"물 들어온다" 노젓는 1기 신도시·서울 정비사업 단지들 [한국, 새 길에 서다]

부동산 시장 안정 해법은
20년 미만 구축단지도 리모델링 확산
서울시 '신통기획' 원스톱 심의 추진
사업지별 2~3년 행정 처리기간 단축

서울시의 신속통합기획 재건축에 참여한 영등포구 여의도 시범아파트 단지 전경. 뉴시스

새 정부가 수도권의 민간 주택공급 활성화를 위해 재건축·재개발 규제완화 정책을 추진키로 하면서 서울의 주요 정비사업 단지들에 순풍이 불고 있다. 여의도, 강남 등 주요 재건축 단지들은 서울시의 '스피드 주택공급' 핵심인 신속통합기획(신통기획)에 잇따라 참여 중이고, 목동과 노원구는 재건축 안전진단 재추진을 저울질하고 있다. 또 준공 30년에 접어든 1기 신도시는 정비사업 특별법 기대감이 무르익고 있고, 준공 20년 미만의 구축 단지들은 리모델링 바람이 확산되고 있다.

■신통기획·규제완화 기대에 노후단지들 들썩

23일 정비업계에 따르면 이달 서울 여의도 삼부아파트(866가구)와 서초구 신반포2차(1572가구)가 서울시의 신속기획 재건축 대상으로 추가 선정됐다. 현재 강남구 압구정 2~5구역, 대치미도1~2차를 비롯해 여의도 시범·한양아파트, 송파구 잠실장미1~3차 등이 신통기획에 참여하고 있다. 신통기획은 서울시가 건축·교통·환경 분야의 개별심의를 원스톱으로 통합 처리해 정비사업의 기간을 단축하는 제도다. 아파트 재건축뿐만 아니라 재개발도 지난해 말 송파구 마천5구역 등 21곳의 후보지를 대상지로 지정했다. 사업지별로 2~3년의 행정처리 기간 단축이 기대된다.

새 정부 차원의 재건축 규제완화 예고도 정비사업 활성화에 촉매제가 될 것으로 보인다. 서울 양천구 목동 신시가지아파트(2만6635가구)는 재건축 안전진단 개편을 손꼽아 기다리고 있다. 지난 2018년 문재인 정부가 재건축 정밀안전진단에서 건물 내구도를 확인하는 구조안전성 가중치를 20%에서 50%로 올린 이후 목동 신시가지 9·11단지는 정밀안전진단에서 재건축 불가 판정을 받았다. 신시가지아파트 14개 단지 중 안전진단을 통과한 단지는 6단지뿐이다.

목동 신시가지아파트 재건축추진준비위원회 관계자는 "대통령 공약사항인 안전진단 구조안전성 가중치가 원상복구되기만 바라보고 있다"며 "정밀안전진단에서 탈락하면 예비안전진단부터 다시 받아야 하고 3억원가량의 정밀안전진단 비용도 새로 모금해야 해 현재 기다리는 중"이라고 말했다.

재건축 정밀안전진단 가중치는 국토교통부 장관 고시로 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준에 정해져 있다. 행정규칙으로 국회 도움 없이 행정부의 단독 개정이 가능하다. 목동 신시가지아파트 외에도 서울 도봉구 창동주공아파트 1~4·17~19 등 7개 단지, 노원구 상계주공 1~4·6~14·16 등 14개 단지 등이 안전진단 가중치 개편을 기다리는 중이다.

■1기 신도시 정비사업 채비

1기 신도시는 1기 신도시 재건축 특별법이 방아쇠가 되고 있다. 안전진단 완화 및 용적률 상향을 내용으로 하는 특볍법 제정에 대한 기대가 높아지며 재건축 추진이 본격화되고 있다. 경기 성남 분당신도시에서는 서현동 시범단지(7769가구)와 수내동 양지마을(4392가구)이 통합재건축추진준비위원회를 구성했다. 통합재건축추진준비위를 꾸린 다른 1기 신도시 단지로 경기 고양 일산신도시의 강촌마을 1·2단지·백마마을 1·2단지(2906가구), 경기 군포 산본신도시의 솔거대림7단지·롯데묘향·극동백두·동성백두·한양백두 9단지(3804가구) 등이 있다.

재건축 연한인 준공 30년이 안된 단지들에서는 리모델링이 이슈다. 준공 15년 이후부터 가능한 리모델링은 많은 일반분양 물량을 기대할 수 없지만 집값 폭등으로 신축 아파트 가격이 많이 올라 사업성이 좋아졌다. 대단지로는 서울 동작구 사당우성2·3단지, 극동아파트, 신동아4차로 구성된 총 4397가구의 이른바 '우극신' 통합 리모델링 사업이 조합 설립을 위한 3분의 2 이상의 주민동의율 확보를 눈앞에 두고 있다. 서울 용산구 한가람아파트(2036가구)와 마포구 마포태영아파트(1992가구)는 지난 3월 사업설명회를 열었다.