초양극화 이끄는 '똘똘한 한 채' ..'메가시티 정책' 해법될까[집값양극화]③

세계적 고금리·고물가 추세에 '옥석 가리기' 본격화
"세제 완화 신중해야"..국토 균형발전엔 '메가시티' 강조

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남구 아파트 단지 모습. 2022.5.10/뉴스1 © News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 김진 기자 = 집값 양극화 추세가 수도권·비수도권을 넘어 수도권 내에서 국지적 양상을 보이며 심화하고 있다. 세계적인 금리 인상 및 유동성 축소 흐름이 부동산 시장에서도 본격적인 '옥석 가리기' 현상을 일으키는 가운데 신중한 정책 필요성이 강조되고 있다.

6일 부동산 업계에 따르면 최근 집값 양극화 추세는 수도권·비수도권, 서울·서울 외곽, 서울 내 강남권·비강남권 등 곳곳에서 벌어지고 있다. '불패' 지역이었던 강남 3구조차 예외가 아니다. 강남·서초구 집값은 오르는 반면 송파구는 하락하는 양상이다.

이러한 현상의 주요 배경으로는 세계적인 고금리·고물가 추세 등 거시변수 영향이 꼽힌다. 커진 대출 이자 부담에 줄어든 수요가 축소된 유동성에 이른바 '똘똘한 한 채'로 대표되는 안전자산 확보로 쏠리는 것이다.

정반대로 저금리 기조, 코로나19 사태 장기화와 맞물려 유동성이 확대됐던 문재인정부 당시에는 집값이 천정부지로 치솟은 바 있다. 당시 정부는 20여차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놨지만 큰 흐름을 거스르기엔 역부족이었다. 최황수 건국대 부동산대학원 교수는 "어떤 정부가 나서든 거시변수가 조정될 때는 정책 효과가 제한적"이라고 말했다.

그런 만큼 양극화를 부추기는 정책을 최대한 자제하고, 불가피할 경우 속도조절에 나서야 한다는 지적이 나온다. 부동산 관련 세제 완화가 대표적으로, 현 정부 출범 직후 발표된 다주택자 양도세 중과 한시 배제의 경우 집값 상승 기대감이 꺾인 상태에서 비인기지역 매물만 늘려 양극화를 가속화할 것이란 전망이 업계를 중심으로 제기됐다.

한국은행도 지난달 말 '자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점' 보고서에서 대출규제 완화 시 서울과 지방 집값 격차 더욱 벌어진다고 분석했다. 보고서는 "주택담보대출비율(LTV) 상향조정 시 서울 아파트 구입여건을 개선시켜 서울 지역 주택수요를 증가시킨다"며 "이는 지방 주택수요를 감소시키는 요인으로 작용하기 때문"이라고 설명했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "1주택자에 대해 세 부담을 완화하고 있는데, 자가보유자뿐 아니라 집이 없는 사람들도 안정적으로 살 수 있는 환경이 만들어지도록 신중해야 한다"고 봤다. 또 "누구나 수도권에 살고싶어 하는 게 가장 큰 문제"라며 "수도권으로 사람이 몰리는 현상을 잡아야 한다"고 말했다.

‘제4차 국가철도망 구축계획’용역에 반영된 부울경(동남권) 메가시티 구축을 위한 순환철도망. 사진은 국가철도망 구축에 반영된 부울경 순환철도노선.(경남도 제공) © 뉴스1 DB

수도권과 비수도권 간 집값 양극화를 일부 해소할 수 있는 정책으로는 '메가시티'의 중요성이 강조된다. 중심이 되는 핵심도시와 주변 생활권을 포함해 인구 1000만명의 대도시 생활·경제권을 형성해 국토 균형발전을 도모하는 방안으로, 정치권에선 부산·울산·경남과 충청권을 중심으로 논의가 이어져 왔다.

실제 메가시티는 해외에서 이미 자리잡은 개념으로 영국의 '더 그레이터 런던(The Greater London)', 프랑스의 '그랑 파리(Gran Paris)', 일본의 '도쿄도' 등이다. 유엔해비타트는 도심 인구 집중으로 오는 2030년 전 세계 메가시티가 43곳에 달할 것으로 전망한 바 있다.

이와 관련해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "인구 고령화·감소 추세에서는 거점이 되는 도시에 인구를 집중시켜야 한다"며 "국가철도계획도 지역 생활권을 묶는 게 핵심이 돼야 한다"고 강조했다.

일각에서는 현 정부의 수도권 광역급행철도(GTX) 공약 추진과 관련해서는 수도권 강화 현상이 심화할 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 정부는 임기 내 A·B·C 노선에 착공하고, D·E·F 노선의 예비타당성조사를 통과한다는 계획이다.

다만 이 같은 우려와 관련해 원희룡 국토교통부 장관은 앞서 "누군가를 불편하게 하고 억제해서 다른 데서 크게 한다는 정책은 성공하지 않는다"며 "균형발전은 다르게 풀어야한다고 생각한다"고 한 바 있다.

원 장관은 당시 "GTX를 지나는 노선에서 끝나는 게 아니라, 지선과 주거지와 연결되는 '미래형 모빌리티'를 해서 대동맥과 중간 지선과 실핏줄까지 이동의 혁명과 연결되는 장기적 시각을 보면서 할 것이다"고 말했다.

soho0902@news1.kr