공사 지연에 따른 '지체상금' 얼마나 받나?

매거진 입력 2022. 6. 24. 16:30
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알고 보는 주택 건축분쟁 Q&A

합의된 기간까지 건축이 완료되지 않아 발생하는 패널티, 지체상금. 지체상금의 요건과 액수, 쟁점 포인트를 정리해본다.


도급계약은 ‘당사자 일방(수급인)이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방(도급인)이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정’하는 내용의 계약이다. 공사도급계약은 민법상 도급계약에 포함된다.

수급인(시공사)은 어떤 일의 완성을 약속하는 데 있어, 도급인(건축주)과 수급인이 합의한 이행 시점(준공일 등)까지 일을 완성해야 할 의무를 부담한다. 만약 수급인이 약정한 이행 시점까지 일을 완성하지 못할 경우 이는 수급인의 채무불이행에 해당하고, 도급인은 수급인이 이행기까지 일을 완성하지 못하는 것으로 인해 입은 손해배상을 청구할 수 있다.

다만, 도급인이 수급인의 채무불이행을 원인으로 손해배상을 청구하기 위해서는 손해의 발생 및 손해액을 입증해야 한다. 하지만, 문제는 실제 건축환경 및 실무에서 위와 같이 손해의 발생 및 손해액을 입증하기는 쉽지 않다는 것이다. 이에 계약 당사자들은 한쪽 당사자의 채무불이행이 생기는 경우 그 사실만으로 일정한 금액을 손해배상액으로 하기로 미리 약정을 할 수 있다. 이를 손해배상액의 예정이라고 한다.

‘지체상금 약정’은 수급인이 계약에 정한 날짜 내에 공사를 완료하지 못하는 때에 지체일수마다 일정액의 지체상금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 지급하기로 하는 약정을 말한다. 위에서 언급한 대로 손해배상액의 예정의 성격을 갖는다.


지체상금을 청구하기 위한 요건

가. 지체상금 약정

지체상금을 청구하기 위해서는 도급계약의 당사자인 건축주와 시공사가 미리 지체상금 지급에 대한 약정을 해야 한다. 별도의 계약서를 작성하기보다는 공사도급계약을 체결할 때 주로 사용하는 [민간건설공사 표준도급계약서]를 보면 ‘11. 지체상금율’ 이라는 항목이 있는데, 위 항목에 계약 당사자가 합의한 지체상금율을 기재하는 방법으로 지체상금 약정을 하는 것이 보통이다.

민간공사의 경우 지체상금율은 계약 당사자들이 약정 나름인데, 통상적으로 1/1,000(0.1%) 내지 3/1,000(0.3%)로 약정을 하는 경우가 많다.

간혹 시공사가 공사도급계약서를 미리 작성하여 건축주에게 교부할 때 지체상금율 항목을 공란으로 두는 경우가 있다. 건축주는 이때 지체상금율 항목에 시공사와 합의 한 지체상금율을 꼭 기재해 두는 것이 좋다. 만약 계약서에 해당 항목을 비워두고 계약을 체결했다면 시공사가 약정 준공일을 경과해 끝낸 경우, 건축주는 채무불이행의 요건에 따라 건축주가 준공 지연으로 인해 발생한 구체적인 손해와 손해액수를 입증해 주장해야 한다. 즉, 준공이 늦어져도 이로 인한 피해를 입증하지 못하면 손해배상은 받을 수 없다는 것이다.

나. 수급인의 이행지체

건축주가 지체상금을 청구하기 위해서는 시공사가 계약서상 약정 준공일을 경과해 공사를 완성해야 한다. 지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 건축주는 공사 완공 지연으로 인한 손해를 별도로 입증하지 않고도 시공사가 약정 준공일을 경과하여 공사를 완성하였다는 사실만 입증함으로써 지체상금을 청구할 수 있다.


다. 지체상금 면책사유

건축주는 약정에 따라 약정 준공일을 경과한 사실을 입증해 지체상금을 청구할 수 있다. 그런데 지체상금은 수급인의 채무불이행을 전제로 한다. 그래서 시공사는 지체 기간 중 시공사 책임이 아닌 이유로 공사가 지연되었다는 사실을 주장, 입증하여 지체일수 전부나, 해당 기간만큼 지체일수에서 빼야 한다는 주장을 할 수 있다.

민간건설공사 표준도급계약서 제30조 제1항

제30조(지체상금) ① “수급인”은 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일수 마다 계약서상의 지체상금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액(이하 ‘지체상금’이라 한다)을 “도급인”에게 납부하여야 한다. 다만, “도급인”의 귀책사유로 준공검사가 지체된 경우와 다음 각 호의 1에 해당하는 사유로 공사가 지체된 경우에는 그 해당일수에 상당하는 지체상금을 지급하지 아니하여도 된다.

1 불가항력의 사유에 의한 경우
2 “수급인”이 대체하여 사용할 수 없는 중요한 자재의 공급이 “도급인”에게 책임이 있는 사유로 지연되어 공사진행이 불가능하게 된 경우
3 “도급인”의 귀책 사유로 착공이 지연되거나 시공이 중단된 경우
4 기타 “수급인”의 책임에 속하지 아니하는 사유로 공사가 지체된 경우

불가항력의 사유’에 관해 대법원은 아래 판례와 같이 정리한 바 있다.


판례 : 대법원 2002. 9. 4. 선고

천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이다. 다만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다. 일반적으로 수급인이 공사도급계약상 공사기간을 약정함에 있어서는 통상 비가 와서 정상적으로 작업을 하지 못하는 것까지 감안하고 이를 계약에 반영하는 점에 비추어 볼 때 천재지변에 준하는 이례적인 강우가 아니라면 지체상금의 면책사유로 삼을 수 없다


지체상금 산정의 구체적인 예

지체상금은 총 공사대금에 지체상금율 및 지체일수를 곱하는 방법으로 산정한다.


가. 수급인이 약정 준공일을 경과하여 완공을 한 경우

공사도급계약서상 약정 준공일이 2022년 6월 30일이며, 지체상금율은 1/1,000, 공사도급 계약서상 총 공사대금이 5억원이라고 할 때, 시공사의 귀책사유로 약정 준공일이 지난 7월 30일에 완공하였다면, 건축주는 시공사에 지체상금으로 1,500만원을 청구할 수 있다.


CASE 1. 통상적 지체상금 산정

공사대금 5억원 │ 공사도급계약서 약정 지체상금율 1/1,000 │ 약정 준공일 2022년 6월 30일 │ 실제 준공일 2022년 7월 30일 │ 지체상금 5억원×0.001×30일=1,500만원


나. 수급인이 공사를 완성하지 못한 채 도급계약이 해제된 경우

시공사가 시공사의 귀책사유로 공사를 지연하다가 결국 공사를 완성하지 못한 상태에서 공사도급계약이 해제되는 경우, 지체상금은 어떻게 산정될까?

판례는 ‘수급인이 완공기한 내에 공사를 완성하지 못한 채 공사를 중단하고 계약이 해제된 결과 완공이 지연된 경우 지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 발생하되 그 끝나는 날은 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 공사도급 계약을 해제할 수 있었을 때(실제로 해제한 때가 아니다)부터 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 공사를 완성할 수 있었던 시점까지이고, 수급인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 공사가 지연된 경우에는 그 기간만큼 공제되어야 한다’라고 판시하고 있다.

구체적인 예를 들어보면, [약정 준공일이 2022년 6월 30일이며, 지체상금율은 1/1,000, 공사도급계약서상 총 공사대금 5억원의 공사도급계약이다. 시공사가 4월경부터 공사를 지연하기 시작하여 급기야 4월 30일, 공사를 중단하고 현장에서 이탈하였다. 건축주는 5월 31일, 시공사에 공사도급계약 해제의 의사표시를 하였다. 기성고 감정결과 시공사의 공사 중단 당시 기성고 비율은 40%였고, 후속업체가 잔여공사 완료에 걸리는 기간이 70일이다] 라고 가정해보자.

위 사례에서 지체상금 계산이 시작되는 날은 약정 준공일 다음 날인 2022년 7월 1일이며, 끝나는 날은 건축주가 공사도급계약을 해제할 수 있었을 때인 4월 30일로부터 다른 업자에게 의뢰하여 공사를 완성할 수 있었던 시점[건축주가 후속 시공사를 수배하는데 소요되는 기간 30일(통상 14~30일로 건축주가 후속업체 수배 소요 기간을 입증) + 후속 시공사가 남은 공사를 완료하는데 소요되는 기간 70일]이 되므로 지체상금 계산 마지막 날은 4월 30일로부터 100일이 지난 8월 7일이다.

CASE 2. 시공사 교체 시 지체상금 산정 범위

따라서 지체일수는 7월 1일부터 8월 7일까지 38일이므로 건축주는 이전 시공사에게 1,9백만원(5억원×0.001×38일)의 지체상금을 청구할 수 있다.

위와 같이 지체상금 끝나는 날을 제한하는 이유는 지체상금을 한없이 인정하면 시공사의 귀책사유와 인과관계가 없는 손해까지 시공사가 부담해야 하는 부당함을 막기 위한 것이다. 그리고 건축주가 후속업체 선정을 게을리하는 등의 사유로 후속 공사가 지연되는 경우 이를 이전 시공사에게 전가하는 것을 방지하기 위한 것도 있다.

한편, 건축주가 미리 지급한 공사대금과 기성고 공사대금 사이에 차액이 있음을 입증해낸다면 지체상금과 함께 해당 차액을 부당이득반환 청구로 돌려받을 수 있다.

다. 실제 공사 지연으로 인한 손해액이 지체상금 보다 큰 경우

지체상금은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 건축주가 시공사의 공사 지연으로 산정된 지체상금보다 더 큰 손해를 입어도 산정된 지체상금 이상의 손해배상을 청구할 수는 없다.


지체상금의 감액

민법 제398조 제2항은 ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다’라고 규정하고 있다. 지체상금은 손해배상액 예정의 성격을 가지므로, “채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 경위(동기), 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래 관행과 경제 상태, 채무자가 계약을 위반한 경위 등을 두루 참작(대법원 2013다213090 판결 참고)”하여 지체상금 역시 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다. 하지만, 지체상금을 감액하려는 경우 그 요건을 면밀히 보는 만큼, 쉽게 감액 결정이라는 결과를 받긴 어려울 것으로 보인다.


변호사 허종택

고려대학교에서 법학을 전공하고 사법고시에 합격하여 10년 넘게 건축 로펌인 [법률사무소 집]의 변호사로 활동하고 있다. 건국대학교 부동산대학원을 수료하였고, 현재 서울시 명예 하도급 호민관으로 활동하고 있다. 02-596-8263|www.lawzip.co.kr


구성_ 신기영

ⓒ월간 전원속의 내집  2022년 6월호 / Vol.279  www.uujj.co.kr


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