강남, 아파트 공급 부족에..'오피스텔' 풍선효과

상반기 강남3구 신규공급
478가구 그쳐..서초는 '0'
공급가뭄에 대체 수요 몰려
오피스텔 분양 잇단 완판
10억 올라 신고가 거래도

서울 강남권에 신규 분양 아파트가 급감하면서 풍선효과로 오피스텔의 최고가 거래가 이어지고 있다. 사진은 강남권 아파트 전경. [매경DB]

부동산 시장에 깔린 짙은 관망세에도 서울 강남권 소재 고급 오피스텔은 인기가 달아오르고 있다. 구축 단지의 몸값이 연일 최고가를 새로 쓰는가 하면 신규 오피스텔이 분양 완판을 이어가는 모습이다. 최근 강남권 새 아파트 공급이 거의 없었던 만큼 대체 주거 상품에 수요가 몰린 결과로 풀이된다.

29일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 서울 강남구 논현동 소재 논현로얄팰리스 전용면적 206㎡(13층)는 지난 4월 28억8000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 10월 같은 물건(29층)이 27억5000만원에 거래된 것과 비교하면 1억3000만원 오른 금액이다. 강남구 도곡동 SK리더스뷰 전용 139㎡도 24억원에 신고가를 새로 썼다. 서초구 서초동 부띠크모나코 전용 155㎡도 올해 3월 34억8000만원에 신고가를 경신했는데, 이는 지난해 11월 거래가(25억원) 대비 10억원가량이 뛴 것이다.

분양 시장에서도 고급 오피스텔은 선전을 이어가고 있다. 올해 초에 분양한 강남구 청담동 '레이어 청담'은 분양가가 평당 1억5000만원대임에도 얼마 전 모든 호실이 완판됐다. 강남구 삼성동 일대에서 공급한 오피스텔 '파크텐 삼성' 역시 한 달여 만에 전 호실 분양을 마쳤다.

부동산 업계에서는 신축 아파트 '공급 가뭄'에 주거용 평면을 갖춘 고급 오피스텔로 '풍선효과'가 일고 있다는 분석을 내놓고 있다. 박준표 포애드원 본부장은 "강남권은 업무, 생활 등 각종 인프라스트럭처가 밀집돼 주택 시장의 선호도가 높지만 한동안 수요 대비 아파트 공급이 부족해 대체 주거 상품인 오피스텔에 수요가 몰리며 몸값이 치솟고 있다"고 전했다.

부동산R114 자료에 따르면 올해 강남 3구에서 분양했거나 분양을 앞둔 아파트는 일반분양을 기준으로 478가구에 그쳤다. 지난해 253가구에 이어 신축 아파트 공급 가뭄이 올해에도 이어지고 있는 것이다. 2018년 2464가구, 2019년 4126가구, 2020년 3514가구 등 예년에는 강남 3구에서 연평균 3000가구 분양이 이뤄져 왔다.

부동산 업계에서는 최근 자산가들의 증여 열풍이 고급 오피스텔 수요를 이끌고 있다는 평가도 내놓았다. 분양 업계에서 강남권에 위치한 하이엔드 주거 상품의 계약자 현황을 분석한 결과 개인 계약자 중 40대가 70%로 가장 많은 비중을 차지했으며 20대와 50·60대는 15%로 나타났다. 이 중에선 부모가 증여 목적으로 계약해 명의만 20대인 사례도 다수인 것으로 알려졌다.

이미 소유하고 있는 오피스텔을 자녀에게 증여하면 증여세가 높지만, 계약금만 증여해 자녀 명의로 오피스텔을 구입하면 세금을 줄일 수 있다. 가령 10억원에 분양하는 오피스텔을 부모 명의로 계약해 준공 이후 대출 없이 물려주는 경우 10억원에 대한 증여세가 부과된다. 하지만 자녀 이름으로 계약하면 분양가의 70%에 해당하는 금액은 대출을 활용하고 20%는 임대보증금으로 해결할 수 있다. 이때 실제 증여금액은 계약금의 10%인 1억원 수준에 불과하다. 사실상 10%의 증여세만 발생하는 것이다.

삼성로 일대에 들어서는 하이엔드 주거 상품 '아티드' 분양 관계자는 "다주택자에 대한 양도소득세 중과와 종합부동산세의 부담을 피하고자 자녀에게 부동산을 증여해 주택 수를 줄이는 절세 방법은 이미 보편화된 형태"라고 말했다.

[유준호 기자 / 이석희 기자]

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