이 꼬마빌딩, 신축이 아니라 리모델링 한 겁니다

왜 신축보다 리모델링인가

“건축을 업으로 하는 사람조차 깜짝 놀랄만큼 건축비가 뛰고 있습니다. 게다가 금리도 계속 오르죠. 이런 상황에서는 가능하다면 신축보다 리모델링이 현명한 선택입니다. 리모델링은 신축에선 찾기 힘든 매력도 있지요.”(김종석 AT쿠움파트너스 대표)

김종석 AT쿠움파트너스 대표

아파트 시장에서 시작한 공사비와 금리 인상이란 이중 파고가 꼬마빌딩 등 중소형 건축 시장에도 몰아닥치고 있다. 한국은행이 발표한 건설용 재료 생산자물가지수는 작년 3월 113.28에서 올해 3월 138.73으로 22.4% 올랐다. 실제 철근이나 목재 같은 주요 자재값은 30% 이상 올랐다. 시중 은행 대출 금리도 연 4%대를 넘어서고 있다.

작년 말까지만 해도 건물만 지으면 가격이 뛰고 수익률도 맞출 수 있었다. 하지만 올 들어 상황이 180도 달라졌다. 건축비와 금리가 동시에 오르다보니 건축비를 더욱 냉정하게 따져야 하는 상황이다. 김종석 대표는 “리모델링을 하면 자재비도 덜 들지만 공사 기간도 신축보다 30% 이상 줄어든다”며 “리모델링을 통해 세입자가 좋아할만한 디자인, 개성 있는 공간을 충분히 만들 수 있다”고 했다.

김 대표는 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대에 100채가 넘는 건물을 신축·리모델링한 베테랑 건축가다. ‘연희동 카페거리’를 조성한 주인공이기도 하다. 김 대표는 오는 6월21일부터 시작하는 ‘조선일보 땅집고 건축주대학 23기’ 과정에서 ‘고금리 시대 건축 방향과 설계전략’을 주제로 강의한다.

◇자재값·금리 동시 급등...리모델링이 상대적으로 유리

꼬마빌딩 공사비 대출 금리는 지난해 2% 후반~3% 초반에서 현재 4~5% 초반까지 올랐다. 금리는 더 오른다. 건축비도 치솟았다. 김 센터장은 “3.3㎡(1평)당 공사비가 450만~650만 수준이었는데 이젠 700만~1000만원을 훌쩍 넘어간다”고 했다.

김종석 AT쿠움파트너스 대표가 증측 리모델링한 서울 마포구 동교동 꼬마빌딩(오른쪽 아래는 원래 모습). 지상 3층짜리 주택을 5층 짜리 꼬마빌딩으로 리모델링했다. 김 대표는 “기존 건물 지하층을 그대로 유지하는 리모델링 건축 방식을 적용해 공사비에서 큰 비중을 차지하는 흙막이와 토목공사비를 절감할 수 있었다”고 말했다. /김용순 작가

이렇다보니 신축을 고려하던 꼬마빌딩 건축주도 리모델링으로 눈을 돌리고 있다. 김 대표는 “최근 원자재값 상승뿐만 아니라 건축·시공 규제 강화로 신축을 위한 철거, 인허가, 준공까지 기간이 길어지고 행정 처리비와 감리비까지 늘어나고 있다”며 “리모델링을 잘 활용하면 건축비를 제외한 부대 비용은 아끼고 공기도 단축할 수 있다”고 했다.

서울 마포구 동교동에 지은 지상 5층 근린생활빌딩이 대표 사례다. 단독주택을 리모델링해 비슷한 규모의 신축 건물보다 공사비를 30% 이상 줄인 것. 원래 건물은 지하1층~지상3층 규모 적벽돌로 지은 다가구주택이었다. 김 대표는 이 건물을 리모델링하면서 공간을 많이 차지하던 내부 계단을 들어냈다. 대신 외부 계단을 설치해 전용 공간을 최대한 확보하고 동선을 새로 짰다. 2개층을 위로 더 올려 지하1층, 지상 5층 건물로 만들었다.

리모델링 후 이 건물은 저층부 오래된 적벽돌, 넓은 유리창, 흰색으로 마감한 2층이 각각 조화를 이루면서 동교동에서 가장 세련된 건물 중 하나로 자리잡았다. 김 대표는 “기존 건물 지하층을 그대로 유지해 공사비에서 가장 큰 비중을 차지하는 흙막이와 토목공사비를 절감할 수 있었다”면서 “덕분에 공사 기간도 신축보다 두 달 이상 줄였다”고 했다.

◇”리모델링은 새로운 매력 포인트 있어”

김 대표는 비용과 수익률도 따져야 하지만 건축에서 가장 중요한 것은 ‘디자인’이라고 했다. 그는 “디자인이 좋은 건물은 주변과 조화를 이루면서도 지나는 이의 발길을 자연스럽게 끌어당기는 힘이 있다”며 “리모델링은 기존 건축물이 가진 장점을 살리면서도 건축적인 완성도를 높일 수 있어 신축과는 다른 새로운 매력 포인트가 있다”고 했다.

다만 지나치게 값싼 자재만 찾아서는 곤란하다. 저렴한 자재로만 지었다가 나중에 유지·보수 비용이 더 늘어날 수 있기 때문이다. 김 센터장은 “모든 자재가 폭등해 저렴한 자재를 추천하는 것도 쉽지 않다”며 “리모델링을 선택한 것 자체로 공사비를 줄일 수 있기 때문에 가급적 지속가능한 자재, 주변과 잘 어울리고 하자를 최소화할 수 있는 자재를 선택하는 것이 건물 가치를 올리고 유지하는데 중요하다”고 말했다.