분양가 오르면 조합·건설업체 숨통 트여.. "청약 인기는 하락할 것" (종합)

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 열고 분양가상한제 규제 완화와 임대인 세제 혜택 등의 내용을 담은 '임대차시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'를 발표했다. /사진=임한별 기자

금리인상과 글로벌 인플레이션 등 대내·외 경제여건의 급격한 변화로 공급 감소를 우려했던 건설사업자들이 분양가 규제 완화 혜택을 받을 수 있게 됐다. 다만 높은 집값과 이자 부담, 향후 경기침체 가능성 등으로 이 같은 규제 완화가 투자 효과로 이어질지 불확실성이 커졌다는 게 전문가의 의견이다.

2020년 국회를 통화해 시행 2년째를 맞는 '주택임대차보호법 개정안'(임대차2법)도 소폭 수정됐다. 다만 정부는 세입자 권리 침해 논란을 일으킬 수 있는 임대차 계약기간 4년(계약갱신), 임대료 5% 인상 등은 유지하고 전세대출 한도와 월세 세액공제율 등을 확대했다. 임대인의 양도소득세 부담 완화와 법인 사업자의 법인세 경감 등도 대책에 담겼다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 열고 '임대차시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'를 선정해 발표했다. 정부의 분양가상한제 개선 방안을 보면 분양가 산정에 ▲정비사업 필수비용 ▲세입자 주거이전비·영업손실보상비·명도 소송비·거주자 이주 금융비용(이자) ▲총회개최 등 경비 ▲자재비 상승분 등을 반영할 수 있다. 자재비의 경우 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가했다. 단일품목 15% 상승 시 외에 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합계가 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내 비정기 조정을 추진한다.

주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도 개선방안도 추진된다. 분양보증 시점에 기본형건축비 상승률이 최근 3년 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 신규 도입한다. 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준은 기존의 준공 20년 이내에서 10년 이내로 변경했다.

부동산업계는 규제 완화를 기대해 분양을 미룬 공급 지연 문제가 다소 해소될 것으로 기대하는 한편 최근 수년 동안 이어진 청약 인기가 지속되긴 어렵다는 의견도 내놓고 있다. 부동산플랫폼 '직방'에 따르면 서울 아파트는 올 6월 20일 기준 3173가구가 분양돼 연간 공급계획 2만8566가구의 11%에 그쳤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "도심의 공급절벽 문제를 일부 해결할 수 있겠지만 일반 분양가 상승 등으로 계약자 부담이 증가하고 경기 둔화, 매매가 약세 등이 겹쳐 청약 1순위 경쟁률은 전년보다 다소 낮아질 전망"이라고 내다봤다. 실제 올해 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 3829만원으로 2021년 2829만원 대비 16.6% 인상됐다. 최근 원자재 가격 상승으로 정부가 기본형건축비 인상과 가산비 인정 확대를 추진해 분양가는 더욱 올라갈 전망이다.

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임대차시장 '임대인 규제 완화' 초점

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정부는 임차인 부담 경감 방안으로 마련된 '상생임대인 지원' 제도를 수정해 조정대상지역 상생임대인(직전계약 대비 임대료 5% 이내 인상)에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 면제를 2024년 12월 31일까지 2년 연장했다. 1세대 1주택 장기보유특별공제를 위한 2년 거주 면제도 함께 시행한다. 이는 다음달 소득세법 시행령 개정과 함께 지난해 12월 20일 상생임대인 제도 시행일 이후 임대분부터 적용키로 했다.

임대차2법 시행 2년째인 오는 8월 1일부터 재계약이 만료된 세입자를 위해 향후 1년 동안 '버팀목 전세대출' 보증금 기준을 2억(지방)~3억원(수도권)에서 2억5000만~4억5000만원으로 높인다. 대출 한도는 8000만(지방)~1억2000만원(수도권)에서 1억2000만~1억8000만원으로 확대할 예정이다.

올 하반기엔 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 총급여 7000만원 이하 12%, 5500만원 이하 15%까지 '월세 세액공제율'을 높인다. 전·월세 보증금 대출 원리금 상환액 소득공제를 확대해 연 400만원 한도로 40% 소득공제를 실시할 계획이다.

오는 7월 주택 임대차 계약갱신 종료로 인한 전국적인 임대차 거래시장 불안 우려는 제한적이라는 게 전문가들의 진단이다. 임대차2법을 적용한 낮은 임대료와 시세의 차이가 발생하는 이중가격 문제는 지속될 예정이나, 올해 입주물량이 26만574가구로 전년(23만1938가구) 대비 증가할 예정인 만큼 공급 과잉이 예상된다. 다만 서울 등은 입주물량이 지난해 4만5703가구에서 올해 1만8631가구로 줄어 임대료 상승 현상이 우려된다.

함 랩장은 "전세의 월세화에 대비해 월세세액공제 비율을 확대하고 재계약 만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융대책이 세입자 부담을 낮춰줄 것"이라고 봤다. 그는 "분양가상한제 주택의 거주의무 완화와 주택담보대출 시 기존주택 처분기한 2년 확대, 무주택자 전입요건 폐지 등은 시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 일조할 전망"이라고 진단했다.

이어 "상생임대인 양도소득세 특례를 다주택자로 확대한 부분이 비과세 2년 거주 면제 등으로 제한돼 다주택자의 실질적 혜택이 되긴 제한적"이라며 "다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 고려할 필요가 있다"고 제시했다. '매매가 대비 전세가 비율'(전세가율)이 높은 신축 빌라(다세대·연립주택)가 정비사업 규제 완화를 틈타 갭투자(매매가-전세금 차액만 내고 투자)에 이용될 우려도 제기되고 있다.

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