위인 리츠는 롯데리츠·SK리츠 2개에 불과했다.

최근 리츠 업계는 리츠 대형화를 위한 자산 편입에 더욱 박차를 가하고 있다. 최근 미래에셋글로벌리츠는 4600억 원 규모의 유상증자 공모 절차에 돌입했다. 이외에 제이알글로벌리츠(1700억 원), SK리츠(2600억 원) 등이 유상증자를 결정했다. 이에 증권가에서는 유상증자 규모가 역대 최대인 2조 원대를 기록할 것이라는 전망이 나온다. 지난해 리츠와 인프라 펀드 업계의 유상증자 규모는 1조 2000억 원 수준을 기록했다. 이경자 삼성증권 연구원은 “올해 대부분의 주요 리츠가 대규모 유상증자를 계획하고 있다”며 “금리 급등기 주택담보인정비율(LTV)을 낮추고자 하는 리츠의 대응도 있지만 국내 리츠들의 자산 편입이 그만큼 본격화되고 있다는 것”이라고 덧붙였다.

리츠들의 신규 자산 편입 범위가 넓어지고 있는 점 역시 투자 매력을 높이고 있다. 과거에 리츠 자산 포트폴리오가 주거 시설, 오피스, 호텔 등에 한정됐다면 최근에는 물류·데이터센터, 연구시설 등으로 확장되고 있다. 이지스밸류플러스리츠는 지난해 국내 상장 리츠 중 처음으로 총 4조 2000억 원 규모의 국내 및 북미 데이터센터를 자산에 편입했다. 보유 자산 내 섹터가 다각화되면 그만큼 포트폴리오 배당수익률 개선 효과가 커진다.

리츠 역시 하락장의 충격을 피하지는 못했으나 상대적으로 선방한 것으로 나타났다. KRX리츠TOP10 지수의 올해 주가하락률은 -5.67%로 같은 기간 코스피(-20.14%) 대비 견조한 방어력을 입증했다. 특히 모두투어리츠(4.51%), 신한서부티엔디리츠(0.60%) 등 호텔과 리테일 부동산을 보유한 리츠들은 리오프닝 기대감에 힘입어 플러스(+) 수익률을 기록했다.

높은 배당수익률은 리츠 투자의 대표적인 장점으로 꼽힌다. 지난해 말 기준 상장 리츠들의 평균 배당수익률(시가 기준)은 5.2%로 코스피(1.8%)를 크게 웃돌았다. 올 2분기 기준 코람코에너지리츠(10.0%), 제이알글로벌리츠(6.9%), 코람코더원리츠(6.73%), 이리츠코크렙(6.60%) 등은 이보다 높은 연환산 배당수익률을 기록할 것으로 전망됐다.

시장은 특히 300조 원에 달하는 퇴직연금의 투자가 활성화가 리츠 시장 성장세에 추진력을 더할 것으로 내다보고 있다. 7월 사전지정운용제도(디폴트옵션) 도입 이후 원리금보장형 상품에서 리츠 등 중위험 인컴형 자산으로의 ‘머니무브’ 효과가 클 것으로 기대되기 때문이다.

증권사 및 자산운용 업계에서도 서둘러 리츠와 관련한 다양한 상품들을 출시하고 있다. 지난달에만 자산운용사 3곳이 리츠 관련 펀드와 상장지수펀드(ETF)를 새롭게 출시했다. 한화자산운용은 국내 상장 리츠를 담은 ‘ARIRNAG FnK리츠부동산’ ETF를, 키움투자자산운용은 이지스자산운용과 함께 국내 첫 액티브형 리츠 ETF인 ‘히어로즈 리츠이지스액티브’를 출시했다. 미래에셋증권의 경우 ‘에프앤가이드(Fnguide) 리츠부동산인프라' 지수를 2배로 추종하는 리츠 ETN 상품을 준비 중이다.

정혜진 기자 sunset@sedaily.com