안정 찾는 서울 집값 하반기 괜찮을까.. 불안한 전세시장 두고 엇갈리는 전망

하락세 접어든 서울 아파트값
전셋값은 하반기 상승 전망 나와
"전셋값 오르면 집값도 상승 가능성"
vs "금리 영향으로 집값 상승 어려워"

지난 5일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. /뉴스1

상승을 멈춘 서울 집값이 하반기에도 안정세를 이어갈 지에 관심이 쏠리고 있다. 일각에서는 계약갱신청구권이 도입된 지 2년째 되는 오는 8월에 전셋값이 크게 오르면 집을 사려는 사람이 다시 늘어날 수 있다면서 상승을 점치기도 한다. 반면 금리 상승 부담에 주목하는 경우 집값이 오르기 어려울 것으로 예상하고 있다.

13일 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 내렸다. 2주째 하락세를 이어갔다. 집값 상승을 이끌던 용산⋅강남⋅서초의 상승 폭도 줄었다. 지지옥션에 따르면 집값 선행지표인 경매 낙찰가율도 지난달 하락 전환했다. 매물은 쌓이는데 금리 인상으로 매수세는 줄어드는 상황이 이어진 데 따른 결과로 분석된다.

집값을 억누르는 금리 인상의 영향은 하반기에도 이어지겠지만, 일부 전문가는 집값 상승 요인이 강하다고 보고 있다. 특히 전세시장 불안이 큰 변수로 꼽힌다. 하반기 전세가격 상승은 여러 전문가의 공통된 전망이다. 현장 중개업소 등을 대상으로 조사한 KB부동산 전세가격 전망지수도 지난달 서울 기준 100.7이었다. 100보다 높다는 건 앞으로 전세가격이 오를 거란 전망이 더 우세하다는 의미다.

오는 8월부터 임대차법에 따른 계약갱신청구권이 만료된 전세 매물들이 매달 시장에 풀려 전세가격이 상향평준화될 것이라는 게 전망의 주된 근거다. 가격을 5% 이상 올리지 못했던 이 매물들은 지난 2년치, 나아가 향후 2년치까지 미리 더한 4년치 상승분을 한번에 반영해 가격을 올릴 거란 것이다.

이미 서울 아파트 전세 매물들은 기존 가격과 이보다 수억원 높은 신규가격으로 이중가격을 형성하고 있는데, 8월부터는 갈수록 많은 매물이 신규가격으로 수렴할 걸로 보인다.

부동산R114에 따르면 2020년 7월 말 임대차3법의 핵심 정책인 계약갱신청구권(2년+2년)과 전월세 상한제(임대료 최대 5% 인상) 시행 이후 전셋값 누적 변동률이 전국 평균 27.69%에 달한 것으로 나타났다. 서울 평균 전셋값을 대입해 감안하면 평균 약 1억3000만원 정도가 오른 셈이다. 오른 전세금을 부담할 바에는 차라리 집을 사겠다는 사람이 많아질 수 있고, 오른 전셋값을 레버리지 삼아 갭투자로 일단 집을 마련하겠다는 수요도 자극할 수 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “하반기 내내 전세가격이 꾸준히 올라 매매가격과의 차이가 줄어들면 매매가격도 오를 수밖에 없다”면서 “또 비싸게 전세로 살 바에 내 집 마련을 하자는 세입자들도 생겨서 매수세가 회복되기 시작할 것이다. 이 역시 매매가격 상승 요인이 된다”고 했다. 송승현 도시와경제 대표도 “전세가격이 올라 매매가격과의 갭(차이)이 작아지면 세입자들이 매매시장으로 유입돼 시장이 과열될 가능성도 있다”고 했다.

여기에 더해 전세 공급이 연초보다 줄었다는 점도 상승 요인이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 3월까지 3만건이 넘었던 서울 아파트 전세 매물이 4월부터는 10% 이상 줄어든 2만5000~2만6000건에 머물고 있다. 얼어붙은 매매수요와 달리 전세 수요는 꾸준한 상황이다. 서울 강남 등 학군지 단지들은 오는 10월 초등학교 배정을 앞두고 7~8월 전세 성수기를 맞는다.

다만 전셋값이 매맷값을 밀어올리는 양상까진 가지 않을 것이라고 전망하는 목소리도 만만치 않다. 금리 부담 때문이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “하반기에 전세가격이 오를 가능성은 있지만, 이것이 매매가격을 밀어올리지는 못할 것”이라면서 “매매시장이 얼어붙은 상황이라 집주인들이 호가를 더 올리기 힘들다”고 말했다. 그는 “세입자들이 내 집 마련을 하려고 해도 기존 매수자들처럼 대출 이자 부담으로 매수에 나서지 못하고 관망하는 데 머무를 가능성이 커, 매수세 회복도 어려울 것”이라고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 전세가격 상승폭 자체가 매매가격에 영향을 줄 정도로 크지 않을 걸로 봤다. 그는 “이미 신규가격을 반영해 계산하는 전세가격 변동률은 크게 변하지 않고 있다”면서 “서울의 일부 단지에서 이중가격 쇼크(기존 가격에서 신규가격으로의 급등)가 있겠지만, 매매가격을 밀어올리기엔 힘이 약하다”고 했다.

정부의 입장도 비슷하다. 8월 전세대란에 대한 우려가 과장됐다고 보면서도 공급 불안에 대응한 조치를 이달 중 내놓을 계획이다. 지난달 23일 원희룡 국토교통부 장관은 “이런 문제(전세대란 가능성)를 관찰 중이나 현재로서는 과대평가될 필요는 없다”면서도 “4년치 인상분이 한꺼번에 반영돼 일방적으로 공급자 우위의 거래가 되지 않도록, 세입자의 부담을 덜기 위해 대출 한도를 늘리거나, 상생임대인·착한임대인의 경우 보유세를 유리하게 책정해주는 등 인센티브를 주는 방안을 생각하고 있다”고 말했다.