1기 신도시 4개 단지, 용적률 300% 적용해봐도..재건축 사업성 낮아

아주대 산학협력단 연구 결과

경기도 30년 이상 아파트 7곳
리모델링·재건축 사업성 분석
6곳, 리모델링이 다소 우수

7곳 중 5곳이 1기 신도시 지역
4곳, 재건축 사업성 충족 안 돼

용적률 높여도 시세 등 제약
윤 대통령 공약 사실상 불가능

재건축 연한이 도래한 경기도 내 30년 이상 노후된 아파트 7개 단지에 대해 리모델링과 재건축(용적률 최대 300% 적용)을 적용해 사업성 분석을 벌인 결과 6개 단지(85.7%)에서 리모델링이 더 높은 사업성을 갖는 것으로 나타났다. 컨설팅 대상 7개 단지 중 5개 단지는 1기 신도시 지역인데, 이들 5개 단지 역시 1개 단지를 제외하곤 모두 리모델링이 사업성이 우수했고, 개 단지는 재건축 사업이 상당히 낮은 것으로 분석됐다. 이에 따라 특별법을 제정해 1기 신도시를 전면 재건축하겠다는 공약을 내걸고 당선된 윤석열 대통령의 계획도 재검토가 필요하다는 의견이 나오고 있다. 공약 덕에 해당 지역들은 아파트값이 급등하기도 했다. 이번 결과는 공약 실현이 사실상 불가능하다는 것으로 해석될 수 있어 공약을 둘러싸고 논란이 불가피해질 것으로 전망된다.

■ 4개 단지 재건축 사업성 없어

26일 아주대학교 산학협력단의 ‘리모델링 공공컨설팅 결과보고서’를 보면 협력단이 경기도 내 건립 30년 이상 7개 노후단지(총 5256가구)를 대상으로 리모델링과 재건축을 비교해 사업성 분석을 벌인 결과 6개 단지에서 리모델링이 더 우수한 것으로 확인됐다.

이번 연구는 경기도가 시행 중인 ‘찾아가는 리모델링 자문서비스’의 시범사업 의뢰로 7개 단지에 대한 공공컨설팅을 진행한 결과다. 경기도는 1기 신도시들의 재건축 연한(30년) 시기가 도래하기 시작한 지난해부터 리모델링을 통한 도시 재정비를 가정해 자문서비스를 준비해왔다. 경기도의 노후 단지를 대상으로 리모델링과 재건축 간 구체적인 사업성 비교 결과가 나온 건 이번이 처음이다.

연구는 단지별로 리모델링과 재건축을 각각 했을 경우를 가정해 사업성을 비교하는 방식으로 진행됐다. 산·학·연에서 약 30명의 연구원과 7명의 기술사(건축사 등), 16명의 경기도 자문위원이 연구 참여와 검증을 맡았다. 리모델링의 경우 주택법의 ‘전용면적가구수 증가에 대한 완화기준’ 대비 단지별 여러 제약사항을 반영한 실사업성을 비교·분석했다. 재건축의 경우 지자체별 상한 용적률과 현 정부의 재건축에 따른 용적률 규제 완화의 용적률(300% 가정)을 적용한 사업성을 각각 비교·분석했다.

분석 결과 400여가구 규모인 성남의 C단지를 제외하곤 6개 단지에서 리모델링의 사업성이 재건축 대비 최대 30%가량 높은 것으로 나타났다. 구체적으로 안양에 있는 1200가구 이상 대단지인 A아파트의 경우 리모델링할 경우 사업성이 111.8%, 재건축은 사업성이 106.5%로 분석됐다. 500여가구가 있는 김포의 B단지도 리모델링(107.6%)이 재건축(103.7%)보다 사업성이 더 우수했다. C단지만 유일하게 재건축(164.5%)의 사업성이 리모델링(131.3%)을 앞섰다.

7개 단지 중 A~C단지 등 세 곳은 재건축을 하면 그나마 사업성이 있는 곳이다. 나머지 네 곳은 재건축 시 300%의 용적률을 적용해도 사업성이 100%를 밑돌아 사실상 재건축이 어려운 것으로 나타났다. 부천에 있는 700여가구 규모의 D단지는 리모델링 시 사업성이 109.3%로 사업성이 있는 반면 재건축은 89.0%로 사업성이 없었다. 300여가구 규모의 일산 E단지도 리모델링(102.8%)은 사업성이 있지만 재건축(2.71%)은 거의 불가능한 상황인 것으로 분석됐다. 군포의 F단지(500여가구), 수원의 G단지(1300여가구)의 경우 리모델링 사업성이 모두 97%대로 다소 낮았지만 재건축은 60~70%대로 사업성이 더 낮은 것으로 분석됐다.

■ “1기 신도시 일률적 정비 비현실적”

연구단은 7개 단지에 대한 재건축의 경우 현행 용적률 상한과 윤 대통령이 제시한 ‘용적률 300%’를 모두 적용해 분석했다. 결과적으로 용적률 300%를 적용했을 경우 단지 모두 사업성이 일부 개선되는 것으로 확인됐지만, 최종 사업성에선 여전히 4개 단지가 100%에 못미쳤다.

300%의 용적률을 적용해도 재건축 사업성이 낮게 나타나는 이유는 단지별로 교육환경, 일조권, 사선제한, 가구간섭 등 주변 여건이 제각각이기 때문이다. 예컨대 이미 단지의 부지가 넓지 않은 상태에서 아무리 용적률을 높게 부여해 재건축을 한다 해도 거주환경이 제대로 확보되기 어렵다는 것이다. 연구단은 “지역별로 부동산 시세가 다르기 때문에 용적률 상향을 통한 수혜·비수혜 단지 간 입주민들의 갈등을 초래할 수 있다는 점도 문제점으로 작용한다”며 “일조권이나 가구간섭 등의 제약사항은 리모델링보다 재건축에 더 많은 영향을 줄 수 있다”고 밝혔다.

연구에서 특히 주목할 점은 컨설팅 대상 7개 단지 중 김포와 수원을 제외한 5곳이 1기 신도시 지역이라는 점이다. 1기 신도시 5곳 중 재건축이 리모델링보다 나은 사례는 성남의 C단지 한 곳뿐이었고, 안양 1곳은 재건축 가능, 나머지 3곳은 재건축 어려움(사업성 100% 이하)으로 분석됐다. 연구단은 “단지별 여건과 제약사항 분석 없이 (재건축) 사업이 추진될 경우 사업의 장기간 표류가 예상된다”며 “새 정부의 용적률 규제 완화를 통한 재건축 정책이 일관적인 효과를 도출하기 위해서는 단지별 사업 여건과 제약사항에 대한 분석이 필수적”이라고 밝혔다.

이번 연구 결과는 윤 대통령의 1기 신도시 공약이 실현되기 어렵다는 뜻으로 해석될 수 있다. 윤 대통령의 공약은 시장에서 1기 신도시 전역이 곧 재건축될 것이란 기대감을 불러왔고, 아파트 가격 상승으로 이어졌다. 한국부동산원의 자료를 보면 고양시 일산동구의 경우 올해 1월 말부터 아파트 가격이 8주 연속 하락하다가 대선 직전인 3월 말부터 오르기 시작해 6월3주(20일 기준)까지 내리 13주 동안 아파트값이 오르고 있다. 인접한 일산서구 역시 15주 동안 가격 상승 중이다.

윤 대통령의 공약이 임기 내 실현 불가능하다는 전망은 이미 대선을 전후로 꾸준히 제기돼왔다. 한 부동산 업계 관계자는 “1기 신도시 지역이 워낙 넓고 거주 인구도 많아 일괄 재정비가 현실적으로 쉽지 않다”며 “향후 현실적인 이행방안을 마련하지 못할 경우 허위 공약 논란은 물론 ‘집값만 더 올려놓았다’는 비판에 직면하게 될 것”이라고 말했다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com