[르포] 원조 부촌 노리는 '방배 신동아'.. 현대·GS·포스코 입찰 예고

[머니S리포트] 강남 재건축 '깃발꽂기 전쟁' (2) - 원자재 폭등에도 치열한 재건축 3파전

[편집자주]건설업계 '황금알을 낳는 거위'로 불리던 서울 강남 재건축의 시공권 경쟁 분위기가 달라졌다. 새 정부의 민간 분양가상한제 완화와 재건축 초과이익환수제 재검토 등 대대적인 규제 수술이 예고된 가운데 강남 재건축은 활기를 찾아야 하는 상황이나, 국제 원자재 가격 급등과 공사비용 증가로 선별적 수주 전략이 본격화된 모습이다. 공사금액이 수주금액을 초과하는 사태가 벌어질 수도 있어 입찰 참여를 주저하는 경향도 나타나고 있다. 하지만 분양가 상승과 수익성 증가가 기대되는 일부 사업장에선 반대로 수주 경쟁이 더욱 치열해지고 있다.

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◆기사 게재 순서
(1) [르포] 일원 개포한신, 제2의 '디에이치자이개포' 될까
(2) [르포] 원조 부촌 노리는 '방배 신동아'… 현대·GS·포스코 입찰 예고

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서울 강남 최중심 입지의 서초구 방배동. '아크로리버파크' '래미안원베일리' 등 초호화 브랜드 주상복합이 3.3㎡(평)당 1억2000만~1억4000만원에 거래돼 '원조 부촌'으로 불리는 방배동에선 재건축 수주전쟁이 한창이다.

지하철 2호선 방배역이 걸어서 7분 거리인 493가구 규모의 신동아아파트는 준공 40년된 단지로 방배공원과 서리풀공원이 맞은 편에 있고 방일초·이수중·상문고·서울고 등이 가깝다. 이 아파트 조합은 오는 6월 사업시행인가를 받고 빠르면 하반기 시공사를 선정할 예정이다. 현재 시공사 입찰에 도전장을 내민 기업들은 시공능력평가(시평) 2~4위인 현대건설·GS건설·포스코건설 등이다.

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조합 동의율 90.5%… "조용한 동네"

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방배 신동아는 2020년 12월 조합설립인가 당시 주민 동의율이 90.5%에 달해 사업이 순조롭게 진행된다는 평가다. 부동산업계 관계자는 "강남권의 다른 재건축 현장들과 다른 점은 반대율이 낮고 특정 시공사를 선호하는 경향이나 조합 내 갈등이 없다"고 말했다.

이 아파트는 서초구 효령로 164(방배동) 일대 3만7902㎡ 면적에 건폐율(대지면적 대비 건물바닥면적 비율) 16.39%, 용적률(대지면적 대비 연면적 비율) 299.98%를 적용해 최고 35층 843가구와 부대복리시설 등을 짓는 재건축을 추진하고 있다. 현재 건폐율과 용적률은 각각 14%, 173%로 최고층은 15층이다. 재건축 후 가구 수는 350가구(71.0%) 늘어난다.

방배 신동아는 조합설립인가 이후 고가 거래가 속출하며 102㎡(이하 전용면적)의 실거래가가 2020년 11월 19억9000만원(7층)에서 2021년 10월 24억5000만원(10층)으로 1년 새 4억6000만원 올랐다. 105㎡ 실거래가도 2020년 10월 19억원(15층)에서 5개월 후인 2021년 3월 21억3000만원(15층)에 거래돼 2억3000만원 뛰었다. 현재 해당 면적 매물들은 호가 27억원에 등록돼 있다.

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원자재 파동에 '선별 수주' 시작됐다

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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 글로벌 인플레이션과 이에 따른 원자재가격 급등으로 최근 건설업계는 사업성을 이유로 정비사업 입찰 참여를 포기하는 사례가 늘고 있다. 건설업계에 따르면 경기 성남시 신흥1구역·수진1구역, 부산 우동3구역 재개발 등은 사업비 1조원 이상의 대형 프로젝트임에도 시공사 선정에 실패했다. 지난해만 해도 현장설명회에 다수의 건설업체가 참여해 불꽃 튀는 경쟁을 벌인 모습과는 확연히 다른 모습이다.

건설업계 한 관계자는 "건설자재 가격 상승률이 정부의 공사비 인상분보다 커 정비사업을 수주하는 쪽이 손해인 경우가 많다"고 설명했다. 이 같은 상황에도 방배 신동아 재건축에 대형건설업체 3개사가 참여한 이유는 높은 분양가 산정이 가능하고 향후 적정 공사비 산정이 현재보다 나아질 것이란 판단 때문으로 풀이된다.

새 정부는 민간 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제 규제 완화 등을 추진하고 있다. 최근 공사비 증액 문제를 놓고 서울 강동구 '둔촌주공' 공사 중단의 사태를 맞으며 정부는 기본형건축비 추가 인상을 검토하고 있다. 국토교통부는 올 3월 공동주택 기본형건축비를 지난해 9월 대비 2.64% 인상했다가 3개월 만인 오는 6월 추가 인상하는 방안도 검토하는 것으로 알려졌다. 기본형건축비는 국토부가 해마다 3월과 9월에 변동률을 결정하지만 물가상승 상황에 따라 추가 변동 여부를 정할 수 있다.

수진1구역도 올 1월 시공사 선정 입찰 공고에서 공사비를 3.3㎡당 495만원 이하로 제한했다가 새로 변경된 입찰 공고에선 '510만원 이하'로 인상했다. 공사비를 변경하지 않고 '계약 체결 이후부터 착공까지 발생한 원자재가격 상승률을 공사비에 반영한다'는 에스컬레이션 조항을 추가하는 방안도 검토되고 있다.

건설업계 관계자는 "시공권 수주 경쟁이 예전만큼 치열하지 않은 것은 사업장이 어디냐에 따라 차이가 클 것"이라고 말했다. 이는 원자재가격 상승으로 정비사업의 수익성이 낮아졌음에도 소위 알짜로 불리는 사업지의 경우 오히려 수주 경쟁이 더욱 치열해진 것으로 풀이할 수 있는 대목이다.

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