"나도 상생임대인 해당 되나요"..아리송한 상생임대인 '10문 10답'

서울의 부동산 중개업소. 연합뉴스

앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상한 ‘상생 임대인’에 대한 혜택이 확대된다. ‘상생 임대인’은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다. 현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생 임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해주는 제도다.

정부는 임차인이 바뀌더라도 임대료 인상 폭만 준수하면 혜택이 적용되며, 고가 주택이나 공실로 뒀던 주택도 요건에 따라 상생 임대주택으로 인정해준다고 24일 설명했다. 상생 임대인 혜택과 관련한 궁금증을 일문일답으로 정리했다.

-상생 임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 면제 특례가 적용되나.

“아니다. 상생 임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다. 이번 개정으로 임대 개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제했다. 그래서 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있지만 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용된다. 그러므로 임대 개시일 기준 다주택자는 상생 임대주택 양도시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.”

자료 기획재정부

-상생 임대차계약으로 인정받기 위해서는 ‘직전 임대차계약’ 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 한다고 들었다. 이 때 ‘직전 임대차계약’이 무슨 뜻인가.

“직전 임대차계약은 거주자 A씨가 주택을 취득한 후, 임차인과 새로 체결한 계약을 의미한다. 즉, A씨가 주택을 취득하기 전 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 A씨가 승계받은 경우는 ‘직전 임대차계약’에 해당하지 않는다.”

-직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임차인이 같아야 하나.

“아니다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다. 임대료 5% 이하 인상을 준수해 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도한다는 제도 취지상 임차인이 같을 필요는 없다.”

-직전 임대차계약과 상생 임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나.

“그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.”

-상생 임대차계약을 언제까지 체결해야 ‘상생 임대주택’으로 인정받을 수 있나.

“2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 한다. 또 실제로 계약금을 지급받은 사실이 확인돼야 한다.”

-계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생 임대차계약으로 인정되나.

“인정된다.”

-등록임대주택사업자의 임대주택도 상생 임대주택이 될 수 있나.

“그렇다. 될 수 있다.”

-임대주택이 다가구주택인 경우에 상생 임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 ‘상생 임대차계약’을 체결해야 하나.

“추후 양도 계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생 임대차계약을 체결해야 한다. 하지만 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우에는 각 호별로 상생 임대차계약 체결 여부에 따라 상생 임대주택으로 인정받을 수 있다.”

-직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생 임대차계약 에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나.

“해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하기 때문에 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우에는 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.”

-상생 임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에는 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나.

“민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용해 계산한다. 연 10%와 ‘기준금리(현재 연 1.75%)+연 2%’ 중 낮은 비율이다. 예컨대 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면, 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다. 또 월세보증금 2000만원+월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 한다.”

반기웅 기자 ban@kyunghyang.com