미 주택시장 "급속 냉각에도 금융 위기같은 붕괴 없을 것"

레버리지 비율, 모기지 미지불 및 연체율 다 낮아
관건은 기록적으로 낮은 주택 매수 가능성 지표

이 기사는 국내 최대 해외 투자정보 플랫폼 한경 글로벌마켓에 게재된 기사입니다.

최근 미국 주택 시장이 급속히 냉각되고 있지만 2008년 금융위기 당시의 주택 시장 붕괴가 재연되지는 않을 것으로 보인다.

20일(현지시간) CNBC는 최근 미국내 주택 매수와 거래가 급격히 줄었지만 금융위기 당시 생겨난 대출규제 덕분에 주택시장 대붕괴는 없을 것이라고 내다봤다. 

최근 미국내 5,350만 건의 선취 주택 담보 대출의 경우 차용인의평균 신용 점수는 751점으로 사상 최고이다. 금융위기 2년 후인 2010년에는 이 점수가 699점이었다. 

집값이 지난 2년간 팬데믹에 따른 수요와 낮은 금리로 치솟았으며 이는 현재의 주택 소유자에게 기록적인 주택 자산을 제공한다. 모기지 관련 데이터인 블랙나이트에 따르면,대출자가 집을 담보로 대출할 수 있는 현금을 의미하는 “탭 가능한 자산”은 올해 총 11조 달러로 사상 최고치를 기록했다. 1년 전보다 34% 증가한 수치다.

동시에 집주인이 집값에 대해 얼마나 많은 부채를 가지고 있는지를 나타내는 레버리지도 급격히 떨어졌다.

미국의 총 모기지 부채는 현재 주택 가치의 43% 미만으로 기록상 가장 낮다. 차용인이 주택 가치보다 대출에 더 많은 빚을 지고 있는 네거티브 에퀴티는 사실상 존재하지 않는 상태이다.  2011년에는 대출이 더 많은 차용인이 4명중 1명이었다. 이 모든 것은 집값이 하락할 경우 엄청난 완충재가 된다고 CNBC는 덧붙였다. 

현재 미지불 상태인 가변 금리 모기지(ARM)는 250만개로 이는 활성 모기지의 약 8%이다. 이 수치도 역대 최저 수준이다.  주택 시장 붕괴 직전인 2007년에는 1,310만 ARM이 있었으며 이는 전체 모기지론의 36%를 차지했다. 

모기지 연체율 역시 현재 3% 미만으로 사상 최저 수준이다. 대유행의 첫 해에 연체의 급격한 증가에도 불구하고 대유행 이전보다 연체 모기지가 적다. 

하지만 블랙 나이트에 따르면 현재 미국 주택 시장의 가장 큰 문제는 주택 구입 가능성이다. 주택구입 의사는 최소 44개 주요 시장에서 기록적으로 낮은 수준이다. 

리앨터 닷컴의 다니엘 헤일 수석 이코노미스트는 ”주택매물 재고 증가는 결국 집값을 낮추겠지만, 아직까지는 심각하지 않다”고 말했다. 

김정아 객원기자 kja@hankyung.com

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