[Q&A] 전세 끼고 매매해도 상생임대 혜택받나요?

혜택받으려면 반드시 임대인 같아야
임차인은 바뀌어도 상관없어

24일 서울 용산구 아파트 밀집 지역의 공인중개사사무소에 매물 정보가 붙어 있다. 뉴시스

임대료를 5% 이내로 올린 상생임대주택을 여러 채 운영해도 소유자는 최종 1주택자 상태에서 상생임대주택을 매도해야 양도소득세 비과세 면제 혜택을 받을 수 있다. 직전 임대차 계약과 상생임대차 계약의 임차인은 바뀌어도 상관없지만, 임대인은 반드시 같아야 상생임대인으로 인정해준다. 대책 발표 이후 논란이 계속되자, 기획재정부는 24일 관련 설명자료를 추가로 배포했다. 이를 문답식으로 정리했다.

-상생임대주택으로 운영된 모든 보유 주택이 양도세 비과세와 장기보유특별공제 거주 요건 2년이 면제되나.

“최종적으로 양도되는 1주택의 거주 요건만 면제된다. 다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수 있지만 양도세 비과세 거주 요건 2년은 양도 시점에 1가구 1주택인 경우에만 적용된다. 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 반드시 1주택자여야 거주 요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있다.”

-전세를 끼고 집을 사면서 기존 임대차 계약을 승계받았다. 임대료를 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있나.

“상생임대차 계약으로 인정받으려면 ‘직전 임대차 계약’ 대비 임대료 상승분이 5% 안쪽이어야 한다. 직전 임대차 계약과 상생임대차 계약의 임대인이 같아야 하는데, 위의 경우엔 직전 임대차 계약을 한 사람은 전 집주인이기 때문에 상생임대차 계약으로 볼 수 없다. 집을 사면서 새로 임대차 계약을 하고 2년 후 상생임대차 계약을 했다면 상생임대인으로 인정된다.”

-기존 임차인이 나가고 새 임차인과 임대료를 5% 이내로 올려 계약을 했다. 상생임대인 혜택을 받을 수 있나.

“그렇다. 임차인이 달라져도 임대료를 5% 이하로 올렸고, 임대인이 다르지 않다면 상생임대인이 될 수 있다.”

-직전 임대차 계약과 상생임대차 계약 사이에 임대인 직접 거주나 공실 등으로 시간적 공백이 있어도 되나.

“그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속해 유지될 필요는 없다.”

-상생임대차 계약을 언제까지 체결해야 인정받을 수 있나.

“2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하고, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.”

-상생임대차 계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환할 경우 임대료 5% 이하 인상 여부는 어떻게 판정하나.

“민간임대주택특별법에 따른 전·월세 전환율을 활용해 계산한다. ①연 10%와 ②기준금리+2% 중 낮은 비율을 적용한다. 전세보증금 3억 원인 주택을 월세보증금 5,000만 원으로 전환하려면 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해선 월세를 82만8,125원 이하로 설정해야 한다. 보증금 2,000만 원에 월세 50만 원인 주택을 전세로 전환할 땐 전세보증금은 1억8,900만 원 이하여야 한다.”

세종= 변태섭 기자 libertas@hankookilbo.com