임대료 5% 올렸다면..임차인 바뀌어도, 공실 기간 있어도 '상생임대' 혜택

상생임대주택 양도세 특례 10문10답
계약갱신청구권 행사도 상생으로 인정
전세 승계받은 갭투자자는 인정 안 돼
전↔월세 전환, 5%內 계산되면 인정

직전 임대차 계약 만료 후 새 계약을 체결하는 과정에서 임대료를 5% 이내로 인상하기만 했다면, 임차인이 바뀌거나 중간에 공실로 둔 기간이 있더라도 ‘상생임대인’으로 인정받을 수 있다. 계약갱신청구권 행사로 재계약을 맺은 경우도 상생임대차 계약으로 인정된다.

기존 계약된 전세를 승계 받은 갭투자자(전세 끼고 집을 사는 사람)의 경우, 다음 계약 때 임대료를 5% 이내로 올렸더라도 상생임대인으로 인정되지 않는다. 전세 승계가 아니라 동일한 임대인이 직접 전세 계약을 체결한 건을 비교해 상생 계약을 판단하기 때문이다.

최근 정부가 이른바 ‘착한 집주인’(상생 임대인)에 대한 비(非)과세 혜택을 강화하는 방안을 발표한 가운데, 기획재정부가 24일 이런 내용 등을 담은 ‘상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답’을 내놨다.

서울 시내 부동산 중개업소의 전·월세 게시물 모습. /연합뉴스

상생 임대인 제도는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상해 2년간 계약을 유지하는 임대인을 대상으로 양도세 비과세, 장기보유특별공제 등의 세제 혜택을 주는 제도다. 서민 주거비 부담을 덜어주는 집주인에게 혜택을 줘 급격한 임대료 인상을 막겠다는 취지로 한시적으로 도입됐다.

다음은 기재부가 내놓은 상생임대주택 상세 설명에 따른 일문일답.

-상생임대주택으로 운영된 모든 보유 주택이 양도세 비과세 거주요건 2년과 장기보유특별공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가.

“아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주 요건만 면제된다. 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되는 것이다. 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있다.”

조정대상지역 1세대 3주택자인 임대인의 '상생임대주택' 거주요건 변화. /기획재정부 제공

-’상생임대차계약’으로 인정받기 위해서는 ‘직전 임대차계약’ 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이때 ‘직전 임대차계약’이란 무엇인가.

“직전 임대차계약이란 거주자 A씨가 주택을 취득한 후 임차인과 새롭게 체결한 계약을 의미한다. 즉 A씨가 주택을 취득하기 전, 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 A씨가 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다. 이미 임차인이 있는 주택을 구입해 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제 지원을 하는 것은 임대주택 순증 효과를 감안할 때 부적절하다는 판단에서다.”

주택 매입 시 '전세 승계'에 따른 '직전 임대차계약' 인정 여부. /기획재정부 제공

-’직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’의 임차인이 동일해야 하나.

“아니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 상생임대인으로 인정된다.”

-’직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’ 사이에 시간적 공백이 있어도 인정되나. 임대인이 직접 거주하거나 공실이 발생한다든가의 사유 등으로 공백이 발생하는 경우 말이다.

“가능하다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.”

-상생임대차계약을 언제까지 체결해야 ‘상생임대주택’으로 인정받을 수 있나.

“2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 한다. 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 당초 올해 말까지 한시 적용하기로 한 것이지만 2년 연장한 것이다. 이는 올해 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 일반 임대기간이 2년인 점을 고려할 때 2024년 중 계약 기간이 끝난다는 점을 고려했다.”

상생임대차계약 체결 기간. /기획재정부 제공

-계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나.

“가능하다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위해서다.”

-등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나.

“가능하다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐 아니라, 10년 등 장기간 의무 임대처럼 각종 공적 의무를 부담하는 점을 감안할 때 상생임대주택 특례를 제한하는 것이 형평에 맞는다고 판단했다.”

-임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나.

“추후 양도 계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 다가구주택 전체를 양도하는 경우 일반 주택과 같이 자체를 1주택으로 보고, 독립구획 별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 보기 때문이다.”

-직전 임대차계약에 따른 의무임대 기간 1년6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대 기간 2년은 어떻게 판정하나.

“해당 계약에 따라 ‘실제 임대한 기간’을 기준으로 판정한다. 즉 ‘직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년6개월 이상’이어야 하므로, 계약 기간과 실제 임대 기간이 상이한 경우 실제 임대 기간을 기준으로 판정한다.

예를 들어 2년 계약했으나 서로 합의를 통해 1년7개월, 2년2개월 등으로 실제 임대한 경우 1년6개월을 넘었으니 직전 임대차계약 의무 임대 기간이 인정되는 셈이다. 2년 계약했으나 실제 임대 기간이 1년6개월에 미치지 못하면 당연히 불인정된다.

또 ‘상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상’이어야 하므로, 계약 기간과 임대 기간이 상이한 경우 실제 임대 기간을 기준으로 판정하게 된다. 3년 계약했으나 서로 합의를 통해 2년6개월만 실제 임대한 경우라면 2년을 넘었으니 인정되나, 2년 계약한 후 실제 1년만 임대했다면 인정되지 않는 식이다.”

'직전 임대차계약'과 '상생 임대차계약'에 따른 의무임대기간 인정·불인정 사례. /기획재정부 제공

-상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나.

“민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산한다. ‘연 10%’와 ‘기준금리(23일 기준 연 1.75%)+연 2%’ 중 낮은 비율로 설정하게 된다.

예로 전세보증금 3억원인 주택을 월세 보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면 82만8125원 이하로 월세를 설정해야 한다는 계산이 나온다. 또 월세 보증금 2000만원에 월세 50만원인 주택을 전세로 전환할 경우라면, 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 인정된다.”

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