[성공예감] 주거래 은행의 함정 "은행은 신규 고객을 좋아해" - 레오대출연구소 김은진 대표

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■ 프로그램명 : 성공예감 김방희입니다
■ 방송시간 : 6월 28일(화) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김방희 소장 (생활경제연구소)
■ 출연 : 김은진 대표 (레오대출연구소)

- 정부 대출 기준 DSR, 1년 전체 소득 중 원리금 40% 넘지 않는 수준으로...
- 7월부터 대출 규제 풀리지만, DSR로 인해 소득 낮은 사람들은 체감 어려워
- 금리 인상으로 주담대 고정금리 4.5%선... 수요자 급격히 감소하는 상황
- 정부 정책 상품인 보금자리론, 디딤돌 대출 등 만기에 따라 금리 다르지만 시중 은행 상품보다는 나아
- 지금은 부득이한 경우에만 최소한으로 대출받고 빨리 상환하는 방향 추천
- 보험대출은 DSR 50%... 약관대출의 경우 비싼 금리이므로 빨리 갚는 게 중요
- 주거래 은행이 항상 금리 유리하지 않아... 매번 금리 상황 바뀌니 체크 필요
- 은행연합회 사이트에서 금리 확인 가능, 최근에 대출받은 지인에게 확인하는 것도 좋은 방법
- 신용점수 잘 관리하면 낮은 대출금리 가능... 연체나 다중채무 있을 경우 불리
- 빚 갚을 때는 고금리, 2금융권 순서로 상환하고, 새로운 대출 규제 확인해 지금 갚을지 나중에 갚을지 따져봐야

◇김방희> 빚 얘기를 좀 해보겠습니다. 빚과 나쁜 친구는 겪어보기 전엔 얼마나 해악을 끼치는지 잘 모른다. 제가 후배들한테 자주 하는 얘깁니다. 요즘 방송 시작하면서도 말씀드렸습니다마는 빚 때문에 고통 받는 분들이 많으시죠. 금리가 올라서 원리금 상환이 부담되는 면도 있지만 특히 이 빚을 가지고 자산, 주식이나 부동산을 사신 분은 이중 고통을 겪게 되는 거죠. 원리금 부담도 커지는데 자산 가격이 떨어져서 더 어려움을 겪는 상황인데요. 그래서 오늘은 빚을 어떻게 볼 것인지, 그러나 최악의 경우에도 빚을 써야 되는 경우들이 있거든요. 자영업자뿐만 아니라 지금 많은 취약계층이 그런 상황인데 그렇다면 이런 상황에서 대출은 어떻게 받아야 되는지 좋은 대출이란 없는 건지, 레오 대출연구소 김은진 대표와 함께 빚 얘기를 해볼 텐데요. 궁극적으로는 정말 어려운 상황에서도 꼭 빚을 얻어야만 한다면 어떻게 하는 게 좋을지 이런 것들도 얘기를 해보겠습니다. 김 대표님 어서 오십시오.

◆김은진> 네, 안녕하십니까.

◇김방희> 빚은 무조건 나쁜 겁니까?

◆김은진> 빚이 단어 하나 차이로 빛이 될 수도 있어요. 그래서 빚을 잘 활용을 하면 오히려 나한테 도움이 될 수도 있지만 반대로 너무 많은 빚을 지게 되면 그 자신을 망치는 지름길이 될 수도 있는 거죠. 그래서 본인이 감당할 수 있을 만큼만 빚을 지는 게 맞다고 생각을 합니다.

◇김방희> 그런데 감당할 수 있는 만큼이라는 게 참 어려운 게 주식시장이 오르고 부동산 시장이 활황세를 보일 때는 이런 생각이 들거든요. 내 자산이 올라가는 거니까 빚을 많이 내고 사도되겠다. 그런데 상황이 바뀌어야 이게 나한테 무리였다는 게 확인되는 거니까 감당할 수 있을 만큼, 쉬운 말이면서 굉장히 어려운 말 같기도 하고 그래요, 그렇죠? 상담해 주시면서 보통 감당할 수 있는 기준은 어떻게 정해주세요?

◆김은진> 일단 정부에서 그 기준을 정해줬다고 생각을 좀 하고 있어요. 왜냐하면 정부에서도 대출을 받을 때 DSR이라는 규정을 정해줬잖아요.

◇김방희> 총부채원리금상환비율이라는 게 있죠.

◆김은진> 맞습니다. 그래서 본인이 은행에다가 40% 이상의 돈을 지불하지 마라, 그렇게 정부에서 정해줬기 때문에 그 정도 수준으로는 일단은 감당할 수 있는 빚이 아닐까라는 생각을 하고 있습니다.

◇김방희> 1년 내 전체 소득에서 원리금으로 내는 게 40%가 넘어가면 좀 무리일 거다.

◆김은진> 네, 그렇죠. 그리고 아예 대출이 진행이 되지 않기 때문에.

◇김방희> 참 빚이 좋은 빚이었다가 나쁜 빚으로 변하는 순간이 저는 개인적으로는 금융시장은 환경 변화에 달려 있다고 생각하는데 아까 말씀드렸습니다마는 빚투 한 경우라든지 영끌한 경우에 자산시장이 다시 나빠지면 전반적으로 그게 내가 감당할 수준 범위 내에 있다 하더라도 조금 나쁘게 느껴지는데 그런 상황 변화에 따라서 빚에 대한 시각이 바뀌는 건 당연한 건가요?

◆김은진> 그럼요. 예를 들면 지금까지는 대출을 받았던 분들이 자산가치가 많이 상승을 했어요. 그래서 원래 대출을 20% 받았는데 자산가치가 상승을 해서 오히려 대출 규모가 10%로 떨어지는 그런 것만 경험을 하셨단 말이에요. 그런데 최근에 갑자기 이분들이 경험해보지 못했던 일들이 일어나니까 너무 당황스러워 하세요. 그리고 가장 문제가 됐던 분들은 어떤 분들이냐면 예를 들면 전세 보증금을 받고 자기는 다른 집에서 거주를 하고 있다가 본인 집에 다시 입주를 하려면 전세보증금을 돌려줘야 되잖아요. 그런데 그 돈을 활용을 하신 거죠. 예를 들면.

◇김방희> 투자를 하신 거죠.

◆김은진> 그렇죠. 주식을 샀다거나 그런데 전세보증금을 돌려줘야 되는 날은 다가오는데 나는 자산이 이미 전세보증금이 2억을 돌려줘야 되는데 1억밖에 없어요. 그럼 이거를 어떻게 할 것인지 갈림길에 선 거예요. 나는 계속 다른 집에 거주를 할 것인지 아니면 집을 매도할 것인지 여러 가지 복잡한 생각이 많이 있거든요. 그래서 지금 상황에서는 많이들 당황스러워 하세요. 경험을 해보지 못했던 일들이기 때문에.

◇김방희> 대출 고민 상담 같은 걸 해 주시기 때문에 김 대표께서 요즘 그런 고민들이 많은 모양이에요, 그 말씀을 하시는 거 보니까.

◆김은진> 네, 맞습니다. 다른 데 투자했는데 말씀하신 대로 자산가치가 하락을 하는 바람에 좀 정신적인 타격도 너무 크고요. 일단 대출 이자를 안 낼 수는 없거든요. 최우선 가치잖아요. 그러다 보니 생활도 너무 어렵고 많이 힘들어하세요.

◇김방희> 그 후배분들한테 제 경험을 말씀드리면 조금 위안이 될지 몰라서 말씀드리자면 외환위기 때 부동산을 조금 무리해서 대출 받아서 샀었는데 금리가 그 당시에는 지금 상상도 못 하는데 22%까지 뛰는 거예요. 14%에서. 그런 경험이 있으세요?

◆김은진> 봤어요. 17%까지는 저는 봤어요.

◇김방희> 저는 22%까지 올라가는 걸 보고 나서 빚에 대해서 완전히 생각이 바뀌어서 그 이후에는 큰 빚을 내지 않았던 적이 있는데 이게 참 좋아 보이는 게 어느 순간 금융 환경이 변하면 정말 이런 족쇄도 이런 족쇄가 없는 것 같다. 그래서 나쁜 친구 얘기를 제가 한 거고요. 하나하나 빚에 대해서 생각을 정리해가면서 지금 풀 수 있는 문제라면 또 풀어보죠. 왜냐하면 도저히 풀 수 없을 만큼 어려운 상황에 처한 분들한테는 저희가 파산이나 회생에 대한 여러 가지 정보를 드렸거든요. 그런 제도적 도움을 받아야 되는 분들도 있지만 그렇지 않은 분들한테는 또 현명한 조언을 해주실 걸로 믿고 있는데 대출 규제가 워낙 까다로웠었잖아요. 지금은 조금 풀리는 거죠?

◆김은진> 풀릴 것으로 지금 예고가 되어 있고요. 지금 아무것도 바뀐 것은 없습니다. 그래서 3분기 때부터 생애 최초에 대해서 LTV 80%로 완화를 하겠다는 것을 발표를 했기 때문에 지금 정책을 만들고 있는 그런 상황이고요. 지금까지는 달라진 것은 아무것도 없다고 생각을 하는 게 맞습니다. 조금 달라지고 우리가 피부로 느꼈던 것은 뭐냐 하면 작년에 많이들 놀라셨어요. 왜냐하면 시중은행에서 가장 큰 농협은행이 대출을 7월 달에 중단을 했거든요. 그러니까 모든 국민들이 너무 깜짝 놀라서 이게 무슨 일이냐 이러면서 대출 은행으로 달려갔었거든요. 그러다 보니 대출이 엄청 어려운 것이라는 게 몸속, 피부 속에 박혀 있는 거예요. 그런데 지금 현재 시점에서는 작년에 했던 그런 여러 가지 상황들은 다 해소가 됐어요. 신용대출도 원래는 연봉의 100%만 해 주게 되어 있었는데 그것도 7월부터 풀리고.

◇김방희> 시중 은행이 그 이상 해 줄 수 있다는 입장으로 바뀌었죠.

◆김은진> 네, 자율적으로 2배가 됐든 DSR 범위 내에서 가능하게끔 자율적으로 다 정리가 돼가고 있거든요. 그래서 체감적으로는 완화가 된 것처럼 느끼지만 주택담보대출이나 이런 부분에서는 아직 규정이 바뀐 것은 없습니다.

◇김방희> 그렇군요. 7월부터 좀 바뀌는데 아무리 바뀌더라도 DSR 규제는 그대로 유지되는 거잖아요.

◆김은진> 오히려 강화됐다고 생각하면 될 것 같아요. 7월 1일부터 DSR 40% 적용이 원래는 2억 초과 대출에서부터 시작을 했었는데 7월 1일부터는 1억 초과자부터도 DSR 40%를 적용을 받아야 되니까.

◇김방희> 그럼 그게 그대로 남아 있고 오히려 강화된 면이 있다면 대출 규제가 완화된 걸 실감하기가 어려울 것 같은데요. 어떻습니까?

◆김은진> 그렇죠. 소득이 높은 분들은 당연히 완화됐다고 느낄 거고요. 소득이 낮은 분들 같은 경우에는 아무런 느낌이 없을 거라는 생각이 들고 있어요. 그래서 소득 대비 대출이다라고 해서 아무래도 정부에서도 가계부채가 너무 늘어나고 감당하지 못할 빚을 지는 것은 바람직하지 않기 때문에 점점 DSR은 강화가 되고 있는 상황이고요. 그런데 조금 사실 청년들 같은 경우는 처음에 직장 입사를 하게 되면 소득이 상당히 적을 수밖에 없거든요. 그래서 그런 분들 같은 경우는 DSR을 장래 소득, 그분들은 앞으로 더 많은 돈을 벌 수 있는 나이잖아요. 그래서 그렇게 인정을 좀 해서 계산을 해주겠다고 발표를 했기 때문에 어느 정도 가계부채에 문제가 있지는 않을 것으로 보이고 있고요. 자산 가치 하락만 크게 있지 않다고 하면 문제는 크게 없을 것으로 보입니다.

◇김방희> 9361번님이 지난해에 2억 6천 디딤돌 대출로 금리 1.5% 30년 고정으로 받아서 내 집 마련했습니다. 이거 괜찮은 거 아니에요? 고정이니까.

◆김은진> 너무 좋죠. 그리고 원래 디딤돌 대출 같은 경우는 이게 정책금융이잖아요. 그래서 굉장히 혜택이 좋습니다. 그래서 해당이 되는 분들 같은 경우는 제가 만약에 여쭤본다고 한다면 정책금융부터 본인이 해당자인지 확인을 하라고 말씀을 먼저 드리고 싶거든요.

◇김방희> 혜택이 크니까 정책금융부터 반드시 먼저 확인해라. 1.5% 30년이면 뭐 잘하신 거네요.

◆김은진> 축하드립니다.

◇김방희> 축하받을 일이네요. 이런 건 좋은 빚이죠?

◆김은진> 네, 그럼요.

◇김방희> 그런데 나쁜 빚은 아까 설명드린 것처럼 전세보증금 가지고 투자를 한 경우처럼 만기가 아주 다급한데 자산가치가 하락한 경우들이 있는데 하나하나 좀 살펴보죠. 지금 시중에서 제일 관심 있는 게 주택담보대출인데 중도금 대출, 이런 것들 지금 상황은 어떻고 금리는 많이 올랐다가 최근에 검사 출신의 금융감독원장이 이자 장사 얘기하며 조금 안정된다는 소식도 있는데 어떤가요, 현장에서는?

◆김은진> 네, 맞습니다. 올해 초부터 금리가 많이 올랐고요. 저희는 피부로 느끼고 있는데 작년 5월 금리가, 고정금리가 2.5%대였어요. 그런데 지금 현재 고정금리가 4.5%대거든요.

◇김방희> 고정이 그래요?

◆김은진> 네, 여기서 고정이라고 하면 정책금융처럼 만기 고정금리를 뜻하는 건 아니고 혼합금리라고 해서 은행들은 5년 고정금리를 많이 판매하고 있는데. 그 금리가 현재 4.2에서 4.5% 뭐 4.8%까지도 올라가고 있고요. 언론에서 얘기하는 7%대 8%대는 아무런 우대 금리를 적용하지 않았을 때 최고 상단 금리를 뜻하는 것이기 때문에 현재 실행되고 있는 금리하고는 좀 차이가 있다고 생각하면 될 것 같습니다. 그래서 주택담보대출 같은 경우는 현재 가계대출이 굉장히 감소하고 있어요. 매매가 거의 일어나지 않고 있고요. 급매만 매도가 되고 있는 상황이고 전세 대출 같은 경우도 이주하는 분들이 거의 없어요. 계약갱신청구권을 사용해서 그 집에서 연장하게 되어 있고요. 그리고 전세 대출 같은 경우는 사실 해당자가 많이 줄었다고 보면 될 것 같아요.

◇김방희> 그건 왜 그렇습니까?

◆김은진> 그게 왜 그러냐면 예전에는 모든 분이 다 전세 대출이 가능했었어요. 그런데 현재는 무주택자 혹은 9억 이하의 1주택자까지만 전세 대출이 가능한데. 지금 집값이 많이 상승했기 때문에 9억이 초과한 분들이 많아요.

◇김방희> 그 조건을 맞출 수가 없어서.

◆김은진> 그런데 이번에 정부에서 그런 분들은 연장까지는 구제해 주겠다. 소급적용도 가능하게 해 주겠다. 그래서 6월 21일부터 연장은 아마 될 것으로 보이고는 있지만 어찌 됐든 대출받을 수 있는 사람들이 많이 줄어들어서 월세로 가는 경우도 많습니다. 반전세도 많고요.

◇김방희> 지금 청취자분이 말씀해 주신 디딤돌뿐만 아니라 지금 생각나는 게 보금자리론, 적격대출 이런 정부의 정책 대출 상품들이죠. 이런 것들은 상대적으로 이런 다른 민간분야 대출에 비해서 원활하게 이루어지고 있습니까?

◆김은진> 현재 모든 대출은 다 원활하게 이루어지고 있고요. 원래 보금자리론 같은 경우는 세 가지 정도의 상품이 있었어요. u보금자리론, 아낌e 보금자리론, t보금자리론이라고 해서 왜 대출도 종류가 상당히 많잖아요. 그런데 현재 u보금자리론은 진행이 안 되고 있고요. 아낌e 보금자리론으로 진행이 되고 있는데 아낌e 보금자리론 같은 경우는 다른 보금자리론에 비해서 0.1%가 더 저렴해요. 그 대신 대출하는 분들이 모두 알아서 진행을 해야 되는 상황인데. 요즘 젊은 분들은 다 너무 잘하세요. 그래서 진행하는 데는 크게 문제는 없을 것으로 보이고 있고요. 그리고 금리 면에서는 디딤돌하고 보금자리론은 현재 차이가 많이 있다. 주택 가격도 사실은 1억 차이밖에 나지 않거든요. 디딤돌 대출 같은 경우는 주택 가격이 5억 이하 보금자리론은 6억 이하까지만 가능해요. 그리고 적격대출은 9억 이하까지 주택의 상한선이 있는 거죠. 그런데 디딤돌 대출 같은 경우는 현재 2.15%에서 3% 정도까지 금리가 형성이 되어 있고요. 보금자리론 같은 경우는 최대 할인 금리를 쓴다고 하면 3.98%도 나올 수 있겠지만 대부분 4.3에서 만기에 따라서도 달라지거든요. 그렇기 때문에 금리가 좀 차이가 있고요. 그런데 더 문제는 보금자리론은 다음 달 7월 달에 0.25%를 올려서 진행이 될 예정이에요. 그래서 보금자리론 금리가 너무 높기 때문에 이 시중은행 금리하고 지금 현재 큰 차이가 없어요.

◇김방희> 그럼 이 경우는 그럼 큰 혜택은 지금은 없는 셈이네요. 금리 차이가 거의 없으니까.

◆김은진> 그렇다고 볼 수는 있는데 보금자리론의 가장 큰 장점이 만기 고정이에요. 30년 고정, 40년 고정 앞으로 50년 고정까지 나올 예정이기 때문에 앞으로 금리가 계속 상승을 할 것이라고 예상을 하는 분들은 사용을 할 수도 있겠지만 앵커님도 마찬가지겠지만 그 집에서 30년, 40년, 50년을 사는 분들은 없다고 저는 생각이 들기 때문에 5년에서 10년 정도.

◇김방희> 그러니까 지금 얘기는 정책금융, 정책 대출 상품을 먼저 활용해 봐라 아직도 금리 말씀해 주신 것들을 보니까 꽤 차이가 있고 그 혜택이 크다는 뜻이니까 그런 뜻이고요. 질문 하나만 소화를 하고 가겠습니다. 이재영 님이 빚에 관해서 오늘 대출 선생님을 모시고 배우는 중이니까 여러 종류의 부채에 대해서 질문을 주셨는데 마이너스 통장 사용 중인데 한도가 다가오는데 어떻게 해야 하나요. 해 주셨는데. 예전 같으면 만기 되면 자동으로 연장이 됐는데 요즘은 갚아라 이런 것도 있나요? 마이너스 통장 같은 경우는 직장인들이.

◆김은진> 그러니까 연장은 1년마다 대부분 그냥 연장이 되기는 해요. 거의 그러니까 만기 5년까지 내지는 그 정도까지는 그냥 자동 연장이 되는 경우가 많지만 그렇다고 심사를 하지 않는 것은 아니에요. 예를 들면 연장하는 시점에 그분이 연체가 심해서 신용이 하락이 됐다거나 그렇게 되면 연장이 안 될 수도 있다는 거죠. 하지만 크게 본인의 신용과 소득에 문제가 없다고 하면 아마 큰 문제없이 연장은 될 것으로 보입니다.

◇김방희> 제가 드리고 싶은 말씀은 마이너스 통장 직장인들이 마통이라고 하는데. 이게 무슨 마법의 주머니처럼 생각하시는 경향이 있는데 흔히 막 쓰게 돼요. 빚이라고 생각 안 하고 그래서 혹시 여력이 있으면 연장하지 말고 갚는 것도 추천 드리겠습니다. 2178번님은 은행에서 대출해 줄 때 아파트 가격 얘기를 하시는데. 이게 공시가격을 말합니까? 아니면 시세를 얘기합니까 하는 질문을 주셨네요.

◆김은진> 여러 가지 기준가를 사용하게 되어 있지만 은행에서 대표적으로 사용하는 기준가는 KB 시세라는 KB 부동산에서 나오는 시세가 있거든요. 거기서 KB 시세에서도 하위 평균가, 일반 평균가, 상위 평균가라는 게 있는데 1층을 제외한 나머지 층들은 대부분 일반 평균가를 적용을 받게 되어 있어요. 그래서 그걸 기준으로 계산하면 될 것 같습니다.

◇김방희> 일종의 시세인데 이걸 기준으로 한다는 점.

◆김은진> 그런데 보금자리론이라든지 이런 정책금융은 조금 달라요. 매매가와 시세 중에 낮은 거를 적용하게 되어 있어요.

◇김방희> 내 집 마련 지금 당장 꿈꾸는 분이 그렇게 많지는 않을 겁니다. 부동산 시장이 어느 정도 하향 안정세로 접어들고 있기 때문에 다만 한 1~2년 후를 생각하면 이때 조금 조정을 받을 때 내 집 마련을 해야겠다고 생각하는 분들이 있을 수 있거든요. 그럼 어떤 대출 같은 걸 활용하는 게 좋을까요? 빚을 권하는 건 결코 아니고요. 꼭 필요하신 분들은 아까 좋은 사례도 말씀드렸습니다마는 잘 활용해서 좋은 빚을 만들면 되는 거니까요.

◆김은진> 그러니까 예를 들어서 내가 집을 매수를 하고 싶은데 사실 매번 전세로 옮기는 것도 주거 안정에 도움이 되지 않잖아요. 그래서 나는 아이도 낳고, 어느 정도 소득도 되고, 또 맞벌이인 분들도 많고 하니까 나는 더 이상 이사를 다니는 게 싫다 해서 본인이 집을 매수 하고 싶은데 예를 들어서 조금 모자란다 그러는 분들도 있어요. 전세로 살고 있는 보증금을 뺐더니 5000만 원이 부족하다. 그런 경우에 정말 좋은 집이 나왔으면 매수를 하고 싶잖아요. 그래서 그런 경우에 최소한으로 내가 필요한 만큼 대출을 받고 상환 여력이 있으면 빨리 상환하는 것도 좋은 방법이라는 생각이 들고요. 그리고 이번 정부에서도 LTV 80%를 생애 최초로 완화를 해 주겠다고 발표는 했지만

◇김방희> 생애 최초로 집을 구입하시는 분들에 한해서.

◆김은진> 소득도 제한이 없고 그리고 주택 가격도 제한이 없다고 했지만 여기서 오해를 하는 분들이 소득 제한이 없으면 소득이 낮아도 해주나요? 절대로 그렇지 않고요. DSR은 똑같이 적용을 받기 때문에 우리는 감당할 수 있을 만큼의 그 정도의 대출만 받는 게 맞다고 생각을 하지만 약간의 주거 안정이라든지 오히려 이사를 다니면서 발생하는 비용들이 더 클 수도 있어요. 그런 게 절약이 된다고 한다고 하면 약간의 대출을 받아서 내 집을 매수하는 것도 급매를 찾는다거나, 지역 분석을 하신다거나 해서 좋은 집을 마련을 할 때 대출이 도움이 될 수도 있다고 생각을 합니다.

◇김방희> DSR 규제는 여전히 시행되고 또 어떻게 보면 적용 대상이 확대됐기 때문에 40%, 총 소득의 40% 이상의 원리금 상환은 불가능한데 집 살 때 보면 아까 말씀해 주신 쉬우면서도 어려운, 감당할 만한 수준이 얼마인지 판단하기가 참 어렵거든요. DSR 규제라는 것도 별도의 법적 제도가 있는 거기는 하지만 내가 살 수 있는 집 수준은 어떻게 판단을 해야 됩니까? 이런 경우는.

◆김은진> 일단 대출은 1순위로 지출을 해야 되는 비용이라고 저는 생각을 해요. 왜냐하면 우리가 옷값이라든지 음식은 좀 낮은 걸로 먹을 수도 있는데 대출은 먼저 갚아야 돼요. 2기 이상 연체하면 은행에서는 경매에 넣게 되어 있기 때문에 절대로 연체를 하면 안 되는 금액이라고 생각을 하면 될 것 같고요. 본인이 소득에서 몇% 정도는 나는 대출로 감당이 가능하다 그렇게 된다고 하면 그 정도는 하셔도 되지만 어찌 됐든 DSR 40%를 넘겨서 받을 수는 없어요. 그러니까 본인 소득 대비 나가야 되는 거고요. 그리고 여기서 DSR은 주택담보대출 같은 경우에는 부부 합산이 가능해요. 그렇기 때문에 두 분이 맞벌이다 그러면 어느 정도 여유가 좀 있으니까 그렇게 해서 한번 두 분이 잘 상의를 해보셔야 될 것 같아요.

◇김방희> 그럴 수 있죠. 맞벌이는 조금 상황이 낫겠죠.

◆김은진> 그렇죠. 그런데 그것도 상황마다 다른 게 육아를 해야 되고 만약 아이가 학년기면 교육비가 많이 들 수도 있거든요. 그래서 그런 시기에는 오히려 대출이 너무 많으면 부담으로 다가올 수도 있으니까 오히려 아이가 어리다거나 아니면 다 성장을 했거나 이런 분들은 조금 더 여유가 있을 것으로 보이기 때문에 개개인의 상황에 맞춰서 예산을 먼저 짜보는 게 좋다는 생각이 들어요.

◇김방희> 늘 금리가 뛸 때 나오는 얘기죠. 금리 계산을 해봐야 되는 건데 변동금리, 고정금리 아까 말씀해 주신 혼합형 이런 것들이 있는데 지금은 어찌 됐든 모든 경제 상황이 금리는 좀 더 갈 거다 이렇게 보고 있는 상황이니까 언뜻 보기에는 고정금리가 훨씬 나아 보이긴 하는데 또 여러 가지 변수들이 있는 거죠. 어떻게 판단해야 됩니까?

◆김은진> 일단 무조건 고정금리가 좋다. 무조건 변동금리가 좋다고 말씀을 드릴 수는 없을 것 같아요. 왜냐하면 상황에 맞게 하셔야 되는데 일단 전세 대출 같은 경우는 만기가 2년이에요. 2년인데 내가 2년 동안에 6개월 변동금리를 쓰면 금리가 3번이 바뀔 건데 3번 바뀔 동안에 내가 1%, 2% 이상 금리가 상승할 것 같다는 생각을 하고 있다고 하면 고정금리를 선택해야겠죠. 1% 이상의 위험을 내가 미리 당겨서 높은 금리를 사용하는 거거든요. 그런데 전세 대출은 어차피 만기가 2년, 신용대출은 만기가 1년, 이렇게 짧은 경우는 변동금리를 쓰는 분들도 많으세요. 왜냐하면 나는 미리 그렇게 위험을 당기고 싶지 않다. 그렇게 말씀하시고요. 그리고 눈앞에 보여요. 내가 변동금리를 쓰면 3.5%인데 고정금리를 쓰면 4.5%야 일단 싼 거 쓰고 싶다. 그런 마음이 너무 강하기 때문에

◇김방희> 실제로 지금 주택담보대출 같은 경우도 80%가 변동금리인데 그 이유를 거기서 찾더라고요. 많은 분이 눈앞에서 변동이 싸기 때문에 그걸 선택한다.

◆김은진> 맞아요. 네. 그리고 내가 이 집에서 오래 살 것 같지도 않고 내가 빨리 갚을 거야 이런 마음가짐을 갖고 계시거든요. 그래서 그런 선택을 할 수밖에 없게 되고요. 그런데 최근에는 약간의 트렌드가 바뀐 게 주택담보대출 같은 경우는 원래도 5년 고정금리를 많이 이용을 했었어요. 아무래도 좀 장기로 쓰시는 분들이 많잖아요. 그래서 혼합금리를 많이들 사용을 하는 그런 추세입니다.

◇김방희> 언론에서 가끔 계산하는 게 나오던데 갈아타는 거 변동해서 갈아타는 것들 이때 고려해야 될 게 뭐죠? 중도상환수수료 같은 것들도 고려해야 되잖아요.

◆김은진> 그럼요. 그러니까 은행에서 대출을 할 때는 3년 동안의 약간의 페널티를 주게 돼 있어요. 그래서 중도상환 수수료, 내가 3년 이내에 빨리 갚게 되면 은행에다가 중도 상환 수수료를 지불을 해야 되는데 그게 보통 슬라이딩 방식이라고 그래서 오랫동안 사용을 하면 줄어요. 처음에 1.5%에서 시작을 했으면 나머지 1년은 0.5%밖에 안 남아 있으니까 그때는 한번 고민을 해보셔야 되는 거죠. 내가 지금 대출을 갈아타는 게 이익인지 아니면 중도상환수수료가 더 많은 건지 한번 고민을 해 보셔야 되는데 현재 시점에서는 아마 고민하는 분이 없을 거예요. 왜냐하면 과거에 받았던 대출 금리가 너무 저렴했기 때문에 지금 갈아타려고 하는 분들은 없어요.

◇김방희> 별로 없죠. 네, 여기까지가 어떻게 보면 필요에 의해서 집을 산다든지, 전세를 얻는다든지 하는 것 때문에 해야 되는 대출에 관한 얘기고요. 이제 조금씩 어려운 상황에 대해서도 질문을 드려야 되겠죠. 생계를 위해서라도 대출이 불가피하게 필요한 경우들이 있을 수 있는데 제일 또 많이 하시는 게 쉽게 하시는 게 보험대출이더라고요. 그래서 보험대출은 좀 아쉬운 게 어떻게 보면 그동안 넣은 보험료가 있으니까 상당히 좋은 조건이라야 할 것 같은데 생각보다는 좋은 조건이 아니라서 놀라는 분들이 많은데 어떤 경우에 이용해야 되고 뭘 주의해야 됩니까?

◆김은진> 보험사에서 하는 대출에도 여러 가지가 있어요. 보험사도 마찬가지로 은행처럼 주택담보대출도 하고 있고요. 전세 대출 진행이 가능해요. 그래서 일단 주택담보대출에서의 약간의 장점을 말씀드린다고 하면 본인이 신용대출이 너무 많아서 DSR에 걸리는 분들은 보험사 같은 경우는 DSR이 40%가 아니라 50%로 적용받을 수 있어서 조금 숨통이 트인다고 말씀을 하는 분들이 있고요. 그리고 지금 말씀하신 그 대출은 보험약관대출이라고 해서 내가 이때까지 납입한 보험을 담보로 해서 받는 대출인데 이 약관대출의 금리가 상당히 비싸요. 그렇기 때문에 오히려 주택담보대출에서 생활안정자금 대출을 받아서 오히려 내가 생활을 하겠다고 하는 분들 작년에 많이 있었어요. 예를 들면 코로나 때문에 휴직을 하시는 분들, 강제 휴직이죠. 특히 여행사 항공사 이런 분들 같은 경우에 그동안 연봉을 얼마나 많이 받았겠어요. 파일럿 이런 분들이 수익이 없는 거예요. 그래서 나는 그냥 주택담보대출 1억, 생활안정자금 받아서 생활을 하겠다. 이런 분들이 있었거든요. 그분들이 약관대출을 못 받아서 그런 건 아니었고요. 금리가 너무 높다 보니까 못 받았는데 그래도 나는 주택도 없고 가진 담보는 보험밖에 없다. 하는 분들은 이용할 수밖에 없겠지만 너무 길게 사용하지 않는 것이 좋다라는 생각이 듭니다.

◇김방희> 금리가 예상보다 높다는 거 알아두시라는 거죠.

◆김은진> 금리 확인을 하셔야 된다는 거죠.

◇김방희> 레오대출연구소의 김은진 대표와 함께 빚 얘기를 하고 있습니다. 참 무서운 겁니다. 그러나 잘 알아둬야 된다는 걸 최근에 실감하고 계시죠. 아까 신용대출 얘기를 했는데 7월부터는 소득의 100%라는 기준이 사라지면서 은행들이 자율적으로 좀 많이 해줄 수도 있게 되는데 이게 신용대출은 요즘 얼마까지 나오고 또 기준이 뭐예요. 아니 제가 저희 같은 경우는 프리랜서라서 정규직 직장인들에 비해서 실제 은행 계좌에 잔고가 많아도 상당히 적게 나와요. 물어보면 가끔씩 흥미로워서 물어보면. 신용대출의 기준이 뭐고 최근에 얼마까지 나오는지. 은행에서 자율적으로 소득 100%라는 기준을 제거했을 때 얼마까지 해줄 수 있는지.

◆김은진> 은행마다 자율적으로 그 대출의 범위를 정할 것으로 보이고는 있는데 지금까지는 연봉 100%였지만 은행에 따라서 우리은행은 지금부터 연봉을 1.2배까지 하겠다. 1.5배까지 하겠다. 아니, 나는 2배까지 하겠다. 이런 식의 규정이 점점 발표가 되고 있는 상황이고요. DSR은 40% 내에서 적용을 하겠다라고 하고 있는데 일반적으로 지금 말씀하신 신용대출이 사실 프리랜서분들 같은 경우에 소득이 상당히 높은 분들이 많아요. 하지만 그 소득이 전부 신고가 되지 않는 경우가 있어요. 예를 들면 경비도 쓰셔야 되고 이렇게 돼서 우리가 보통 소득이라고 하면 세금 신고를 다 한 소득금액 증명원. 이런 자료가 있어요. 홈택스에 들어가면 발급받을 수 있거든요. 아니면 회사에서 근로자 같은 경우는 원천징수 영수증이라는 그런 서류가 있어요.

◇김방희> 가장 중요한 기준이 되는 거죠.

◆김은진> 그렇죠. 그게 연봉이 되는 거니까. 그 기준에 은행에서 200%를 하겠다 하면 연봉이 5000만 원이신 분들은 최대 1억까지 가능하지만 DSR 범위 내에서 하겠다고 해서 책정을 해 주면 되는 거고요. 또 은행마다 전문직 대출이라는 것도 있어요. 그래서 의사라든지 그런 분들 같은 경우는 한도를 더 해주겠다. 이런 식의 규정들이 있기 때문에 거기에 맞춰서. 그리고 은행들마다 모두 달라요. 어떤 은행은 조금밖에 안 해주겠다. 많이 해주겠다. 그래서 본인들이 조금 알아두셔야 되는 부분들이 많이 있어요.

◇김방희> 오래 거래한 은행에 신용대출을 선택하는 게 훨씬 낫긴 하겠군요. 그렇죠?

◆김은진> 꼭 그렇지는 않아요. 그러니까 예를 들면 A은행 같은 경우에는 신용대출 한도가 2억이다. 그걸로 만약에 묶여 있다. 이렇게 되면 이분은 사실 더 많이 받을 수 있는 은행이 있거든요. 3억인 은행도 있을 수 있을 테니까. 그런 은행으로 옮기게 되면 더 많이 나올 수도 있죠. 그리고 금리 부분도 주거래 은행이라는 걸 굉장히 선호하시잖아요. 익숙하기도 하고 그런데 주거래 은행이 그렇게 꼭 항상 금리가 나한테 유리하지는 않아요.

◇김방희> 그렇더군요. 우리나라에서 납득이 안 되는 것 중에 하나가 굉장히 오랫동안 거래하면서 일종의 내 계좌 잔고 같은 것들도 늘 정보를 주는 셈인데. 은행마다 그냥 각각 바뀌는 그런 기준에 따르지, 오래 거래했다고 더 혜택을 많이 주는 건 아니어서 가끔씩 놀랄 때가 있는데.

◆김은진> 은행은 신규 고객을 더 좋아할 수 있어요. 그래서 신규 고객을 창출함으로써 그분이 새로 모든 상품을 가입도 할 수 있고요. 그렇게 되면 은행의 수익이 높아지잖아요. 그래서 기존 고객님도 우대를 안 하는 건 아니지만 신규 고객님한테도 모든 혜택을 동일하게 줄 수 있다는 거고요. 그리고 은행들은 어차피 영업을 하는 회사잖아요. 그러다 보니 은행들도 항상 1년 내내 한 은행이 금리가 좋을 수가 없어요. 그래서 돌아가면서 금리가 조금씩 좋을 수 있고요. 다음 달이 되면 시중 은행 한 곳에서 금리를 내릴 수도 있거든요. 하필이면 내가 주거래 은행이 그 은행이야 그러면 행운이겠지만 내가 그렇지 않은 은행이었으면 내가 모르고 더 높은 은행에 가서 대출을 받을 수도 있는 그런 상황이라서 꼼꼼하게 조금 따져보는 게 좋아요.

◇김방희> 그러네요. 그럼 금리를 시시각각 비교해 보면서 대출을 결정해야 하는데 일목요연하게 창구에 찾아가지 않더라도 금리를 비교해 볼 수 있는 방법이 있나요?

◆김은진> 일단 모든 은행 상품을 비교해 보기는 구체적으로 알기는 쉽지는 않아요. 왜냐하면 레인지가 너무 넓게 분포가 되어 있거든요. 예를 들면 3.5~5% 사이 나와요. 이렇게 얘기를 하면 왜 이렇게 차이가 납니까라고 물어보면 고객님의 소득과 신용에 따라서 금리가 달라질 수 있습니다라는 말을 들을 수밖에 없고요. 그래서 가장 많이 저희가 확인을 해보라고 말씀을 드리는 것은 은행연합회 사이트에 들어가면 시중은행 금리들이 상단 하단으로 나오기는 하지만 나와 있거든요. 그래서 거기 한 번 살펴보고 그리고 제일 좋은 방법은 내가 동료들이나 최근에 대출 받은 분한테 한 번 더 확인을 해서 어느 은행에서 받았더니 좋았느냐 약간의 인맥 전문가, 이런 분들한테 물어보는 것도 괜찮고.

◇김방희> 실제 경험이 오히려 더 중요한 정보가 될 수 있다.

◆김은진> 그렇죠. 왜냐하면 은행들이 모든 상품의 금리를 오픈을 하지 않는 경우도 많이 있거든요. 그리고 본인이 주거래 은행이 있으면 또 쉽게 물어볼 수도 있고 그래서 몇몇 은행을 조금 더 확인을 해보는 게 좋은 것 같습니다.

◇김방희> 예전에는 거의 어떤 대출 받으려는, 빚을 얻으려는 사람이 있으면 대부분의 신용은행들이 비슷한 기준이나 신용평가를 적용했던 것 같은데 지금은 은행별로 좀 차이가 납니까? 각자 자기 나름대로의 신용평가 시스템이나 기준들이 있나요.

◆김은진> 자체 신용등급을 보기도 하지만 지금 점수제로 바뀌었고요. 아무래도 제일 많이 활용을 하는 게 KCB 신용 점수하고 나이스 신용점수를 많이 이용을 하고 있어요. 그래서 어느 정도 신용점수가 나쁜 분들 같은 경우는 거절이 나는 경우가 있고요. 전세대출 같은 경우는 신용점수에 따라서도 대출 한도가 달라지는 경우가 많기 때문에 신용 점수 관리는 저희가 지금 신용사회잖아요. 그러다 보니 관리를 잘해야 되고 지금 대출 금리도 너무 무섭게 오른다. 이런 걱정 많이 하는데 내가 신용 점수만 조금 관리를 하면 내가 조금 낮은 금리를 받을 수도 있잖아요. 그래서 지금 대출 금리를 낮추는 방법 중에 하나로 신용 점수를 먼저 관리를 하는 것도.

◇김방희> 확인해 보고, 전보다 좋아진 건 많이 확인할 수가 있더군요.

◆김은진> 그렇죠. 여러 가지 앱에서 활용이 가능하고요. 그 앱에서 내가 신용점수 올리는 방법을 알려주겠다 해서 비금융정보 등록이라고 해서 건강보험이라든지 이런 걸 등록을 하면 점수가 5점 상향했어요. 이렇게 나오기도 하거든요. 그래서 할 수 있는 건 모두 하는 게 좋고요. 그리고 신용 점수 같은 경우는 사실은 너무 많은 대출, 여러 다중 채무자라고 하거든요. 그래서 그런 거는 좋지가 않고요. 가장 나쁜 것은 연체라고 보시면 돼요.

◇김방희> 연체. 그렇겠군요. 연체, 다중채무 이런 것들을 주의하셔야 되고 이제 어쩔 수 없이 빚을 얻는 경우까지 알아봤고 이제 갚아야 될 때입니다. 빚이라는 게 나쁜 친구처럼 해악이 꽤 오래 가는 게 갚을 때 고통스러운데 순서 같은 게 있을 수 있습니까? 이거 반드시 갚아라, 이런 것부터.

◆김은진> 일단 상식적으로 제일 높은 금리부터 갚아라. 고금리 갚는 게 제일 맞잖아요. 그래서 높은 금리 순으로 갚는 게 가장 좋고요. 그리고 혹시라도 우리가 크게 하나 받은 대출, 예를 들면 전세자금 대출 주택담보대출 이런 경우는 괜찮은데 카드론을 많이 받았다, 캐피탈 자금을 받았다. 저축은행의 고금리를 받았다. 이렇게 되어 있다라고 하면 그 순서대로 높은 금리에서도 2금융권 순서대로 먼저 상환을 하는 게 맞고요. 그리고 전세자금 대출 같은 경우에는 상환하기가 조금 어려운 게 뭐냐 하면 혹시 이런 분들이 있어요. 내가 이걸 상환을 하면 다시 못 받지 않을까.

◇김방희> 그러니까요.

◆김은진> 네, 전세자금대출은 입주하고 3개월 이내까지밖에 대출이 되지 않아요. 그래서 중간에 갚게 되면 나는 연장 시점에서밖에는 받을 수 없는 그런 상품이라서 그런 경우는 마지막까지 한 번 더 고민을 해보셔야 되는 그런 상품이고요. 주택담보대출 같은 경우도 만약에 예전에 받았던 분들 예전에 대출 한도 LTV 70% 때 받았던 분들은 지금 상환을 하면 못 받을 수도. 그런 분들도 다시 한 번 고민을 해보셔야 되는데 그래도 금리가 높으니까 내가 필요 없는 그런, 내가 그냥 여윳돈을 갖고 있어야 된다. 이렇게 되는 거는 상환을 하는 게 좋지 않을까라는 생각을 하고 있어요.

◇김방희> 그렇죠. 그러니까 어떤 새로운 대출 규제가 생겨난 거는 이번에 갚는 게 좋을지 그냥 두는 게 좋을지 판단해 봐야 된다는 말씀이시고 아까 마통 얘기가 나왔으니까 유지할 거냐 말 거냐 이건 대출을 전문적으로 판단하시는 분 입장에서 어떻게 보세요.

◆김은진> 그러니까 마이너스 통장은 조금은 놔두는 것도 저는 괜찮다고 생각을 해요. 왜 그러냐면 간혹 이런 분들이 있어요. 본인이 관리가 잘 되는 분들 같은 경우는 상관이 없는데 내가 카드 값을 내가 빠져나가는 걸 깜빡 잊었다. 뭐 이러는 경우에 상습적으로 연체가 발생을 하거든요.

◇김방희> 소액 연체 발생하는 걸 막을 수 있다.

◆김은진> 네, 그래서 그런 분들 같은 경우에는 제가 좀 그래서요. 그냥 마이너스 통장 한 300만 원만 열고 싶어요. 이러는 분들도 있거든요. 그래서 그 정도까지는 애교로 저희가 할 수는 있겠지만 너무 과다하게 내가 1억 원을 받아서 주식에 투자를 할 거야 이러는 분들은 신중하게 고민을 해보셔야 되는 거고요. 그리고 마이너스 통장은 이렇게 생각하는 분들이 있어요. 내가 사용을 하지 않으면 대출이 아닌가? 대출입니다.

◇김방희> 대출이죠.

◆김은진> 네, 이자는 안 나가더라도 대출로 보여요.

◇김방희> 네, 그렇게 잡히죠. 그래서 정말 갚기 어려워져서 도저히 경제 활동을 할 수 없을 정도다 그러면 지난번에 한번 저희가 개인 파산과 개인 회생에 대해서 안내를 드렸고요. 오늘은 거기까지는 아니고 그 길목에서 정말 갑자기 아까 지난해 일부 업종에서 있었던 무급휴직처럼 소득이 끊기는 경우에 갑작스러운 변수가 생긴 거죠. 어떻게 해야 됩니까? 대출을 어떤 선택을 해서 일부에 집중해야 됩니까. 아니면 다른 방법을 고려해야 됩니까?

◆김은진> 안타까운 일이죠. 그런데 정책금융 같은 경우는 채무조정이라고 해서 원금을 조금 유예하는 그런 상품이 있기는 해요. 그래서 만약에 그것도 물론 심사를 받아봐야 되는 거지만 한번 그거는 해당 금융기관과 상의를 해보는 게 좋을 것 같고요. 일반 은행 상품 같은 경우는 원금하고 이자가 계속 나가다 보니 원금이 너무 부담스럽다. 이러는 분들은 혹시 거치식으로 갈아탈 수 없느냐 원금은 놔두고 이자만 해야 되는데 그것도 역시 소득이 좀 있는 분들이 가능하고요. 그리고 중간에 갈아타게 되면 중도상환 수수료가 발생하기 때문에 또 신중하게 실익을 따져보셔야 될 것 같아요. 그래서 일단 고금리부터 빨리 상환을 하는 게 낫고 그리고 대출 이자는 안 낼 수가 없는 상황이니 다른 걸 줄이시거나 집을 옮기시거나 이런 여러 가지 방법을 찾으셔야겠죠.

◇김방희> 빚 참 무섭다는 걸 새삼 또 느끼게 됩니다. 오늘 레오 대출연구소 김은진 대표와 함께 빚에 대해서 알아봤습니다. 빚 권하는 게 아닙니다. 빚 문제로 골치 아픈 분들을 위해서 답을 드린 건데요. 5622번 님이 너무 감사하시다네요. 오늘 설명에 대해서 특히 콕콕 박히네요. 해 주셨고 또 아마 많은 분들이 이런 저런 고민을 하는데 이 문제를 누구하고 상의하기가 어려워요. 누구한테 얘기 꺼내기도 힘들고 그래서.

◆김은진> 맞습니다. 개인적인 정보도 많이 있고 해서 어렵습니다.

◇김방희> 그렇죠. 그러다 보니까 아마 더 고맙다고 느끼시는 게 아닌가 싶은데 오늘 말씀 고맙습니다.

◆김은진> 네, 감사합니다.

KBS