기존 전세 승계받은 갭투자자, '상생 임대인' 혜택 못받는다

부동산 대책 발표에 "저도 상생임대인 해당되나요?" 문의 빗발

“해외에서 전세 계약 연장해줘도 가능한가요?” “계약일 기준인가요, 임대 시점 기준인가요?”

정부가 ‘임대차 시장 안정화 방안’을 발표한 21일 오전부터 한 인터넷 부동산 커뮤니티에는 ‘상생임대인’ 자격에 해당하는지를 묻는 글이 800개 넘게 쏟아졌다. 기획재정부 세제실과 국세청 콜센터에도 문의 전화가 빗발쳤다. 국세청 관계자는 “자기가 상생임대인 요건을 충족하는지, 비과세 혜택을 받을 수 있는지 묻는 전화가 대부분이었다”고 말했다.

정부가 임대료를 5% 이내로 올리는 이른바 ‘착한 집주인’에게 양도소득세 비과세에 필요한 2년 거주 요건을 면제해주기로 한 것에 폭발적인 관심이 쏠리고 있다. 작년 말 처음 도입됐을 때와 달리 다주택자와 고가 주택 보유자까지 혜택을 받을 수 있는 대상을 넓힌 덕분이다. “상생임대인 제도에 대한 높은 관심이 하반기 전·월세 시장 안정에 도움이 될 것”이라는 전망이 많지만, “편법 ‘갭투자’(전세 끼고 집을 사는 것)만 부추길 수 있다”는 우려도 나온다.

◇갭투자자는 자격 요건 꼼꼼히 살펴야

상생임대인 자격 여부를 따지는 핵심은 세입자가 누구든지 간에 직전보다 임대료를 5% 이내로 올린 계약을 맺는 집주인은 같아야 한다는 것이다. 기재부에 따르면, 갭투자자는 원칙적으로 상생임대인이 될 수 없다. 전세를 끼고 집을 산 집주인은 기존 세입자의 전세 계약 만기 후 임대료를 5% 이내로 올려도 상생임대인 자격을 주지 않는다. 다만 이 집주인이 2024년 12월 31일 안에 두 번째 임대차 계약을 맺을 수 있다면 상생임대인이 될 수 있다. 가령 2022년 7월 만기 되는 전세를 안고 집을 산 A씨가 기존 세입자인 B씨와 전세 계약을 맺고서, 2년 뒤인 2024년 7월 새로운 세입자 C씨한테 전세금을 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.

다주택자의 경우에는 상생임대차 계약을 맺은 집과 최종적으로 매도하는 집이 일치해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 예컨대 D·E·F 주택을 보유한 다주택자가 D주택에 대해 상생임대차 계약을 맺은 경우 E와 F를 처분해 1주택자가 된 경우에만 D주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 준다는 뜻이다.

◇하반기 전세 시장 안정에 도움 될 듯

상생임대인 제도를 골자로 한 6·21 부동산 대책으로 8월 이후 ‘전세 대란’ 우려가 다소 누그러질 것이라는 전망이 나온다. 앞서 시장에선 2020년 7월 말 도입된 ‘계약갱신청구권’과 ‘전·월세 상한제’ 때문에 시세만큼 임대료를 받지 못한 집주인들이 전·월세 가격을 한꺼번에 올릴 수 있다는 전망이 있었다. 그러나 상생임대인 혜택을 받으려는 집주인이 늘면 신규 계약 때도 전·월세를 대폭 올리지 못해 임대차 시장이 안정될 가능성이 있다.

새로운 상생임대인 제도에 대해 집주인들 사이에선 “무리해서 실거주하려 했는데 숨통이 트이는 기분” “전셋값 올려 받는 것보다 양도세 비과세가 무조건 이득”이라는 반응이 많았다. 다만 “이미 실거주 의무 다 채운 사람만 바보됐다” “정부가 갭투자 하라고 부추기는 것 같다”는 지적도 있다.

상생임대인 제도의 실효성이 기대만큼 크지는 않을 것이란 의견도 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “다주택자에게도 혜택을 확대했다 하지만, 세를 준 집만 남기고 모두 파는 사람은 많지 않을 것”이라고 말했다.