분상제 아파트 분양가에 필수비용 반영..1.5~4% 상승

금융비·총회 운영비 등 일반 분양가에 반영
기본형 건축비도 자잿값 변동에 탄력 대응
HUG 고분양가 심사 시세에서 노후 단지 배제

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산 관계장관 회의에서 모두발언을 하고 있다. 사진=뉴스1

분양가상한제(분상제)가 공급을 위축시킨다는 지적에 정부가 개선 방안을 내놨다. 정비사업에 들어가는 필수비용을 반영한다는 것인데, 개선된 분상제에서는 분양가가 1.5~4% 상승할 것이라는 관측이 나온다.

21일 국토교통부는 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제1차 부동산 관계 장관회의에서 이러한 내용이 담긴 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 발표했다.

국토부는 앞으로 분상제 적용 대상인 정비사업장의 분양가를 산정할 때 △세입자 주거 이전비 △영업 손실 보상비 △명도 소송비 △기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자) △총회 운영비 등을 일반 분양가에 반영하기로 했다. 기존 거주자 이주·명도 등 토지를 확보하고 사업을 추진하는 과정에서 발생하는 필수적인 비용을 반영키로 한 것이다.

다만 필수비용 반영으로 분양가가 급격히 상승하지 않도록 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비(조합 총회개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비 등)는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

분상제 아파트에 적용되는 기본형 건축비도 자잿값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시 고시가 가능해진다. 기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일 두 차례 정기 고시된다. 다만 고시 후 3개월이 지난 시점에 주요 자재 가격이 15% 이상 변동되면 이를 반영해 고시할 수 있다.

국토부는 우선 현재 주요 자재로 선정된 4개 품목(레미콘·철근·PHC 파일·동관)을 공법 변화와 사용 빈도 등을 고려해 5개(레미콘·철근·창호 유리·강화 합판 마루·알루미늄 거푸집)로 개편한다. 아울러 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률의 합이 15% 이상이거나 비중 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률의 합이 30% 이상인 경우에는 고시 후 3개월이 지나지 않아도 기본형 건축비를 재산정해 다시 고시하도록 했다.

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 사진=연합뉴스

민간택지 택지비 산정의 공정성을 높이기 위해 한국부동산원에 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회도 신설한다. 그간 부동산원이 단독으로 심사해 '깜깜이 심사' 논란이 제기됐던 만큼 택지비 검증을 투명화해 국민들의 신뢰도를 높이겠다는 취지다.

국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 역시 개선한다. 현행 고분양가 심사 제도는 인근 단지의 시세를 기준으로 삼는데, 준공 10년 초과 노후 단지는 대상에서 제외하기로 했다. 여기에 '자재비 가산제도'를 신설해 자잿값이 급등한 경우 급등분의 일부를 분양가에 반영하도록 했다. 자재비 가산비율은 최신 건축비 상승분에서 최근 3년 평균 건축비 상승분을 뺀 뒤 분양가의 통상 건축비 비율인 40%를 곱하는 방식으로 산정한다.

국토부는 기존 재건축·재개발 단지 등에 대한 시뮬레이션 결과 이번 제도 개선으로 분양가가 1.5∼4% 상승할 것이라고 내다봤다. 김영한 국토부 주택국장은 "분양 예정 단지와 과거 분양 단지 시뮬레이션 결과 1.5~4% 상승효과가 있을 것"이라며 "7~8월 기본형 건축비 비정기 고시가 이뤄져 분양가격이 이때부터 올라갈 수 있다"고 말했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com