분양가 하반기 최대 4% 인상.. 둔촌주공 3700만원 넘는다 [분상제 개편 공급 물꼬 틀까]

재건축·재개발 '숨통'
가산비에 조합 부담 이주비 등 반영
원자재값 상승분도 건축비에 포함
사업성 개선돼 공급촉진 효과 기대

정부가 극심한 주택공급 가뭄과 거래절벽을 해소하기 위해 서울 등 분양가상한제(분상제) 지역에서 재건축·재개발 사업을 할 경우 주거이전비와 원자재 값 상승분 등 필수비용을 분양가에 반영키로 하면서 올 하반기부터 분양가가 최대 4% 오를 전망이다. 실제로, 최대 규모 재건축단지인 서울 강동구 둔촌주공의 경우 이번 조치로 2% 인상 요인이 발생한다고 가정하면 3.3㎡당 분양가가 3700만원을 넘을 것으로 예측됐다.

■정비 가산비에 주거이전비 등 반영

21일 국토교통부가 내놓은 '분양가제도 운영 합리화 방안'에 따르면 분상제 적용 민간택지에서 정비사업 추진 시 들어가는 제반 비용을 분양가에 새롭게 반영하기로 했다. 당초 분상제는 저렴한 주택 공급을 확대하겠다는 취지였지만 정비사업 조합들이 낮은 분양가에 반발해 일반분양을 미루면서 주택공급의 큰 걸림돌로 꼽혔다.

현재 민간택지 분상제 적용 지역은 서울 25개 자치구 중 18개구(일부 동 제외)와 과천·하남·광명의 13개 동이 포함됐다.

이번 분상제 개편은 그간 조합원들이 부담하던 세입자 이주비 등을 '택지가산비'에 반영하는 게 핵심이다. 세부적으로는 세입자 관련 △주거이전비 △영업손실보상비 △명도소송비를 반영한다. 또 조합원과 관련해선 △기존거주자 이주를 위한 금융비(이자) △총회개최 등 필수소요경비 등도 적정수준 반영할 계획이다. 다만 이 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지는 이번 제도개선의 영향을 받지 않는다.

주거이전비, 영업손실보상비는 토지보상법상 법정금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고, 총회 등 필수소요경비도 반영한다. 다만 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고 총회 등 필수소요경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

국토부는 분양가를 결정하는 또 다른 요인인 '건축비'도 손봤다. 기본형건축비를 산정할 때 레미콘·철근 외에 최근 현장에서 많이 쓰는 창호유리, 강화합판마루, 알루미늄 거푸집의 가격도 반영하기로 했다. 매년 3·9월 기본형건축비를 조정해 정기고시하는 것과 별개로 레미콘과 철근 가격의 합산 상승률이 15% 이상인 경우나 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상이면 정기고시 이후 3개월 내라도 비정기 조정을 추진키로 했다.

■분양가 1.5~4% 상승 예측

국토부는 재개발에 적용되는 비용인 주거이전비, 영업손실보상비 등이 가산비에 반영되면서 재건축보다 재개발 분양가가 더 오를 것으로 봤다. 김영한 국토부 주택정책관은 "일부 사업성 개선 효과가 있기 때문에 공급 촉진 효과는 당연히 있을 것으로 보인다"고 밝혔다.

국토부는 한국부동산원을 통해 제도개선 영향 분석결과 정비사업 분양가가 약 1.5~4% 상승할 것으로 예측했다. 단, 실제 사업장별 분양가는 사업기간, 사업장 규모, 일반분양 세대수 등에 따라 달라질 수 있다는 설명이다.

1만2032가구(조합원 및 일반분양 포함)가 공급되는 둔촌주공의 경우 이번 개선안을 적용해 분양가가 2% 상승할 경우 4700여세대의 일반분양가는 3.3㎡당 74만원 올라 3800만원에 육박할 것으로 추정된다. 이 경우 전용 59㎡ 일반분양가는 9억576만원으로 중도금 대출 기준인 9억원을 초과하게 된다. 조합 입장에서는 전체 일반분양 수입이 총 910억원 늘면서 조합원 1인당 약 1500만원의 수익 또는 분담금 인하 효과가 발생한다. 물론 실제 분양가 심의 결과는 다를 수 있다.

국토부는 분상제 개선과 관련해 오는 8월까지 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다. 이번 조치는 개정규칙 시행 전까지 입주자 모집공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용된다.