"8월 전세난 한시름 놓았다"..금리 물가 시장불안요인은 여전

착한집주인에 실거주 2년 요건 면제
'전세의 월세화' 막기엔 제한적 효과

서울 서대문구 주택 밀집지 전경 [강영국 기자]

정부가 지난 21일 내놓은 임대차 시장 안정 방안에 대해 부동산 업계는 이를 통해 전세 매물이 늘어나면 당장 임대차법 2년차가 도래하는 8월 전세대란을 막는데는 상당부분 도움이 될 것으로 평가했다. 다만, 높은 금리와 물가 등 불안 요인이 여전히 남아 있어 이번 방안이 임대차 시장을 장기적으로 안정시킬 수 있을지에 대해서는 의견이 갈린다.

앞서 정부는 어제 열린 부동산 관계장관회의에서 작년 하반기 이후 금리 인상, 매물 누적 등으로 연초 이후 전세시장 하향 안정세가 지속되고 있다고 분석했다. 신규 전세가격이 갱신 전세가격보다 훨씬 높은 '이중가격' 현상도 완화되고 있는 것으로 정부는 봤다.

정부는 임대료를 5% 이내로 인상하는 상생임대인에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제 적용에 필요한 2년 거주요건을 완전히 면제 하기로 했다. 임대개시 시점에 1가구 1주택자에게만 해당되던 상생임대인의 개념도 향후 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 적용하기로 했다.

정부는 또 임대매물 공급 자체를 확대하는 방안도 내놨다. 분양가 상한제 적용 아파트에서 실거주요건을 완화하는 게 대표적이다. 현재는 실거주 의무요건이 최초 입주가능일부터이지만, 양도·상속·증여 이전까지로 변경된다. 과거 신축 아파트가 들어서면 전세를 받아 잔금을 치르는 경우가 많아 전세매물이 크게 늘었는데, 실거주 의무요건이 생기면서 이 물건이 빠르게 사라졌었다.

정부는 업계에서 제기된 8월 전세대란이 발생할 가능성은 낮다고 보고 있다. 임대차 3법 시행으로 2020년 7월 말부터 계약갱신청구권이 도입됐다. 업계에선 청구권 시행 직후 연장(2년)된 임대차 계약이 오는 8월부터 만료가 도래함에 따라 세입자들이 이중가격 등으로 고통을 받는 전세대란 우려가 있다고 제기해왔다.

실제 6월 하순으로 접어들고 있지만, 아직까지 임대차 시장에 별다른 동요는 없다. 8월 전세대란설의 경우 통상 계약만료 2~3개월 전에 인상폭이 반영된 가격으로 임대차 물건이 나온다는 점을 들어 6월부터 전세가격 급등 현상이 발생할 수 있다는 전망이 함께 했다. 하지만 서울의 경우 아파트 전세 가격이 올 2월부터 4월까지는 내내 하락했고, 이후로도 지난주까지 7주 연속 전세가격이 보합내지는 하락을 반복 중이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "가속화되는 월세 전환과 전세 물량 감소에다 갱신권 만료 임차 수요와 이사 철 수요까지 맞물리면 8월 이후 전셋값이 상승할 가능성은 있다"면서도 "갱신권이 순차로 만료되고 임대 유통 매물이 빠르게 공급된다면 전셋값 급등까지 연결될 가능성은 작아 보인다"고 분석했다.

그러나 일각에서는 현재의 전월세 시장 불안을 잡기에는 역부족이라는 의견도 적지 않게 나온다. 전세시장이 불안한 것이 수급 문제 때문만은 아니기 때문이다. 물가를 잡기 위한 금리인상으로 전세의 월세화가 가파르게 진행되는 것이 최근 전월세 시장의 가장 큰 특징이다.

함영진 랩장도 "전국적인 임대차 시장 불안 우려는 제한적"이라면서도 "입주 물량이 부족하거나 공급보다 소요가 많은 지역에서는 갱신계약 종료 후 임대료가 오르는 국지성을 배제할 수는 없다"고 전망했다.

박합수 교수는 "대출 규제와 금리 인상 등으로 그간 매입을 보류한 '전세 안주 수요'가 더욱 커지는 흐름인데다 매매 시장이 안정된 상황에서는 전체적인 수요가 전세로 몰리기 때문에 전셋값 상승은 불가피한 측면이 있다"면서 "전세 물량 공급과 세입자에 대한 혜택이 지속해서 정책적으로 지원돼야 한다"고 강조했다.

아울러 상생 임대인을 대상으로 한 양도세 비과세 요건 완화에 대해서도 이는 사실상 1주택자를 위한 혜택으로, 실질적인 정책 효과를 내려면 다주택자들에 대한 혜택이 나와야 한다는 의견도 나왔다. 박 건국대 교수는 "자기 집을 세주고 자신은 다른 집에서 세를 사는 경우도 있지만 이는 매우 이례적인 상황"이라며 "전·월세 물량 공급 확대 효과를 보려면 상생임대인 양도세 특례 대상을 실질적인 다주택자로 확대해야 한다"고 주문했다.

함 직방 빅데이터랩장은 "상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게까지 확대하더라도 세제 혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 한정돼 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기에는 제한적"이라면서 "다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해서는 아파트 매입 임대사업자 세제 혜택 유인을 재고할 필요가 있다"고 제언했다.

이번 대책에서 월세 세액공제율은 올라갔지만, 총급여를 기준으로 하는 공제 대상은 이전과 그대로인 것도 아쉬운 대목으로 지적됐다. 정부는 총급여액이 5500만원 이하, 5500만∼7000만원인 무주택 세대주의 월세 세액공제율을 기존의 각각 12%, 10%에서 올해부터 15%, 12%로 올리는 방향으로 조세특례제한법을 연내 개정하겠다고 발표했다.

박합수 교수는 "임대차 시장에서 전세의 월세화가 빠르기 진행되면서 고연봉자도 월세를 살아야 하는 형국"이라며 "고연봉자 기준인 1억원 이하로 대상을 확대해야 실질적인 지원 효과가 있다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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