부동산 냉각기에도 '금쪽같은' 투자처 있다

대세 하락장속 금리 상승 겹쳐
상환부담에 수요 위축 불가피
1기 신도기 재개발·GTX-A 주변
'노른자 땅'으로 장기 투자가치

12일 오후 남산에서 바라본 서울 용산 일대 아파트 단지의 모습. <연합뉴스?

부동산 시장에 대세 하락장이 찾아올 것이라는 관측이 일각에서 나오고 있다. 최근의 금리 상승세와 오를 대로 오른 가격이 그 이유다. 이에 대해 지난 정부의 부동산 규제 정책으로 여전히 수요가 억눌려 있고, 전세 수요도 늘어날 것으로 보여 경착륙은 면할 것이라는 평가도 있다. 논란이 거센 이런 상황에서도 투자할 만한 노른자위 땅은 어디일까?

이태경 토지+자유연구소 부소장은 "기준금리 인상은 주택담보대출 금리와 전세자금대출 금리의 연쇄 상승을 견인해 부동산을 사기 위해 대출을 최대치로 받은 영끌족 등의 부담을 가중시켜 신규 매수 수요와 전세 수요를 위축시킬 수 밖에 없다"고 밝혔다.

새 정부는 경제정책 방향을 통해 생애 첫 주택 구매자에 대해 담보인정비율(LTV)을 기존 60%에서 80%까지 확대하고, 대출 한도도 6억원까지 늘려줬다.

하지만 최근 시중은행 전세자금대출 금리는 연 5%대를 넘어섰고, 한국은행의 기준금리 인상에 따라 추가 상승도 예상돼 대출 수요자들의 부담이 늘어날 것으로 보인다. 수요자들의 대출 상환 부담 증가가 주택수요를 억누른다는 것이다. 내달부터 1억원 이상 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되는 점도 대출이 추가로 늘어나는 것을 억제할 것으로 예상된다.

반면 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "서울 아파트가 165만채로 추산되는데 이달에 경매로 나온 물건은 70여건에 불과했다"며 "금리가 하락해 패닉장이 온다면 경매 물량이 대폭 늘어나는 등 조짐이 있어야 한다"고 주장했다. 고 대표는 "거래량이 감소했기 때문에 부동산 가격이 급락할 것이라는 관측에도 동의하기 힘들다"고 말했다. 그는 "8월 이후 계약갱신청구권 만료로 전세 수요가 늘어날 것으로 예측되고 있다"며 "금리가 인상될 것으로 보이지만, 전셋집을 찾는 수요가 집값을 떠받칠 것으로 본다"고 밝혔다.

유망 투자지역과 관련, 고 대표는 "서울과 경기도 주요 지역 부동산의 사용가치는 유지될 것"이라고 말했다. 지난 정부에서 보유세와 양도세 등 규제로 수요가 억눌린 점도 감안을 해야 한다는 것이다. 그는 "수도권 1기 신도시 재개발 예정지와 일산과 동탄을 잇는 GTX-A 노선, 서울의 주요 재건축 대상지는 투자가치가 유지될 것"으로 전망했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "장기적으로 서울의 경우 여의도와 용산, 성수권, 수도권은 분당과 일산 등 1기 신도시, 8호선 성남 구시가지, 구리와 남양주 등 지역은 거시경제 여건과 무관하게 투자가치가 있을 것"이라고 전했다.

이민호기자 lmh@dt.co.kr