주담대 한도 연관된 장래소득, 35~39세는 의미없다

은행 여신심사 모범규준 시뮬레이션 결과..고연령 소득 감소하기 때문

(지디넷코리아=손희연 기자)오는 1일부터 1억원 이상 대출에 대해 총 부채 원리금 상환금액이 연간 소득의 40%를 넘을 수 없는 '총 부채 원리금 상환 비율(DSR) 40%' 규제가 시행되면서, 정부는 장래소득을 계산해 주택 담보 대출 한도를 늘리겠다는 방침을 발표했다.

하지만 현행 장래소득을 계산하는 산식으로는 주택 실수요자로 많이 꼽히는 만 35~39세에게는 의미가 없는 것으로 확인됐다. 고연령층 소득이 만 35~39세보다 줄어들면서 전혀 가중치가 부여되지 않기 때문이다.

또 은행들이 주택 담보 대출 만기를 최장 40년으로 늘리면서 만 20~29세 이하 청년들의 장래 소득이 연 100만~400만원 늘어나는데 그치지 않는 것으로 계산됐다.

(사진=이미지투데이)

27일 은행연합회가 공개한 장래소득 인정 기준 산식에 따라 20~39세의 장래소득을 추정해봤다. 장래소득은 이 구간에 속한 청년들이 점차 연 소득이 늘 것으로 가정한 것으로 만기 10년 이상의 주택 담보 대출 한도 산정에 활용된다. 현재는 KB국민은행과 신한은행이 이를 이용하고 있다.

예를 들어 만 20세이고 만기 20년의 주택 담보 대출을 받는다고 가정하면, 만기가 도래하는 만 40세의 구간에 해당하는 연 소득에 따라 가중치가 부여된다. 가중치가 적용된 장래소득은 해당 연령의 평균 급여보다 높아지는데, 만 35~39세가 만기 20년 이상 주택 담보 대출을 받을 경우에는 가중치가 0으로 집계됐다. 즉, 만 35~39세는 장래소득에서 전혀 유리할 것이 없다는 것이다.

연령별로 장래소득을 추정하면 ▲만 20~24세 평균 급여 2천619만원→3천628만원 ▲만 25~29세 3천249만원→4천13만원 ▲만 30~34세 3천798만원→4천253만원으로 소폭이나마 증가하지만 ▲만 35~39세 4천383만원→4천383만원으로 동일하다. 이유는 만 35~39세의 연 소득과 주택 담보 대출이 도래하는(만기 20년) 만 55~59세의 연 소득 차이가 거의 나지 않기 때문이다. 장래소득의 월 급여액을 내기 위해서 고용노동통계를 쓰는데 만 35~39세의 추정 연 소득은 4천383만원이고 만 55~59세의 경우 4천396만원으로 13만원 차이다.

문제는 더 있다. 주택 담보 대출의 만기가 최장 40년으로 늘어나면서 이 산식을 계속 활용할 경우 29세 이하도 장래소득을 인정하는 것이 사실상 큰 의미가 없다는 점이다. 한국은행이 발표한 '2021년 가계·금융 복지 조사 결과'에 따르면 29세 이하 자가 거주자는 11.5%에 불과하다.

산식 그대로 적용하면 만 20~24세가 만기 40년 주택 담보 대출을 이용할 경우 은행으로부터 인정받을 수 있는 장래소득은 3천11만원, 만 25~29세는 3천336만원이다. 결국 만 20~24세의 장래소득은 원래 급여보다 369만원, 만 25~29세는 연 소득이 87만원밖에 오르지 않는다. 이는 대출 한도에서 큰 차이를 갖고 올 수 없다는 것이 은행업계 관계자들의 전언이다.

이 때문에 소득이 꺾이는 만 55~60세 이상의 연 소득을 산식에 포함하지 않는 방안을 강구하는 것으로 확인됐다. 은행권 관계자들은 "금융당국이 가중치 산식의 개정을 착수하고 있는 것으로 알고 있다"며 "현행 기준으로는 사실상 무주택 실수요 차주들이 주택을 구입하긴 어렵다"고 설명했다.

손희연 기자(kunst@zdnet.co.kr)