아파트 전세난 '풍선효과'..매매가 턱밑까지 차오른 '오피스텔' 전세

수도권 오피스텔 전세가율 84% '역대 최고'
역세권·업무지구 주변선 전세·매매 '역전'도
"집주인 대출 낀 오피스텔 전세는 '깡통전세' 위험"

서울 마포구의 한 공인중개소. 사진은 기사 내용과 무관. 김혜윤 기자 unique@hani.co.kr

경기 성남시 분당구 서현동의 풍림아이원플러스 오피스텔 전용면적 40㎡ 타입은 최근 전세금 시세가 매매가를 따라잡았다. 지난달 이 타입의 20층이 2억6000만원에 매매됐는데 이달 같은 층이 2억8000만원에 전세로 계약된 것이다. 주변 다른 오피스텔에서도 최근 전용 60㎡ 이하 소형을 중심으로 매매가와 전세금 격차가 10% 정도로 좁혀졌다. 서현동 해내밀공인중개사무소 대표는 “서현동 전용 28㎡ 초소형 아파트의 전세금이 3억원 안팎으로 뛰면서 1인 가구 등이 오피스텔로 갈아타는 경우가 늘었다. 판교테크노밸리의 아이티(IT) 대기업 등에 다니는 고소득 젊은층도 감당이 어려울 정도로 임대료가 많이 올랐다”고 전했다.

수도권 오피스텔의 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 역대 최고로 치솟은 것으로 집계됐다. 아파트 임대료를 버티지 못한 세입자들이 오피스텔 전세를 찾으면서 역세권이나 업무지구 등을 중심으로 전세금이 급등한 결과다. 일부 지역에서는 오피스텔 ‘깡통전세’ 우려도 커지고 있다.

29일 케이비(KB)국민은행의 ‘월간 오피스텔 통계’ 자료를 보면, 지난달 수도권 오피스텔의 전세가율은 83.9%로 지난해 같은달(82.7%) 대비 1.2%포인트 상승했다. 관련 통계가 처음 집계된 2011년 1월 이후 최고치다. 수도권 오피스텔 전세가율은 지난해 11월 이후 6개월 연속 오르고 있다. 지난달 수도권에서 거래된 오피스텔의 평균 전세금은 2억1651만원으로 지난해 11월(2억1002만원)보다 3.1% 뛰었다. 같은 기간 매매가 오름폭은 2.1%로 전세에 못 미쳤다.

수도권 지역별로는 서울(83.1%) 경기(84.8%) 인천(83.2%)의 전세금이 모두 매매가의 80%를 넘어섰다. 도심 접근성이 좋은 편인 마포·서대문·은평구 등 서북권 전세가율이 86.0%로 가장 높았고 강서·영등포구 등 서남권과 강남4구(강남·강동·서초·송파구)는 각각 85.7%, 82.2%였다.

일부 지역에서는 같은 단지에서 전세금이 매매가를 따라잡는 ‘역전’ 현상도 나타나고 있다. 지하철 3호선과 신분당선 등의 역세권이나 업무지구를 낀 오피스텔에서 이런 현상이 두드러진다. 은평구 진관동 메이플카운티2차의 경우 전용 22㎡가 지난달 1억2500만원에 3건 매매됐다. 같은 달 전세는 1억3000만원, 1억4000만원에 계약돼 매매시세를 앞질렀다. 진관동 화수분공인중개소 대표는 “주변 종합병원 직원 등의 임대 수요가 꾸준해 전세금이 매매가보다 높게 형성되고 있다. 하지만 세입자가 매입에 나설 경우 재산세 등이 발생해 사려는 사람은 드물다”고 전했다.

오피스텔의 전세가율 상승은 아파트 시장 전세난의 ‘풍선 효과’로 풀이된다. 케이비국민은행 통계를 보면, 서울 아파트의 평균 전세금은 지난해 1년 동안에만 13.2% 올랐다. 올 1∼6월에는 1.3% 상승해 오름폭이 줄었지만, 목돈이 부족한 사회초년생이나 신혼 가구 등에는 이미 부담스러운 수준이라는 게 부동산 업계의 설명이다. 매매 차익보다는 월세 받으려는 집주인이 많은 오피스텔의 특성상, 전세 매물이 수요에 비해 부족한 점도 시세를 끌어올리는 요인이다.

문제는 깡통전세 우려다. 저금리 시기에 전세를 끼고 여러 채를 샀다가, 금리가 오르고 오피스텔 매매가가 꺾이면 전세금을 돌려주지 못하는 집주인이 생길 수 있다는 것이다. 아파트에 비해 연식에 따른 감가상각 등이 큰 오피스텔에서는 이런 위험이 특히 크다고 지적된다. 박원갑 케이비국민은행 부동산수석전문위원은 “전세보증금과 집주인 대출의 합이 매매가의 85%를 넘어가는 전세 매물은 세입자 입장에서 매우 주의해야 한다. 특히 신규 입주 단지의 경우는 분양권에 가압류가 돼 있는지 여부도 필히 확인해야 한다”고 말했다.

천호성 기자 rieux@hani.co.kr