제소전화해 조서 쓸 때 절대 넣으면 안되는 조항은? [더 머니이스트-아하! 부동산법률]

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"세입자입니다. 상가 계약 당시 건물주는 2년 후에 건물을 매도해야 하니 '건물 매도가 되면 세입자는 나가라'는 조건으로 제소전화해 조서를 성립했습니다. 어느덧 계약 종료가 다가왔고 건물도 다른 건물주에게 팔렸습니다. 하지만 알아보니 세입자는 상가 임대차에서 최대 10년까지 갱신요구권을 쓸 수 있다고 합니다. 그런데도 제가 건물을 비워줘야 하나요?"

'건물 매도 시 세입자는 명도의무(건물을 비워줄 의무)를 지켜야 한다'는 제소전화해 조항이 건물주와 세입자 간의 갈등을 일으켰습니다.

건물주는 상가를 팔 계획이 있는데도 팔기 전 세입자를 잠깐이라도 받아 임대료를 받고자 제소전화해에 이런 조항을 넣은 것입니다. '건물 매도 시 세입자는 나가라'는 조항은 세입자에게 다소 불리해 보이나 계약 당시 건물주는 하나의 계약 조건을 제시한 것이고 세입자는 그 조건을 동의했기에 임대차계약과 제소전화해가 맺어진 것입니다.

세입자는 법에서 규정된 '계약갱신요구권'을 주장하며 억울함을 호소할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제2항에는 '임차인(세입자)의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'라고 규정하고 있습니다.

'건물 매도 시 세입자는 나가라'는 화해조항과 갱신요구권이 대치되는 상황입니다. 하지만 계약 당시부터 세입자는 건물주가 제시한 조항에 동의했고 법원에서 성립 결정을 내렸다면 판결문과 같은 제소전화해 조서를 뒤집기란 쉬운 일이 아닙니다.

법원의 판결은 국민의 신뢰성 여부가 중요하게 여겨집니다. 만일 한 번 내려진 판결을 쉽게 뒤집는다면 그 신뢰성이 훼손될 수 있기 때문에 판결이 뒤집히는 경우는 드뭅니다.

결론적으로 '건물 매도 시 세입자는 나가라'는 제소전화해 조항은 차후 문제를 일으킬 수 있기 때문에 넣지 않는게 좋습니다.

제소전화해 조서를 작성할 때 건물주가 주의할 점이 있습니다. 성립된 화해조서는 뒤집기가 어려워 건물주에게 유리한 측면이 있습니다. 다만 법원에서 화해조서 성립 당시 상임법에 규정된 강행법규를 위반한 사항은 기각이나 보정명령이 내려질 확률이 크기 때문에 되도록 세입자의 권리를 침해하는 조항은 피해야 합니다.

세입자는 제소전화해 조항을 합의하는 과정에서부터 자신이 주장할 권리와 대치되는 조항은 없는지 자세히 살펴봐야 합니다. 만약 화해조서 작성 당시부터 법률 규정에 어긋한 조항이 있다면 건물주에게 해당 조항을 넣지 않도록 거부하는 의사를 표시해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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